ОТЧЕТ ПО ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ №4
«ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ»
Преподаватель А.Д. Бурменко
подпись, дата инициалы, фамилия
Студент, ПЭ 09-02 110906694 О.А Штрейх
№ зачётной книжки подпись, дата инициалы, фамилия
Красноярск, 2012г.
Цель: рассчитать стоимость объекта недвижимости затратным подходом методом сравнительной единицы.
Теоретическая часть
Затратный подход
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Методы затратного подхода по определению стоимости недвижимости:
Метод количественного анализа.
Поэлементный метод
Метод сравнительной единицы
Метод количественного анализа предполагает детальный подсчет всех затрат на создание объекта (материалы, трудозатраты, разрешение на строительство, страховка, проценты выплаты по кредиту, накладные расходы и т.д.). Этот метод оценки объектов недвижимости наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.
Поэлементный метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Например, затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича включают стоимость материалов, зарплату рабочих-строителей, эксплуатацию машин (в т.ч. зарплату машиниста), а также накладные расходы и плановые накопления. Таким образом стоимость кладки стен оцениваемого здания будет равна произведению затрат на кладку 1 м2 на объем стен.
Стоимость объекта недвижимости = ∑стоимости элементов этого объекта недвижимости.
Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:
ПСВ = В*Vстр. *К,
где ПСВ - полная стоимость воспроизводства, В - восстановительная стоимость единицы измерения (1м3) данного типа здания, Vстр - строительный объем здания, К - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Виды износа и его определение
Износ в оценке недвижимости определяется как «утрата полезности, а –значит, и стоимости по любой причине».
Различают три метода определения износа:
1. Метод разбиения на виды износа,
2. Метод срока жизни,
3. Рыночный метод.
Метод разбиения на виды износа.
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ и прямой расчет величины износа по каждому его виду. Определяется как устранимый, так и неустранимый износ.
Неустранимый износ - когда затраты на устранение дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.
Устранимый износ - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Для определения устранимого износа учитывается величина затрат, необходимых для доведения объекта до уровня современных требований. Для определения неустранимого износа учитывается величина затрат на устранение такого износа, хотя с экономической точки зрения он считается невыгодным,
Внешний износ измеряется потерями от недополучения дохода, связанного с факторами внешними по отношению к данному объекту.
Суммарная величина износа объекта недвижимости определяется как сумма затрат на устранение всех видов износа.
Метод срока жизни.
Данный метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждении оценщика.
С понятием «износ» при использовании данного метода расчета износа тесно связано понятие «возраст» объекта. Различают следующие виды «возраста» объекта недвижимости:
1. Хронологический возраст - период времени от момента ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
2.Эффективный возраст (ЭВ) - хронологический возраст, учитывающий фактический износ объекта недвижимости. Зависит от коэффициента износа (К): при нормальном износе (К=1) эффективный возраст равен хронологическому возрасту.
3. Типичный срок экономической жизни (ТСЭЖ) - среднее значение периода времени, в течение которого данный объект может использоваться в соответствии с целевым назначением, удовлетворять требованиям, предъявляемым к его характеристикам, и приносить доход, типичный для данного вида объектов.
Если отдача (средний доход) снижается, износ неустраним → типичный срок экономической жизни объекта прекращается.
4. Физический возраст объекта определяется периодом времени от начал:
ввода объекта в строй до момента прекращения эксплуатации в связи с полным
физическим износом. Наступает момент реконструкции либо сноса.
5. Оставшийся срок экономической жизни определяется как разность между типичным сроком экономической жизни и эффективным возрастом.
В случае применения метода срока жизни
Износ = (ЭВ/ТСЭЖ)*100%