Маркетинговый анализ рынка недвижимости.





ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Краткое резюме проекта

Участок застройки квартала по ул. Красная 176 расположен на территории центрального округа г. Краснодара, и ограничен улицами Коммунаров, Путевая, территорией института «Кубаньводпроект» и территорией Станкостроительного техникума. В настоящий момент на территории планируемого строительства расположены:

· производственные здания металлические и каменные: здания цехов, складов, производственные здания, дворовые туалеты с выгребными ямами, площадки с мостовыми кранами, трансформаторные подстанции 394п и 917п, территория водозабора со следующими сооружениями – насосная, резервуары, производственное здание металлическое,

· общественные здания металлические и каменные: административные здания, магазины, торговые ларьки, относящиеся к торговому комплексу «Центр города».

Планируемый к строительству объект представляет собой жилой комплекс «Большой» со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой. Общая площадь будущего объекта, расположенного на земельном участке площадью 4,3787 га, должна составить 116423,38 м².

«Большой» - это жилой комплекс бизнес класса с закрытой охраняемой внутренней территорией, прекрасным обустроенным двором, детскими и спортивными площадками, состоящий из 4 зданий различной этажности. Жилой комплекс "Большой" - первый и единственный комплекс в Краснодаре, построенный на двухэтажном стилобате. Стилобат - это не только общий цокольный этаж, это целый торгово-развлекательный центр, в котором размещены продуктовые магазины, бутики, аптеки, фитнес-центр, кафе, рестораны и многое другое. Другим существенным плюсом стилобата является большая площадь, которая позволила создать подземную многоуровневую парковку для сотен транспортных средств жильцов. Это означает, что двор жилого комплекса будет таким, каким его задумали архитекторы - свободным и красивым, полностью приспособленным для прогулок и приятного времяпровождения. 25 этажей жилого комплекса вмещают более 2000 квартир.

Исходя из экономических и социальных показателей проекта, а также из сложившейся рыночной ситуации, считаю, что проект может быть успешно реализован.

Маркетинговый анализ рынка недвижимости.

Рынок квартир в строящихся домах

На сегодняшний день Краснодар находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга по объемам строительства жилой недвижимости. Также Краснодар является одним из наиболее привлекательных регионов России для инвестирования в жилищное строительство. В 2013 году объем ввода жилья составил 1 518 тыс. кв. м.

Уровень цен на квартиры в городе Краснодаре обусловлен в первую очередь выгодным географическим положением и близостью к самым известным российским курортам.

Для анализа уровня цен на квартиры в строящихся домах, был исследован первичный рынок квартир, которые выставляются на продажу в период с конца 2013 года по 7 марта 2014 года в городе Краснодаре.

За минувший период, согласно исследованию группы компаний «Бюллетень Недвижимости» изменение средней цены предложения на рынке новостроек в рублевом эквиваленте составило 0,1%, это 27 руб. с м². Показатель средней цены предложения за неделю с 28 февраля по 07 марта 2014 года – 43,2 тыс. руб. за м².

Стоимость предложения в долларах – 1,2 тыс. за кв. м, в евро – 0,9 тыс.

Доля объектов, цена которых меньше 35 тыс. руб. за кв. м, составляет 14,6% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены в диапазоне от 35 до 50 тыс. руб. за кв. м, что составляет 68,5% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 50 до 55 тыс. руб. – 8,2%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 55 тыс. руб. за кв. м, в сумме – 8,7% от всего предложения.

В структуре предложения на рынке строящихся квартир преобладают в основном квартиры, имеющие не более трех комнат. За рассматриваемый период доля однокомнатных квартир составляет 41,9% рынка, двухкомнатных – 34,4%. Трехкомнатные квартиры занимают долю в размере 28%. На многокомнатные (от четырех комнат) в среднем приходится 2,6% от общего объема.

 

В настоящее время количество предложений о продаже квартир, расположенных в пригороде составило 3,66 %, а в городе – 99,34 % соответственно.

Причем больше всего предложений сосредоточено в следующих районах города:

• Российская улица, Ростовское шоссе, Солнечная - 19,7%

• Тургеневский мост, ФМР - 12,2%

• ККБ, Восточно-Кругликовская ул. - 10,0%

В остальных районах Краснодара количество предложений о продаже сформировалось следующим образом:

• Аврора, ж/д вокзал, Кубанонабережная, Старый Центр, Центр - 8,6%

• 40 лет Победы - 8,5%

• ЗИП - 6,6%

• КМР, КСК, СБС, ХБК - 5,0%

• ЮМР - 5,1%

• КГУ, Мясокомбинат, ЧМР - 5,1%

• ГМР, ТЭЦ - 4,1%

• Аэропорт, ПМР - 3,5%

• Прочее пригород - 3,3%

• Авиагородок, Красная Площадь, Репино, Энка - 2,7%

• МХГ, СМР, СХИ - 2,6%

• Московская - 2,1%

• Табачка, Царское село, ШМР - 0,5%

• Прочее город - 0,5%

Квартир, которые расположены в монолитных и монолитно-кирпичных домах, оказалось 76,9 % от общего количества предложений; в кирпичных домах – 13,7 %, а в блочных или панельных – 9,5 %.

Если рассматривать значение показателя цены 1 м² в зависимости от количества комнат, то необходимо отметить, что самыми дорогими квартирами первичного рынка Краснодара оказались многокомнатные квартиры (44 255 руб./1 м²).

На втором месте – трехкомнатные (40 257 руб./1 м²) и однокомнатные (40 082 руб./1 м²). На последнем месте – двухкомнатные (38 424 руб./1 м²).

Статистические показатели уровня цен 1м² в зависимости от типа квартир в исследуемый период представлены в таблице:

Показатели Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные
среднее 40 082 38 424 40 257
минимальное 19 544 18 750 16 957
максимальное 84 123 69 792 95 026
мода 50 000 40 000 40 000

Если рассматривать стоимость 1 м² в зависимости от местонахождения квартиры, то необходимо отметить, что самые дорогие квартиры по показателю среднего значения цены 1 м² общей площади расположены в следующих районах города:

• Аврора, ж/д вокзал, Кубанонабережная, Старый Центр, Центр - 47 914 руб./1 м²

• ЮМР - 46 808 руб./1 м²

• Табачка, Царское село, ШМР - 44 089 руб./1 м²

• Тургеневский мост, ФМР - 43 394 руб./1 м²

• 40 лет Победы - 42 250 руб./1 м²

В диапазоне от 35,0 тыс. до 40 тыс. руб. за 1 м² выставляются на продажу квартиры в таких районах, как:

• ЗИП - 40 409 руб./1 м²

• КГУ, Мясокомбинат, ЧМР - 40 193 руб./1 м²

• ГМР, ТЭЦ - 39 029 руб./1 м²

• Авиагородок, Красная Площадь, Репино, Энка - 38 673 руб./1 м²

• ККБ, Восточно-Кругликовская ул. - 38 613 руб./1 м²

• Аэропорт, ПМР - 38 042 руб./1 м²

• Прочее город - 36 561 руб./1 м²

• КМР, КСК, СБС, ХБК - 36 203 руб./1 м²

Самый низкий уровень цен оказался в следующих района города:

• Московская - 34 609 руб./1 м²

• Российская улица, Ростовское шоссе, Солнечная - 32 000 руб./1 кв.м.

• Прочее пригород - 30 833 руб./1 м²

• МХГ, СМР, СХИ - 30 492 руб./1 м²

Статистические показатели цены 1 м² по районам города по данным специалистов группы компаний «Эксперт» выглядят следующим образом:

Район города Показатели Всего однокомнатные двухкомнатные трехкомнатные
40 лет Победы среднее 42 250 44 000 41 284 39 506
минимальное 25 000 33 675 25 000 30 866
максимальное 73 924 72 439 68 636 73 924
мода 42 000 44 444 #Н/Д 40 535
медиана 41 939 43 415 40 741 38 739
Авиагородок, Красная Площадь, Репино, Энка среднее 38 673 40 000 36 724 38 097
минимальное 22 581 22 581 27 869 36 000
максимальное 57 692 57 692 44 476 40 882
мода 38 000 50 000 38 596 36 000
медиана 38 088 38 870 37 052 38 000
Аврора, ж/д вокзал, Кубанонабережная, Старый Центр, Центр среднее 47 914 49 304 46 731 45 467
минимальное 36 400 36 400 36 877 36 908
максимальное 84 123 84 123 69 792 61 935
мода 40 000 55 622 42 000 41 975
медиана 46 941 48 980 44 259 42 170
Аэропорт, ПМР среднее 38 042 39 366 37 341 35 307
минимальное 32 000 32 000 33 731 32 222
максимальное 53 030 53 030 45 833 39 130
мода 34 000 43 182 36 015 35 000
медиана 37 329 38 632 37 217 35 104
ГМР, ТЭЦ среднее 39 029 40 317 36 951 37 678
минимальное 33 030 33 342 33 030 34 940
максимальное 55 556 55 556 46 875 46 988
мода 46 250 46 250 33 030 #Н/Д
медиана 38 281 40 053 36 319 37 000
ЗИП среднее 40 409 41 748 36 958 42 243
минимальное 16 957 27 708 24 146 16 957
максимальное 95 026 55 556 45 537 95 026
мода 31 000 31 000 44 545 37 821
медиана 42 202 43 750 37 500 37 821
КГУ, Мясокомбинат, ЧМР среднее 40 193 40 349 38 693 42 501
минимальное 27 603 31 991 27 603 34 884
максимальное 56 818 56 818 56 667 51 871
мода 35 000 35 000 36 000 50 296
медиана 38 000 38 048 36 992 42 265
ККБ среднее 38 613 39 594 38 007 36 461
минимальное 20 000 20 000 21 098 20 000
максимальное 56 466 50 000 56 466 43 956
мода 40 000 50 000 38 823 35 179
медиана 38 911 40 643 38 208 36 892
КМР, КСК, СБС, ХБК среднее 36 203 36 290 35 537 40 304
минимальное 19 207 27 262 19 207 38 430
максимальное 51 087 51 087 42 727 44 715
мода 28 000 28 000 28 000 #Н/Д
медиана 35 000 35 000 34 302 39 969
Московская среднее 34 609 34 507 34 908 34 546
минимальное 20 909 24 242 20 909 29 068
максимальное 48 649 48 649 47 923 39 881
мода 31 000 31 000 31 000 #Н/Д
медиана 31 522 31 068 32 880 34 688
МХГ, СМР, СХИ среднее 30 492 31 237 29 094 29 162
минимальное 22 794 22 794 24 237 27 778
максимальное 62 500 62 500 43 548 31 461
мода 30 000 30 000 29 167 29 574
медиана 29 167 29 259 28 769 29 574
Российская улица, Ростовское шоссе, Солнечная среднее 32 000 32 142 32 001 33 048
минимальное 19 544 19 544 22 999 18 810
максимальное 55 556 55 556 45 455 44 226
мода 33 000 33 000 28 000 30 000
медиана 30 932 31 057 30 923 33 815
Табачка, Царское село, ШМР среднее 44 089 48 273 43 547 42 119
минимальное 35 294 42 810 35 294 37 805
максимальное 53 571 53 571 51 220 46 674
мода #Н/Д #Н/Д #Н/Д #Н/Д
медиана 43 738 48 438 43 738 40 148
Тургеневский мост, ФМР среднее 43 394 44 207 42 856 42 351
минимальное 22 500 22 500 25 000 32 798
максимальное 59 524 59 524 53 333 53 125
мода 50 000 50 000 50 000 32 798
медиана 44 000 45 000 42 994 40 997
ЮМР среднее 46 808 47 452 45 907 46 746
минимальное 35 714 35 714 35 875 40 123
максимальное 56 944 56 944 53 333 53 247
мода 50 000 50 000 48 333 43 750
медиана 46 711 46 875 45 805 46 250
Прочее город среднее 36 561 37 481 35 994 34 014
минимальное 31 667 31 667 34 035 33 976
максимальное 41 667 41 667 38 983 34 051
мода #Н/Д #Н/Д #Н/Д #Н/Д
медиана 36 584 37 737 35 478 34 014
Прочее пригород среднее 30 833 30 875 30 727 х
минимальное 18 750 21 429 18 750 х
максимальное 51 667 47 222 51 667 х
мода 30 000 33 333 30 000 х
медиана 30 167 30 500 29 302 х

 

Рынок торговых помещений.

На сегодняшний день Краснодар является одним из лидеров в стране по обеспеченности качественными торговыми площадями. Тенденция по наращиванию площадей будет сохраняться, поскольку на стадии строительства находится 6 торговых объектов. Из-за ужесточения конкуренции и перенасыщения рынка девелоперы будут переходить на новые форматы — специализированные торговые объекты. Данную тенденцию уже можно было наблюдать во второй половине 2012 года, когда открылось несколько специализированных торговых центров, в частности, «Малыш», «Стол-плит Хоум», «Мебель СБС», «Посуда центр». На стадии с троительства на ходится еще один торговый объект формата DIY – ТЦ «Хозяин».

В 2013 г. в Краснодаре ввелось 225 350 кв. м качественных торговых площадей. Таким образом, по и тогам прошедшего года общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в городе составило 946 350 кв. м.

Обеспеченность населения Краснодара качественными торговыми площадями составила 1 112 кв. м GLA на 1 000 жителей, что является одним из самых высоких показателей среди российских и некоторых европейских городов.

 

Среди основных событий 2012-2014 г. стоит выделить:

1. открытие новых объектов (ТРК «Карнавал», ТРК Oz Mall, ТК «Монарама»), в том числе нескольких специализированных торговых центров («Столплит», «Мебель СБС», «Малыш» и др.);

2. строительство и ввод в эксплоатацию нового знакового объекта – 2-й очереди ТРК «Галерея-Краснодар»;

3. открытие новых развлекательных объектов в действующих ТРК (планетарий в ТРК «Галактика», ледовый каток, боулинг-центр и кинотеатр в OZ Mall) и модернизация старых (реконструкция кинотеатров «СБС МегаМолл», «Галерея-Краснодар»).

В Краснодаре на данный момент в разной стадии строительства находится 6 торговых центров.

Работы по возведению ТЦ «Сердце города» в районе Кооперативного рынка приостановлены.

В 2014 г. согласно прогнозам GVA Sawyer планируется к вводу 26 000 тыс. кв. м GL A торговых площадей в качественных торговых центрах.

Большинство качественных торговых центров города заполнены практически полностью. Уровень заполняемости наиболее успешных объектов составляет 95-98%. К таким относятся ТРК «Галерея Краснодар», «Мега Адыгея - Кубань», «Сити Центр», ТРК «СБС Мегамолл». В ТРК «Галактика» заполняемость на уровне 94%, мегацентр «Красная Площадь» на уровне 91%.

В таких объектах, как OZ Mall и ТРК «Карнавал», которые открылись недавно, процент заполняемости находится на низком уровне – 57% и около 30% соответственно.

С учетом этих объектов средняя текущая вакантность площадей находится на отметке 13%. По итогам 2012 г. в Краснодаре не было зафиксировано крупных сделок купли-продажи на рынке торговой недвижимости. В 2012-2014 г. открылось более 90 магазинов в различных ТРК города. Среди знаковых магазинов, которые были открыты, есть как новые бренды, так и уже присутствующие на рынке.

По итогам 2013 года в большинстве объектов арендные ставки не претерпели существенных изменений. Небольшие колебания в сторону увеличения наблюдались в тех ТРК, где дополнительная часть арендной платы зависит от курса евро или доллара.

В 4 квартале в некоторых объектах в связи с окончанием сроков договоров аренды были пересмотрены арендные ставки в сторону увеличения, рост составил около 3%.

Диапазон ставок аренды исследуемого периода для арендаторов ТРК и Street-retail Краснодара представлен GVA Sawyer в данной таблице:

Формат Средняя площадь м² Средний диапазон ставок аренды, руб./м² в год
Якорные арендаторы
Гипермаркет продуктов питания 5 000 - 15 000 2 100 - 4 000
DIY 8 000 - 15 000 2 100 - 3 800
спортивных товаров 2 500 - 6 000 3 700 - 7 800
электроники и бытовой техники 2 500 - 5 000 3000 - 4200
товаров для сада 3 000 - 6 000 1 800 - 3 500
товаров для дома 1500 - 1600 3 300 - 8 000
Универмаг одежды 2 000 - 5 000 4 500 - 8 500
Развлекательный центр 3 000 - 6 000 2 200 - 3 800
Кинотеатр 1 500 - 3 000 2 600 - 4 000
Супермаркет продуктов питания 1 000 - 5 000 6 200 - 11 000
Прочие арендаторы
Оператор зоны food court 80 - 150 14 000 - 20 000
Оператор общественного питания (ресторан, кофейня, бар) 150 - 300 11 500 - 15 000
Оператор торговой галереи 400 - 1500 9 000 - 15 000
Оператор торговой галереи 150 - 250 13 000 - 22 000
Оператор торговой галереи 80 - 120 18 000 - 26 000
Оператор торговой галереи 40 - 80 24 000 - 31 000
Оператор торговой галереи 10 - 30 32 000 - 48 000
Street-retail 10 - 90 20 000 - 28 000

Появление новых объектов на рынке будет и дальше усиливать конкуренцию. На заполняемость ТРК будут влиять такие факторы, как концепция и политика собственников.

Тенденции прошедшего года показывают, что многие качественные ТРК, чтобы сохранить поток посетителей, открывают новые развлекательные объекты (планетарий, ледовый каток) и модернизируют старые (кинотеатры), наблюдается так же ротация арендаторов.

Таким образом, ТРК с качественной концепцией, лучшим местоположением, а также те, где ведется работа по улучшению сервиса арендаторов и инфраструктуры, останутся в выигрыше. Остальные игроки будут постепенно вытесняться с рынка. Исключением могут стать ТЦ, которые найдут своего потребителя и предложат гибкую систему оплаты для арендаторов.

По прогнозам GVA Sawyer, если будут построены все заявленные объекты торгово-развлекательной недвижимости, это может привести к коррекции цен в сторону снижения средневзвешенной ставки по рынку.

Рынок офисной недвижимости

Обзор рынка офисной недвижимости города Краснодар был представлен компанией «РусБизнесПрайсИнформ».

На рынке офисной недвижимости Краснодара наиболее заметны следующие бизнес-центры:

1. Многофункциональный комплекс «BOSS-HOUSE». Расположен на улице Атарбекова. По общепринятой классификации данный комплекс можно отнести к классу В/В+. Четырехэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Около здания имеется наземная парковка. Общая площадь здания около 27 000 м² (из них 17 000 кв.м. торговых площадей и 10 000 м² административных).В аренду предлагаются площади от 30 до 1500 м².

2. Бизнес-центр«Кавказ». Расположен на улице Коммунаров (угол Одесской). По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу В. Здание было реконструировано в 2006 году. Трехэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Общая площадь здания около 100 000 м² (арендопригодная площадь 80 000 м²). Арендаторами являются: торговые, страховые компании, предприятия общественного питания. В настоящее время на сайте бизнес-центра предлагаются площади от 40 до 500 м².

3. Торгово-офисный комплекс МКЦ «Кристалл». Современное 11-этажное здание расположено на улице Северной. По общепринятой классификации данное здание аналитики относят к классу А. Общая площадь здания около 30 000 м². Помещения в комплексе сдаются без отделки.

4. Бизнес-центр «Европа». Современное здание расположено в самом центре города на улице Северной. Помимо бизнес-центра, комплекс включает в себя отель и конгресс-холл на 250 посадочных мест. Общая площадь здания около 76 500 м².

5. Торгово-офисный комплекс «Оскар». Расположен на улице 40-летия Победы. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу А. Здание было введено в эксплуатацию в 2004 году. Десятиэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Общая площадь здания около 9 000 м². Торговые площади располагаются на первых этажах комплекса. Рядом со зданием организована парковка на 300 м/м. Арендаторами являются: торговые, страховые компании, предприятия общественного питания. В настоящее время на сайте бизнес-центра предлагаются площади от 40 до 500 м².

6. Бизнес-центр «Централь» на улице Красная. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу А. Ввод в эксплуатацию – 2013. Общая площадь объекта составляет около 3 500 м². В аренду предлагаются блоки от 20 до 200 м² на условиях прямой долгосрочной аренды. Около здания имеется неохраняемая парковка.

7. Офисный центр «GrandPlaza». Расположен на улице Рашпилевская. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу В. Ввод центра в эксплуатацию был осуществлен в 2008 году. Общая площадь объекта составляет около 15 000кв.м. В аренду предлагаются блоки от 30 до 400 м². на условиях прямой долгосрочной аренды. В составе комплекса имеется многоуровневая парковка.

8. Офисный центр «Аскона». Расположен на Кубанской набережной. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу А. Здание было введено в эксплуатацию в 2008 году. Четырнадцатиэтажное здание оборудовано всеми современными коммуникациями и системами безопасности. Общая площадь здания около 27 500 м². Арендаторами являются: торговые, страховые компании, предприятия общественного питания. В настоящее время в аренду предлагаются площади от 30 до 7 000 м². На прилегающей территории располагается открытая охраняемая автостоянка на 100 машиномест.

9. Офисный центр «Сормовка». Расположен на улице Сормовская. По общепринятой классификации данное здание можно отнести к классу В. Здание было введено в эксплуатацию в 2005 году. Помимо офисной части в центре имеются складские площади. Общая площадь здания около 7 000 м². В настоящее время в аренду предлагаются площади от 15 до 200 м². На прилегающей территории располагается открытая неохраняемая автостоянка на 100 машиномест.

10. Офисный центр «IQ». Расположен на улице Путевая 1. По общепринятой классификации данной здание можно отнести к классу В. Общая площадь здания около 9 000 м². В настоящее время в аренду предлагаются площади от 30 до 1500 м².

11. Бизнес центр КНГК ГРУПП. Новый офисный центр класса «А». Строительство было завершено во 2 кв. 2013 года. Восьмиэтажно здание имеет площадь более10 000 м². (арендопригодная площадь более 6000 кв.м.). В здании имеется отапливаемая парковка вместимостью 80 м/м.

Совокупное количество качественных офисных площадей (класс «А» и «В») в городе Краснодар можно оценить в диапазоне от 400 до 500 тыс. м².

Строящиеся бизнес-центры города:

· Деловой центр на пересечении ул. Красноармейская и ул. Кузнечная.

· Административное здание на ул. Коммунаров 78.

· Административное здание на ул. Красной 106.

· Офисный центр на пересечении ул. Северная и ул. Костылева.

Анализ рынка арендных ставок

Тип объекта Арендные ставки, руб./м² в месяц
минимальные максимальные
Высококлассные бизнес-центры класса А, расположенные в центре города
Высококлассные бизнес-центры класса В
Офисные центры, расположенные в центральной части города
Административные здания вне классификации с качественным ремонтом

 

Данное маркетинговое исследование в области рынка недвижимости города Краснодара позволяет сделать следующие выводы:

· Стоимость недвижимости находится на высоком уровне и неуклонно продолжает расти;

· Инвестиционный климат в городе Краснодаре является наиболее благоприятным среди южных регионов России и наиболее подходит для вложения средств в проект «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Красная, 176 в г. Краснодаре».





Читайте также:
Основные направления социальной политики: В Конституции Российской Федерации (ст. 7) характеризуется как...
Романтизм как литературное направление: В России романтизм, как литературное направление, впервые появился ...
Основные признаки растений: В современном мире насчитывают более 550 тыс. видов растений. Они составляют около...
Жанры народного творчества: Эпохи, люди, их культуры неповторимы. Каждая из них имеет...

Рекомендуемые страницы:


Поиск по сайту

©2015-2020 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-02-12 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту:

Обратная связь
0.029 с.