Лекция 4. Необходимость в оценке зданий и сооружений.
4.1 Случаи проведения оценки зданий и сооружений
4.2. Методы оценки зданий и сооружений.
4.3. Документы для оценки зданий и сооружений.
4.4. Природа и сущность функционального устаревания.
Случаи проведения оценки зданий и сооружений
Оценка зданий и сооружений необходима в следующих случаях:
1. операциях купли-продажи или сдаче в аренду
2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3. привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
4. кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
5. страховании объектов недвижимости;
6. кредитовании под залог объектов недвижимости;
7. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
8. разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
9. ликвидации объектов недвижимости;
10. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);
11. других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;
12. для расчета суммы налогов на недвижимость.
Методы оценки зданий и сооружений.
Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.
Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.
Действительно, используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.
Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.
Наиболее распространенный метод оценки сооружений – это метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции и применяемых при строительстве материалов. Могут также потребоваться поправки, учитывающие различия в оборудовании, величине накладных расходов и других элементов
Документы для оценки зданий и сооружений.
1. Свидетельство о регистрации права собственности.
2. Технический паспорт БТИ на здание.
3. Поэтажный план и экспликация.
4. Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное).
5. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
6. Сведения о наличие обременений у здания, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию здания.
Природа и сущность функционального устаревания.
В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.
К параметрам эксплуатационных качеств зданий и сооружений относятся:
надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;
комфортность (гигиеничность) среды,замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;
функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;
эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.
Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.
Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций)позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для получения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические характеристики, которыми наделяются конкретные строительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.
Например, комфортность определяется тепло-влажностным режимом помещений. Тепло-влажностный режим определяется температурой и относительной влажностью внутреннего воздуха помещений, которые в свою очередь определяются теплопроводностью, тепловой инерцией (массивностью), воздухопроницаемостью и влажностью ограждающих конструкций (стен), а также перепадом температур между наружной и внутренней поверхностями ограждающих конструкций и т.д.
В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать физическую и функциональную (моральную) долговечность, которые предопределяются Параметрами эксплуатационных качеств (эксплуатационно-техническими характеристиками). Ниже в таблице показаны примеры соотнесения качественных и количественных характеристик, определяющие физическую и функциональную долговечности зданий и сооружений. Таких показателей существенно больше и они устанавливаются строительными нормами и правилами (физическая долговечность) и различными требованиями (функциональная долговечность). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормами планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические,экологические требования и т.п.
Таблица№ 1
Примеры соотнесения показателей физической и функциональной долговечности
| ФИЗИЧЕСКАЯ ДОЛГОВЕЧНОСТЬ (физический износ) | |
| ПЭК | ЭТХ |
| прочность | несущая способность |
| деформативность | прогиб |
| герметичность | коэффициент проницаемости (по жидкости и газам); |
| теплозащита | коэффициент теплопроводности, температура |
| акустические свойства | коэффициент звукопроводности |
| ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ (МОРАЛЬНАЯ) ДОЛГОВЕЧНОСТЬ (функциональное (моральное) устаревание) | |
| КРИТЕРИИ | ПОКАЗАТЕЛИ |
| комфортность | Тёпло-влажностный режим |
| соответствие технологического процесса в здании современным требованиям | эргономические, санитарно-гигиенические, наличию предельно допустимых концентраций в среде обитания и материалах и т.п. |
| архитектурные критерии (красота, эстетика, дизайн, интерьер и т.п.) | экспертная оценка (бальная или иная) |
| планировка помещений, зданий | например, площади помещений и их функциональная взаимосвязь, соотношение площадей |
| габариты; и т.п. | например, высота помещения |
При определении величины функционального устаревания всегда необходимо ответить на вопрос: «Какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивный элемент (помещение, здание) и в чем это конкретно выражается?» и только после этого можно приступать к процедуре расчета самой величины. Некоторые из этих критериев и показателей в качестве примеров рассмотрим далее по ходу изложения материала.
Критерии оценки4-установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции.
4СП13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21августа 2003г. № 153.
Рассмотрим определение функционального (морального) устаревания на примере одного из материальных активов, а именно объектов недвижимости при их оценке,как одной из наиболее существенной составляющей всех материальных активов любого предприятия.
Для удобства изучения основных видов функционального устаревания зданий и сооружений проведем их классификацию в соответствии, с которой и будет осуществлено их дальнейшее рассмотрение. На схеме № 1 представлена обобщенная классификация основных видов функционального устаревания.
Схема № 1. Основные виды функционального устаревания.
При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты на капитальный ремонт, реконструкцию,модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно оценивать величину функционального устаревания, оценка которого требует значительных усилий по его определению и соответственно устранению в процессе ремонтно-строительных мероприятий. Требуются совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявления наличия функционального устаревания объектов. В первую очередь всем необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий (сооружений) и в итоге таких работ создается новый или обновленный объект. Именно трудоемкость и не в коей мере в оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п.Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных (аналогичных)видов работ, которые выполнялись рапсе по нормам и правилам, действовавшие в период проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время.
Это очень важное положение для понимания и его использования при проведении всех необходимых расчетов.
Для того чтобы здания и сооружения долго служили людям и выполняли свою «функцию» необходимо проводить планово-предупредительные ремонтные мероприятия, направленные на поддержание нормальной их эксплуатации на протяжении всего периода жизни (срока экономической жизни).
Нормальная эксплуатация5 - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями.
Эксплуатационные показатели здания-совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических,экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.
Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам:6,7
техническое обслуживание зданий (сооружений) - постоянное, непрерывное;
текущий ремонт (плановый и непредвиденный) - с определенной периодичностью;
капитальный ремонт (выборочный и комплексный) - с определенной периодичностью;
реконструкция зданий (сооружений).
5СП13-102-2003.Свод правил по проектированию и строи тельству.Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 г. № 153.
6то же.
7ВСН58-88(р). Нормы проектирования. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения.
Текущий ремонт здания- комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт здания-комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, по устранению физического и функционального (морального) устаревания, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования здания.
Реконструкция здания-комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (функционального назначения, нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического износа и функционального (морального) устаревания, для достижения новых целей эксплуатации здания.
Модернизация здания -частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его функционально (морально) устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эргономическим условиям проживания и параметрам эксплуатационных качеств жилых,общественных и производственных зданий.
В процессе эволюции человечества, развивалась и продолжает успешно развиваться строительная индустрия (появились новые строительные материалы,новые технологические приемы, новые объемно-конструктивные решения,утверждаются вес возрастающие требования к объемно-конструктивным и объемно-планировочным решениям, изменяются эргономические требования, которые отражают минимально необходимые требования к различным зданиям, сооружениям и т.п.). Эргономические требования к различным зданиям и сооружениям с учетом их функциональною назначения представлены в своде правил под названием «Нормали планировочных элементов».
Сегодня различные здания (сооружения), особенно промышленные, торговые,складские, многофункциональные общественно-деловые комплексы, возводят из так называемых «облегченных» строительных конструкций (имеется ввиду использование металлических конструкций, многослойных панелей и др., ранее металлические конструкции применялись в основном в уникальных объектах). А сегодня эти конструкции широко используются, и они соответствуют ныне действующим строительным нормам и правилам, которые начали вводить в действие, начиная с1994 года. Следует отметить, что в период времени, начиная ориентировочно с середины 50-х голов прошлого столетия, действовали нормы проектирования,которые позволяли проектировать и строить здания и сооружения не соответствующие эргономическим и другим требованиям. Таких примеров можно привести множество. Например, для обеспечения теплозащитных функций (для климатического района Санкт-Петербурга) ограждающие конструкции (особенно здания первых массовых серий) из кирпича возводили толщиной 510 мм, а требуется толщина в 780 мм, из газобетонных конструкций толщиной 240 мм, а требуется толщина в 325 мм. Соответственно сегодня требуется в таких зданиях устраивать дополнительную теплоизоляцию ограждающих конструкций для обеспечения комфортности и помимо этого, что немало важно в рыночных условиях, обеспечение тепло-, энерго- и ресурсосбережения. Высота помещений в соответствии с действующими тогда нормами проектирования разрешалась в 2,5 м, сегодня 2,7 м, а по эргономическим требованиям она должна быть не менее 3,2 м (пример, все здания старой постройки до середины 50-х годов, а сегодня появляются новые жилые здания с высотой помещений в 3,0 м).
В качестве иллюстрации других примеров, можно привести следующие промышленные и торговые здания, построенные за последние годы:
- фабрики «Филипп Морис» на Волконском шоссе, «Кока Колла» па Московском проспекте;
- терминал и производственные корпуса «Балтика» и примышленной зоне «Парнас»;
- корпус «Ленраумебель» в промышленной зоне «Парнас», там же «Пепси Колла»;
- современные торговые супермаркеты «Лента»,«Максидом», «Икея» и многие другие.
Приведённые примеры, наглядно демонстрируют, как развитие научно-технического прогресса влияет на строительную индустрию, прямо влияющую на экономику в целом и как экономика, в первую очередь через вопросы налогообложения и энергосберегающие технологии, влияют на рост темпа развития самого научно-технического прогресса. Эти процессы взаимосвязаны и не отделимы друг от друга. Сегодня никому не нужны капиталоемкие (материалоёмкие - из железобетонных конструкций) здания и сооружения, которые «утяжеляют» себестоимость производимой продукции, через налог на имущество, дополнительные эксплуатационные расходы и т. п.
Поэтому, ориентировочно функциональное (моральное) устаревание можно оценить через рост темпа развития научно-технического прогресса,выраженного в процентах или долях.Известно, что рост темпа развития научно-технического прогресса для разных отраслей хозяйства Российской Федерации измеряется и среднем от 2 до 8% и год, а для некоторых отраслей, например, производство компьютерной техники - 50-80% в год, Для строительной индустрии рост темпа на развития научно-технического прогресса находится в диапазоне o т 2 до4% и год. До начала 90-х годов темп был незначительным, но с введением рыночных взаимоотношений в стране наблюдался резкий скачек в использовании в строительной индустрии всего нового, что человеческий разум наработал за последние десятилетия.
В связи с этим, можно определить ориентировочную величину функционального устаревания зданий и сооружений по следующей формуле;
где
Фу- величина функционального устаревания, руб;
ВС- восстановительная стоимость здания, сооружения, руб;
i- величина, характеризующая годовое изменение роста развития научно-технического прогресса в строительной индустрии, для строительства различных по функциональному назначению зданий и сооружений,в процентах (долях);
n- время, в годах.
Восстановительная стоимость определяется по т екущей сметной стоимости воспроизводства существующего объекта оценки, т.е. определяются все необходимые затраты, для того, чтобы объект оценки мог б ы быть построен заново как новый на дату проведения оценки.
Восстановительная стоимость -расчетные затраты на воссоздание (воспроизводство, воспроизведение) оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен или сметной стоимости по существующим расценкам на проведение строительно-монтажных работ, сметных цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины,оборудование, инвентарь и т.п., с сохранением всех параметров эксплуатационных качеств, присущих данному объекту оценки (с учётом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм и требований, действующих на момент ввода здания (сооружения) в эксплуатацию),
Рассмотрим применение данной формулы.
Допустим восстановительная стоимость (ВС) равна100 единиц, темп роста научно-технического прогресса (НТП) в среднем в год составляет 2%, время после вводе здания в эксплуатацию находится в пределах от 1 до 50 лет (экономический срок жизни объекта недвижимости, как правило,находится в пределах порядка 50 лет).
Источник: https://www.znaytovar.ru/gost/2/Ocenka_funkcionalnogo_moralnog.html
Самое главное, для того чтобы воспользоваться приведенной формулой 1, необходимо точно определить годовой темп роста научно-технического прогресса в строительной области в целом и секторе (жилищном, торговом, офисном,производственном) складском, физкультурно-оздоровительном и т.п.), к которому относится конкретный объект оценки (объект недвижимости). Это не всегда представляется возможным в силу недостаточности исходных данных публикуемых в открытой печати. Можно констатировать только факт, что в 90-е года произошел резкий скачкообразный рост внедрения всего передового, нового, прогрессивного, что,накопил за долгие годы научно-технический потенциал нашей страны и стран мира в целом в строительной индустрии. В этом период времени в Российской Федерации появились новые материалы, изделия, технологии, которые широко используются сейчас в практике строительства. Изменилась культура производства строительно-монтажных и особенно отделочных работ. Все это вместе взятое и предопределило существенный рост научно-технического прогресса в строительной индустрии,
Для наглядности демонстрации изменения величины функционального устаревания а соответствии с приведенной таблицей № 2 столбцы 4-6 и 7 построим графики полученных зависимостей. Данные графики представлены на рис. 1 и рис.2
Рис. 1
Пояснения к приведенному графику.
Ряд 1. Если темп роста НТП будет изменяться (увеличиваться) каждый год в среднем на 2%, то мы будем иметь линейную зависимость изменения остаточной стоимости здания, вследствие функционального устаревания объекта недвижимости на протяжении 50 лет (по такой зависимости происходит амортизация основных средств, в целях налогообложении)8.
8 Часть II, ст.259, Налоговый Кодекс РФ
Ряд 2. Реально же изменение остаточной стоимости объекта недвижимости, вследствие функционального устаревания на протяжении 50 лет осуществляется по зависимости, определяемой по формуле 1.
Ряд 3. Изменение абсолютной величины функционального устаревания на протяжении 50 лет (возрастает и становится больше 60 единиц (или % от ВС), т.е. напрашивается вывод о том, что в данном случае необходимо проводи и. реконструкцию объекта недвижимости, в период времени, ориентировочно начиная с 35 года его фактического времени жизни. Требуется обязательное экономическое обоснование необходимости проведения реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости.
Рис.2
Ряд 1. Относительный прирост величины функционального устаревания в течение 50лет (отношение значений ряда 3 к значениям ряда 2 - таблица № 2, рис.1).
Расчеты, произведенные в таблице № 1и представленные па рисунках 1 и 2, показывают, что при данных условиях срок экономической жизни зданий составляет порядка 35 лет. Таким же образом, можно определять срок экономической жизни любого объекта недвижимости, исходя из расчета возможной величины функционального устаревания конкретного объекта с учетом его функционального назначения
Виды функционального (морального) устаревания зданий, сооружений и их помещений
В общем случае различают Функциональное (Моральное) устаревание двух видов.
Функциональное устаревание относится непосредственно как к самим конструктивным решениям (конструктивным элементам) (функциональное (моральное) устаревание1- го вида), так и к объёмно -планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание 2- вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях и сооружениях.
Функциональное (Моральное) устаревание 1-го вида (экономическое устаревание присущее только самим конструктивным элементам) - это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости элемента(здания) вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство (воссоздание)(руб.), т.е. связано со снижением стоимости строительства здания(конструктивного элемента) в на стоящее время по сравнению с его стоимостью в период проектирования и строительства и выражается через соотношение, например, удельных показателей стоимости м2/руб.,м3/руб. и т.п., но при этом необходимо их сравнивать в едином масштабе цен. Функциональное(Мораль ное) устаревание 1-го вида появляется вследствие появле ния новых технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т.п. в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следую щим формулам:
(2)
; (3)
где:
C м1- стоимость функционального(морального) устаревания здания, руб.
Z - отношение стоимости CHсоздания новых аналогичных конструкций здания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций);
Cnep-восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб.
Можно рассмотреть следующие примеры:
Сравнение между собой устройства междуэтажных перекрытий в здании. Расчёт выполнен с помощью укрупнённых показателей базисной стоимости по видам работ в ценах1991 года (реально надо использовать сметные расчеты в базисных ценах по состоянию на 01.01.2000 г). В идеале желательно было бы расчёт восстановительной стоимости существующего конструктивного элемента проводить в базисной стоимости года ввода в эксплуатацию объекта (к сожалению это практически не реально, потому, что это очень трудоемкая работа), а монтаж новых конструктивных элементов в новой базисной стоимости по состоянию на 01.01.2000 г (все расчеты приводятся к те кущей стоимости на дату проведения оценки).