Определение всех помещений в собственности СПб и общедолевой собственности
в многоквартирных домах (далее – МКД) в историческом центре СПб
Актуальные проблемы (в государственном масштабе):
- невозможно определить состав общего имущества (далее - ОИ) в МКД, в т.ч. ВСЕ помещения и пространства,
- невозможно определить долю в праве общей собственности на ОИ каждого собственника помещения, в т.ч. СПб,
- невозможно подсчитать общее количество голосов и определить кворум на общем собрании собственников помещений (далее – ОССП) в МКД, и соответственно провести голосование и таким образом соблюдать закон,
- нельзя определить факт выполнения обязательств СПб как собственника помещений по внесению «платы за жилое помещение и коммунальные услуги» (далее ПЖПиКУ), в т.ч. определить размер такой платы,
- невозможно зарегистрировать долю в праве на ОИ, в т.ч. земельный участок, на котором расположен МКД, и таким образом, не платятся налоги на имущество в городской и муниципальные бюджеты,
- невозможно получать доход от передачи в пользование объектов ОИ в МКД, и тогда всех собственников помещений освободить (частично или полностью) от затрат на управление, содержание и ремонты ОИ, т.е. дома.
Юридическое обоснование (выдержка из Жилищного Кодекса РФ):
Статья 19 «… 4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). …»
Статья 36 «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме…»
Статья 39 «1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяетсядолей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. …»
Статья 37 «1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональнаразмеру общей площади указанного помещения. …»
Статья 44 «1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. …»
Статья 45 «1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общеесобрание собственников помещений в многоквартирном доме. … 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. … 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить … каждомусобственнику помещения в данном доме заказным письмом, … или вручено … под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. …»
Статья 48 «… 3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Статья 158 «1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан … участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.... 4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается … в … Санкт-Петербурге - органом государственной власти субъекта Российской Федерации…»
Статья 153 «1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. …»
Статья 155 «… 11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. … 14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. …»
Статья 154 «… 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги длясобственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. 4.Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение …»
Статья 156 «… 7. Размерплаты за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. …»
Статья 36 «2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме…
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. …»
Статья 44 «… 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: … 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания; 4) выбор способа управления многоквартирным домом; …»
Комментарий: Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29
Инструкция …: «… 5. Согласно пункту 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения правана жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним праваобщей долевой собственности на общее имущество. … НО! … Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимостиобязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок (доверительное управление), на основании которых право общей долевой собственности ограничивается …»
Статья 155 «… 8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. …»
Статья 164 «… 2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие...»