Как было показано в разделе 3.2, проявлением функционального устаревания является уменьшение стоимости объекта оценки, вызванное снижением спроса на него в результате в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичных МиО. В таком случае факторами функционального устаревания объекта оценки являются следующие:
а) больший объем затрат на производство объекта оценки по сравнению с аналогами. Объект оценки более металлоемок по сравнению с аналогами и в его производстве применяются менее современные материалы и технологии. Следствие: рыночная цена аналога ниже при тех же или лучших функциональных характеристиках. Это противоречие приводит к сокращению спроса на объект оценки соответствующему снижению его цены. Величина такого снижения является количественным выражением функционального устаревания. С учетом влияния данного фактора коэффициент функционального устаревания объекта оценки (ФуУз) можно определить по формуле:
(14)
где: Зан и Зоц – затраты на производство аналога и объекта оценки соответственно.
б) большие годовые эксплуатационные затраты на объект оценки по сравнению с аналогом. В связи с меньшей технологичностью конструкции, выражающейся в большем расходе энергии, возможно также в менее прогрессивном ее виде, сырья и материалах на единицу выпускаемой продукции, большем числе профилактических смен за определенный период и количестве обслуживающего персонала, эксплуатационные затраты на объект оценки могут существенно превышать эксплуатационные затраты аналога. С учетом влияния данного фактора коэффициент функционального устаревания объекта оценки (ФуУэ) можно определит по формуле:
|
|
(15)
где: Эан и Эоц – эксплуатационные затраты аналога и объекта оценки соответственно;
в) худшее по сравнению с аналогом значение главного параметра (основной характеристики). С учетом влияния данного фактора коэффициент функционального устаревания объекта оценки (ФуУп) определяют по формуле [13]:
(16)
где: Цан –рыночная цена аналога;
ПВСоц – полная восстановительная стоимость объекта оценки;
Поц и Пан – значения главных параметров объекта оценки и аналога соответственно;
а – коэффициент торможения цены, отражающий особенность влияния выделенного параметра (Поц, Пан) на рыночную цену объекта МиО.
Пример. В процессе определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик по результатам затратного подхода определил величину стоимости воспроизводства объекта оценки 210000 р. Производительность объекта оценки – 120 деталей в час. На соответствующем сегменте рынка оценщиком был найден аналог, рыночная цена которого 240000 р., а производительность – 140 деталей в час. Основным ценообразующим (главным) параметром объекта оценки и аналога является производительность. Зависимость рыночной цены от значения показателя производительности задается коэффициентом торможения цены (а), равным в данном случае 0,7 (правила определения значения коэффициента торможения цены приведены в пункте 3.2.5). На основе указанных данных оценщик определил функциональное устаревание следующим образом:
ФуУп = 1- (240000 / 210000) х (120 / 140)0,7 = 25,96 %
Не каждый из трех приведенных выше факторов функционального устаревания способен учесть оценщик. Для учета первого фактора (приведен в пункте «а») оценщик должен обладать калькуляцией на производство объекта оценки. Такая информация завода-изготовителя не может быть доступной оценщику. С другой стороны, наличие указанной калькуляции привело бы к учету в величине функционального устаревания особенностей организации производства на конкретном заводе, а не объективно необходимые затраты. Осуществляя выбор одной единицы оборудования из двух аналогов покупатель прежде всего рассматривает их потребительские свойства и рыночную цену без относительно к сумме затрат на их производство. По этим причинам, на наш взгляд, руководствоваться этим фактором для определения функционального устаревания нецелесообразно.
|
|
Второй фактор позволяет учесть функциональное устаревание более корректно, так как для отдельных объектов МиО требования к эксплуатации помещены в технический паспорт. При их наличии оценщик может рассчитать величину функционального устаревания объекта оценки. Возможно использование некоторых среднеотраслевых значений отдельных показателей, например, оплаты труда рабочих определенных категорий, цен на энергоносители.
Пример. Для поддержания объекта оценки в работоспособном состоянии требуется ежемесячное профилактическое обслуживание. Рыночная цена расходных материалов, необходимых для его проведения составляет 3400 р. Рекомендуемое число смен в рабочий день – одна. В смену потребляется 6 кВт электроэнергии. Цену 1 кВт электроэнергии примем 3 р. за 1 кВт. На рынке появился аналог, эксплуатация которого требует проведения профилактических работ 1 раз в три месяца. Рыночная цена расходных материалов, необходимых для его проведения составляет 4100 р. Рекомендуемое число смен в рабочий день – одна. В смену потребляется 4 кВт электроэнергии. Подсчитаем годовые эксплуатационные затраты для обоих объектов:
|
|
- объект оценки. Годовые затраты на профилактику составят 3400 р. х 12 = 40800 р. Затраты на электроэнергию - 6 кВт х (20 – 1) смен х 12 мес. = 1368 р. Общая величина эксплуатационных затрат составила 42168 р.;
- объект-аналог. Годовые затраты на профилактику составят 6000 р. х 4 = 24000 р. Затраты на электроэнергию - 4 кВт х (60 – 1) смен х 4 кв. = 949 р. Общая величина эксплуатационных затрат составила 24949 р.
Функциональное устаревание объекта оценки составило:
ФуУэ = [1 – (24949 / 42168) ] х 100 % = 40,83 %
Третий фактор позволяет учесть две причины появления функционального износа: изменение технологии производства объекта МиО, а следовательно, и величины понесенных при этом затрат, и появление более прогрессивного аналога с лучшими функциональными характеристиками. Действие первого фактора учитывается соотношением Цан / ПВСоц, а третьего – соотношением (Поц / Пан)а.
Учесть на практике третий фактор функционального устаревания оценщик может, только имея рассчитанную в рамках затратного подхода стоимость воспроизводства объекта оценки (СВ). В связи с трудностью или, скорее, с невозможностью получения или составления калькуляции на производство объекта оценки оценщик вынужден использовать косвенные методы определения СВ. Такие методы основаны на извлечении величины полной себестоимости аналога из его рыночной цены и расчета на ее основе полной себестоимости объекта оценки. Применить достаточно корректно подобные методы возможно только к материалоемким объектам, состоящим из относительно небольшого количества элементов и несложных в изготовлении (пресса, грохоты, молоты, ножницы и т.п.).