Курсовая работа
"Аренда недвижимости в гражданском кодексе"
Содержание
Введение
1. Общие положения об аренде
1.1 Договор аренды
1.2 Содержание договора аренды
1.3 Прекращение договора аренды
2. Особенности отдельных видов договора аренды
Заключение
Список литературы
Ведение
Тема курсовой работы аренда недвижимости в Гражданском кодексе.
Актуальность этой темы:
1. В последние годы в РФ для осуществления и развития предпринимательской деятельности используют такой вид обязательства как аренда.
2. На сегодняшний день аренда недвижимости является одним из основных финансовых инструментов, позволяющих осуществлять развитие любого производства.
Цель данной работы является: рассмотрение теоретической стороны темы «аренда недвижимости в Гражданском кодексе»
Главные задачи:
1) Рассмотреть общие положения об аренде
2) Рассмотреть особенности отдельных видов договора аренды
Таким образом, структура работы выглядит так:
Работа состоит из двух глав:
Первая глава посвящена рассмотрению общих положений об аренде. В ней рассмотрены такие понятия, как аренда, договор аренды, недвижимые вещи, обязательства арендатора и арендодателя, их права и обязанности, конструкция, предмет, цель договора и др.
Договор аренды представляет собой наем имущества, срочное платное пользование этим имуществом. Арендные отношения всегда носят временных характер, если имущество не выкуплено. Арендодатели могут как юридические и физические лица, также государственные органы и органы местного самоуправления. Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества. Аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений и иной недвижимости федеральные нормативные документы отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 года договоры аренды регистрации не подлежали. Государственная регистрация должна производиться по правилам ст. 134 и ст. 135 Гражданского кодекса РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимого имущество и сделок с ним.
Порядок, условия, сроки и внесения арендной платы определяются договором, если же они не оговорены, то действует порядок, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Вторая глава «Особенности отдельных видов договора аренды» посвящена рассмотрению двух видов договоров договор аренды зданий и сооружений и договор аренды предприятий. Подробно рассмотрены их сущность, предмет и условия, при которых эти договора являются действительными.
Традиционно в России здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Этот вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.
Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессе кадастровых и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Данная структура предопределила используемую литературу для написания работы. Литература группируется по определению задачи. Характеристика литературы некоторых авторов:
В первой главе были взяты выдержки нормативно-правые документы, в том числе Гражданский кодекс РФ из «Полного сборника кодексов РФ», «Комментарий к Гражданскому кодексу часть первая, вторая, третья», «Аренда недвижимости: сборник документов». А также авторы: Пиляева Л.В., Завидов Б.Д., Алексеев С.С, Ковалев В.В. и др.
Во второй главе также использовались выдержки из нормативно-правовых документов, и авторы: Алексеев С.С, Суханов Е.А., Пиляева Л.В.
Общие положения об аренде
Договор аренды
Фактическая сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод от пользования имуществом. [7 с. 9]
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 Гражданского кодекса РФ).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 №213-ФЗ).
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Договор аренды представляет собой соглашение имущественного найма, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату пользования или временное пользование. Договор аренды является распространенным видом гражданско-правовых отношений практически во всех сферах жизни. Основные положения договора аренды регулируются нормами Гражданского кодекса РФ (далее ГК) и иными специальными нормами. Имущество по данному договору переходят во владение, пользование, но без перехода права собственности. [4 с. 249]
Договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров. В большинстве случаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владения арендованным имуществом – вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника) и право следования; он, кроме того, становится собственником плодов и иных объективированных результатов правомерного использования арендованного имущества. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным. Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и отражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов. При столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому. Так, собственник практически всегда может потребовать обратно вещь, отданную другому лицу, в качестве возмещения ущерба, вызванного несвоевременным расторжением договора.
Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т.е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т. ч. Приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор должен быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации на условиях, определенных нормами о договоре аренды зданий и сооружений и о договоре аренды предприятия.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Если по истечении установленного сторонами срока аренда продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается обновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Законом могут быть установлены предельные сроки аренды Стороны могут установить в договоре срок меньший или равный предельному. Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному. Договор с неопределенным сроком прекращается при истечении предельного срока.
Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. (ст. 609 ГК). [9 с. 242], [6 с. 52]
Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная плата установлена в неденежной форме, договор является смешанным. В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).
Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Содержание договора аренды
Законодательство многих стран, в том числе и современной России (ст. 619 Гражданского кодекса РФ), устанавливает такое положение, при котором у арендодателя нет никаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему рассмотрению договор аренды в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, то есть соблюдающий все условия договора, арендатор.
Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Смена собственника арендованного имущества является основанием для прекращения договора (здесь действует вещное «право следования»). Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.
Обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора назначению имущества, которое передается со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При непредоставлении имущества и (или) его принадлежностей и документов арендатор вправе истребовать имущество или документы, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных задержкой предоставления. Судебная практика установила, что арендодатель, который не исполнил обязательство по сданному в аренду имущества в установленный договором, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы – только после фактической передачи последнему имущества.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.
Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы и возвращение по окончании договора арендованного имущества в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате или несвоевременном возврате имущества, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.
Права и обязанности сторон по владению, пользованию и распоряжению арендованным имуществом:
а) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, в противном случае арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
б) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.
в) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения.
Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество исправном состоянии. Если иное не предусмотрено договором, арендатор несет расходы на содержание имущества и производит общий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт.
Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать имущество в гражданский оборот.
Договор аренды является:
– консенсуалъным
– возмездным
– двусторонним [9 с. 241], [4 с. 249]
Если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащие нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании. Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением участка в натуре. [8 с. 191]
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 №58-ФЗ), (ст. 131 ГК РФ).
Прекращение договора аренды
Прекращение договора аренды (в т. ч. его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.По требованию арендатора договор аренды, может быть, расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор расторгается только судом по иску заинтересованной стороны договора.
В связи с истечением срока договора. При этом арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, уведомив об этом арендодателя. Такого права не возникает, если арендодатель не намерен вообще ни с кем заключать договор аренды на новый срок. Однако если арендодатель в течение года по окончании договора заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК).
2. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК).
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.