Некоторые проблемы залога и причины их порождающие
Законодательство о залоге не всегда эффективно, и сама процедура оформления залога трудоемкая и затратная (трудоемкость – временные затраты, денежные затраты на нотариальное оформление и государственную регистрацию, затраты на страхование имущества - предмета залога).
Отсутствует ясность по вопросу о возможности заключения предварительного договора о залоге. Кто-то может сказать, что положения статьи 429 ГК РФ (предварительный договор) не распространяются на соглашения о способах обеспечения исполнения обязательств. Но нельзя исключать случаи, когда воля сторон в отношении основного обязательства, которое возникнет в будущем, выраженная в форме предварительного договора, будет нуждаться в обеспечительных мерах. Заключение предварительного договора о залоге не только не противоречит положениям, содержащимся в статье 429 ГК РФ и главе 23 ГК РФ, но и соответствует смыслу обеспечения исполнения обязательств.
Не четко определена процедура обращения взыскания на заложенное имущественное право.
Исходя из требований параграфа 3 главы 23 ГК РФ, в частности статьи 349 ГК РФ и статьи 350 ГК РФ, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству осуществляется путем продажи предмета залога на публичных торгах в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством. Наряду с этим, пункт 2 статьи 63 Федерального закона от 21 июля 1997 года №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» отсылает к порядку проведения торгов, предусмотренному ГК РФ.
Значительная плата за нотариальное удостоверение договоров ипотеки (государственная пошлина в размере 1,5 процента от суммы сделки).
Значительные затраты по уплате страхового платежа при страховании имущества передаваемого в залог (5 – 12 % от размера страховой суммы).
Не исключены случаи неоднократного перезалога одного и того же имущества в условиях отсутствия у последующих залогодержателей сведений о существующих обременениях предмета залога.
Проблема в практике применения нормы, содержащейся в пункте 3 статьи 340 ГК РФ.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Но формальное применение данного положения ГК могло бы привести к признанию большинства договоров ипотеки ничтожными сделками, поскольку в результате приватизации образовались участники имущественного оборота, являющихся собственниками зданий и сооружений, которые в поисках кредитных ресурсов закладывают принадлежащие им объекты недвижимости, несмотря на то, что не являются собственниками земли. Но подобные действия не могут быть признаны неправомерными, поскольку в силу статьи 209 ГК РФ они вправе как собственники по своему усмотрению распоряжаться соответствующими объектами недвижимости, в том числе и путем передачи их в залог.
Судебная практика по этому вопросу сводится к тому, что данное правило (пункт 3 статьи 340 ГК РФ) подлежит применению лишь в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если в подобных ситуациях по договору ипотеки передается в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ) Информационное Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 года №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» – пункт 4; Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопроса, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» – параграф 45.
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из положения статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельными участками.