Генеральный план является основным документом стратегического планирования инвестиционных процессов на территории городских и сельских поселений, пригородных зон, зон отдыха, других территорий.(генплан, ГП)
в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий.
Основной частью генерального плана
является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории.
При этом объектом проектирования может являться как земельный участок с расположенным на нём отдельным архитектурным сооружением, так и территория целого города илимуниципального района.
В состав основного комплекта чертежей генерального плана на стадии «рабочий проект» включают:
ï общие данные по рабочим чертежам;
ï разбивочный план;
ï план организации рельефа;
ï план земляных масс;
ï сводный план инженерных сетей;
ï план благоустройства территории;
ï выносные элементы (фрагменты, узлы)
Целью Генерального плана является:
- определение стратегии социально-экономического и территориального развития вышеназванных поселений и территорий;
- определение оптимальной планировочной структуры, функционального и других видов зонирования территорий, принципов охраны окружающей среды, развития системы общественного обслуживания, транспортной и инженерной инфраструктур. (15-20 лет 7-10 перв очередь)
- долгосрочное планирование инвестиционных процессов на проектируемой территории.
Генеральный план, как правило, разрабатывается в две стадии: концепция генерального плана и генеральный план. Для малых и средних городов, поселений возможна одностадийная разработка генерального плана.
Концепция генерального плана включает:
- анализ исторических особенностей развития планировочной структуры города;
- комплексную градоэкологическую оценку территорий;
- оценку состояния инженерной и транспортной инфраструктуры;
- оценку градостроительной ценности (потенциала) территорий (может выполняться как самостоятельная работа по отдельному заданию);
- принципы жилищной программы (структуру по типам жилищ, планировочные особенности с учетом демографии и социального заказа);
- варианты развития градообразующей базы города;
- принципы развития инженерной и транспорт ной инфраструктуры;
- принципы композиционной организации городского пространства;
модель функционально-планировочного развития.
В составе генерального плана разрабатывается (при одностадийном проектировании) и детализируется (при двухстадийном проектировании) планировочная структура и функциональное зонирование, в том числе для территорий нового освоения и реконструкции, определяется последовательность освоения территорий.
Генеральный план выполняется на топографической основе с нанесением:
- существующих и проектируемых границ поселения, основных землепользовании, первого этапа строительства, санитарно-защитных и охранных зон;
- перспективного функционального использования территорий (жилой многоквартирной, усадебной, смешанной застройки, застройки сельского типа, общегородского центра, общественных центров, специализированных центров, промышленных, коммунально-складских, рекреационных, охраняемых природных, специального назначения, транспортных, инженерных коммуникаций и сооружений, садово-дачных участков, прочих территорий);
существующих и планируемых магистральных улиц, дорог, дорожно-транспортных сооружений, железных дорог, станций, остановочных пунктов, памятников архитектуры, садово-паркового искусства, археологии, головных инженерных сооружений;
Сроки реализации генерального плана оговариваются в особом документе — плане реализации генерального плана, принимаемом не позднее 3-х месяцев со дня утверждения соответствующего генплана, и составляют, как правило, около 20 лет.
Любой генеральный план содержит аналитический блок и блок проектного предложения. Каждый из них, в свою очередь, включает в себя графические материалы, представленные в виде карт (схем), и текстовую часть.
Среди обязательных схем в составе генплана Градостроительным кодексом РФ предусмотрены:
ï схема объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах города;
ï схема автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов;
ï схема использования территории муниципального образования с отображением границ земель различных категорий, иной информации об использовании соответствующей территории;
ï схема границ территорий объектов культурного наследия;
ï схема границ зон с особыми условиями использования территорий;
ï схема границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
ï схема границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения в случае размещения таких объектов;
ï схема планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
ï схемы с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;
ï карты (схемы) планируемых границ территорий, документация по планировке которых подлежит разработке в первоочередном порядке;
схема существующих и планируемых границ земель промышленности, энергетики, транспорта, связи.
Генплан, как юридический документ носит рекомендательный характер, то есть не является источником градостроительного права. На уровне города, поселения в роли такового выступают правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты. По мере перехода страны на рыночные рельсы наблюдается постепенное сокращение сроков действия и уменьшение градорегулирующей роли генплана в пользу документов более низкого уровня — проектов планировки и межевания.
Межевание земельного участка – это работы по определению, восстановлению, закреплению границ участка, его площади и прочих данных плюс дальнейшее юридическое оформление полученных показателей (если необходимо).
КТО Межеванием границ занимается геодезическая компания, которая имеет лицензию на проведение инженерно-геодезических работ. Осуществляют комплекс работ по межеванию специалисты, называемые кадастровыми инженерами.
Говоря кратко - межевание границ земельного участка проводится по следующей схеме:
- сотрудники геодезической компании приезжают на участок и с помощью специального прибора, который соединяется с Росреестром, определяют границы участка;
- Далее для того, чтобы наглядно видеть границы участка, вставляются колышки и их соединяют между собой, например, веревкой;
- После сотрудники геодезической компании составляют акт межевания границ земельного участка. Данный акт на месте необходимо подписать собственникам участка, соседям (если участок граничит с соседними) и инженером, которым проводил работы;
После составляется межевой план, который в назначенный день необходимо забрать в офисе геодезической компании.
ЗАЧЕМ Случаи, при которых нужно обязательно провести межевание:
При перераспределении земель (то есть создание участка путем нового распределения границ этого участка), а именно:
при разделении земельного участка (то есть образование на существующем участке двух и более других);
при объединении земельных участков (то есть создание одного нового участка путем объединения двух и более разных участков);
При уточнении границ участка (то есть точное определение границ владений участка и их закрепление).
При оформлении участка в собственность также нужно провести межевание.
Без наличия разрешительных документов на земельный участок мы не можем осуществить никаких действий со своей недвижимостью, даже будучи ее полноправным собственником. Для того чтобы закрепить границы вашего участка на местности необходимо выполнить целый комплекс землеустроительных работ, известных под общим термином "межевание". Одним из разделов данных работ является так называемое градостроительное межевание.
Впервые официальный термин "градостроительное межевание" начал употребляться в 2006 году. Его суть заключается в делении жилого квартала на участки, каждый из которых закрепляется за конкретным зданием или сооружением. Одной из основных функций градостроительного межевания является выделение свободных земельных участков в микрорайон и определение перспектив развития территории района в будущем. Также с помощью градостроительного межевания ТСЖ может управлять своей придомовой территорией. Благодаря этому действию можно документально закрепить границы относящегося к жилому дому земельного участка и получить разрешение на проведение работ по благоустройству закрепленного за придомовой территорией земельного участка.
Что также немаловажно для горожан, которые заботятся о состоянии своего района, градостроительное межевание позволит при перестройке или перепланировке квартала не уплотнять его застройку, так как не будет проводиться перераспределение придомовых территорий. То есть, на месте детской площадке или бульвара уже не сможет появиться очередная парковка или торговый центр. Инициатором проведения градостроительного межевания может быть не только муниципалитет, но и жители квартала, которые хотят узаконить свое право на территорию под домом.
Землепользование - использование земельного участка, объекта капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования, установленными Правилами землепользования и застройки, с учетом ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.