Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)

Характерной особенностью рынка недвижимости является тенденция к снижению цен на предлагаемые к продаже (аренде) объекты.

Как правило, объекты продажи выставляются на рынок с премией к рыночной цене аналогичных объектов. При осуществлении реализации объекта его цена может снизиться, что подтверждается консультациями с продавцами и их агентами.

Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости (например, https://elesta1.ru/torg-umesten-pokupaia-kvartiru-po-obiavleniju-mozh) в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 200 – 300 тыс. рублей.

Дата предложения (дата публичной оферты)

Цены объектов недвижимости подвержены изменению во времени. При использовании информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учет этого обстоятельства.

Данный параметр может быть учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.

Местоположение объекта

Характеристики района расположения объекта оценки оказывают значительное влияние на стоимость. К характеристикам местоположения относят:

Ø удаленность от метро (близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям);

Ø окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.);

Ø ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта.

Специалистами нашей компании проводилось исследование зависимости удельной рыночной стоимости коммерческой недвижимости от местоположения (удаленности от метро). Для увеличения репрезентативности результатов опроса и повышению их достоверности к опросу были привлечены как оценщики, так и риэлторы.

 

 

ГЛАВА 5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Методология подхода

В рамках сравнительного подхода существует два метода определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества:

- метод сравнения продаж;

-метод валового рентного мультипликатора.

Учитывая объем и качество имеющейся информации, для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода.

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно;

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым;

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов;

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости с применением сравнительного подхода изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и устанавливается, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте, по определенным критериям, выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

 

Метод сравнения продаж

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 мес. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Основная формула метода сравнения продаж:

C= (1)

Где, C – рыночная стоимость объекта оценки;

Aj – цена объекта – аналога;

– величина относительной корректировки (процентной);

– величина абсолютной корректировки (стоимостной);

i – Номер элемента сравнения;

j – Номер объекта-аналога;

Vj – весовой коэффициент при согласовании скорректированных стоимостей объектов-аналогов;

S – Количество единиц сравнения объекта оценки

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым (по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи);

- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Сначала Оценщиками последовательно вносятся поправки по первым четырем элементам сравнения (состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи). Далее вноситься корректировки по другим ценообразующим факторам.

Поправки (корректировки)

1. Процентные поправки (Корректировки)

Приведенная стоимость аналога с учетом процентной поправки проводиться по формуле:

V= ( (2)

где V - стоимость оцениваемого объекта;

- цена единицы сравнения;

- количество единиц сравнения;

( - цена аналога до учета поправки;

- величина процентной поправки;

2. Абсолютные денежные поправки (корректировки) изменяют на определенную сумму цену всего объекта, а относительные - лишь одной единицы сравнения.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки производится по формуле:

(3)

Где – величина относительной денежной поправки, остальные обозначения идентичны обозначениям формулы.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

(4)

Где – величина абсолютной денежной поправки.

Для расчета рыночной стоимости оцениваемой квартиры (руб./кв. м) используется дельфи–метод, с помощью которого рассчитывается удельный вес приведенной стоимости аналога с учетом различия в значении поправочного коэффициента.

Процедура агрегирования

(5)

где удельный вес аналога i в стоимости квартиры;

- сума корректировок аналога, для которого проводился расчет (в долях);

сума корректировок i – го аналога;

i - номер аналога

Рыночная стоимость оцениваемой квартиры (руб. / кв.м.):

S = (7)

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

– метод, связанный с анализом парных продаж;

– метод прямого анализа характеристик;

– экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта-аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта или поправка на износ.

Экспертный метод расчета. Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на данных о преимуществах или недостатках объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Экспертные поправки вносятся в цену объекта-аналога последовательно.

Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка недвижимости используются различные виды уравнений регрессии.

Статистические методы. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев, либо критериальной ценности альтернатив, является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

5.2. Выбор и описание объектов аналогов

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет - сайтов и т.п.), именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Данные о выбранных аналогах проанализированы оценщиком и сведены в таблицу10.

Таблица 10 - Характеристика объектов аналогов

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Адрес			г. Улан -Удэ Ж\Д р-н, ул. Сосновая	г. Улан -Удэ Ж\Д р-н, ул. Сосновая 14	г. Улан –Удэ Ж/Д р-н, ул. Норильская 4
Источник информации			https://www.avito.ru/ulan-ude/kvartiry/3-k_kvartira_65.9_m_25_et._883667470	https://www.avito.ru/ulan-ude/kvartiry/3-k_kvartira_65_m_15_et._872626814	https://www.avito.ru/ulan-ude/kvartiry/3-k_kvartira_64_m_45_et._882620991
Контактный телефон					8951628059 4
Цена	руб.		2 599 000	2 800 000	3 100 000
Площадь	кв.м.	66.1	65,9
Цена за единицу	руб./кв.м.		39 438	43 076	48 437