Одним из рисков приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве является банкротство застройщика.
В соответствии с § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) о введении процедуры банкротства в отношении застройщика и возможности предъявления требований арбитражный управляющий уведомляет участников строительства в пятидневный срок с даты его утверждения.
Кроме того, сведения о начале банкротства и введении процедуры наблюдения, а также о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в газете «Коммерсантъ» и размещаются на ее официальном сайте.
В случае банкротства застройщика первый шаг участника строительства в защите своих прав - о бращение в арбитражный суд с заявлением об установлении требований.
Участник строительства вправе заявить в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование, а также односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который по существу является частью реестра требований кредиторов, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 71, 100 Закона № 127-ФЗ (п. 1 ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ).
Требование о передаче жилого помещения может быть предъявлено участником строительства в арбитражный суд в любой момент в ходе банкротства застройщика. Указанные требования включаются арбитражным управляющим в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении требований в реестр требований кредиторов.
Денежное требование возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора на стадии конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью) (ст. ст. 201.1, 201.5 Закона № 127-ФЗ).
Участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:
· о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
· о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
· о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Кроме того, заявление денежных требований возможно в случае непередачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. При этом участнику строительства потребуется отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Заявление об установлении денежных требований может быть подано участником строительства в любой момент в ходе банкротства застройщика, однако, законодательством установлены особенности подачи заявления в процедуре наблюдения и конкурсного производства:
· с целью участия в первом собрании кредиторов заявление должно быть подано участником строительства в арбитражный суд в течение 30 дней после опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если данный срок не соблюден, то требования будут рассматриваться в ходе следующей после наблюдения процедуры банкротства (п. п. 1, 7 ст. 71 Закона № 127-ФЗ);
· в ходе конкурсного производства арбитражным судом применяется двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов (п.1 ст. 142 Закона № 127-ФЗ), следовательно, для включения требований участника строительства в реестр заявление должно быть подано в арбитражный суд в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства.
Требования участников строительства, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника (п. 4 ст. 142 Закона №127-ФЗ).
При этом вышеуказанные сроки предъявления требований участниками строительства начинают исчисляться не ранее даты направления им временным или конкурсным управляющим уведомления о введении соответствующей процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12).
После получения определения арбитражного суда о включении денежных требований в реестр требований кредиторов участник строительства, с учетом фактических обстоятельств дела, может прибегнуть к одному из следующих вариантов действий.