К проблеме
В 2012 – 2016 гг ООО «Инвестиционно Строительная Компания «Константа» осуществила строительство коттеджного поселка «Новое Минулово 5 – 7 очередь» при инвестиционном участии будущих жителей поселка (Соинвесторов). Строительство велось на земельном участке, принадлежащем ДНП «Щеглово-2».
В соответствии с планом застройки территория коттеджного поселка «Новое Минулово 5 – 7 очередь» включает 100 участков земли с расположенными на них домами и территорию общего пользования со всем инженерным обеспечением (дороги, сети и оборудование газоснабжения, электричества, водопровода и канализации – имущество общего пользования).
В соответствии с Договором об инвестиционном участии в строительстве дома между ООО «ИСК «Константа» и Соинвесторами (будущими жителями поселка) Соинвесторы внесли денежные средства (инвестиции) на счет ООО «ИСК «Константа». Причем платеж складывался из двух составляющих:
- финансирование строения (объекта), величина которого определялась площадью и конструктивными особенностями дома;
- финансирование земли с коммуникациями, величина которого определялась площадью участка и рассчитывалась исходя из стоимости 100 кв. м (1 сотки) 250 000 р (при средней стоимости земли на территории МО «Щегловское сельское поселение» 25000 за 1 сотку).
Вторая составляющая платежа – земля с коммуникациями - это финансы для оплаты земли участка Соинвестора, земли общего пользования со всем инженерным обеспечением (дороги, сети и оборудование газоснабжения, электричества, водопровода и канализации).
Суммарная площадь всех 100 участков ДНП Щеглово - 5 составляет 85 600 м2 или 856 соток. В соответствии Договором с Константой за каждую сотку все собственники внесли на банковский счет Константы по 250 000 р, что составляет
250 000 × 856 = 214 000 000 р или 214 млн. р.
Именно на эти деньги было создано имущество общего пользования, включающее землю общего пользования (территория между участками собственников) и расположенные на ней дороги, инженерные коммуникации и оборудование электроснабжения, газоснабжения, водопровода и канализации, дренажа. Стоимость земли, вложенной ДНП «Щеглово-2 в строительство объекта, компенсирована строительством и передачей им ООО «ИСК «Константой» 10 домов. Других источников финансирования имущества общего пользования у ООО «ИСК «Константа» не было.
Осуществив свои платежи на счета ООО «ИСК «Константа» Соинвесторы выполнили свои обязательства по Договору и получили право собственности на жилой дом с земельным участком и имущество общего пользования, без которого эксплуатация поселка невозможна.
В соответствии с Градостроительным законодательством (Градостроительный кодекс Российской Федерации №190-ФЗ) Застройщик после окончания строительства осуществляет ввод объекта в эксплуатацию и передает безвозмездно имущество общего пользования юридическому лицу, образованному с его помощью из Собственников недвижимости этого поселка. Для ввода объекта в эксплуатацию Застройщик обычно создает собственную Управляющую кампанию.
Так было предусмотрено и в ООО «ИСК «Константа», что можно установить по документации этой организации. Это подтверждают и бывшие руководители ООО «ИСК «Константа», со слов члена нашего ДНП Тимофеевой Валентины Борисовны (ул.Луговая, д. 9 – мама одного из директоров ООО «ИСК «Константа»).
ООО «ИСК «Константа» (Инвестор, она же Застройщик) к концу строительства обанкротилась, и свои обязательства перед Соинвесторами выполнила не в полном объеме. Самое главное; не оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не передано имущество общего пользования Соинвесторам в лице ДНП Щеглово-5.
В результате бездействия Инвестора (ООО «ИСК «Константа») имущество общего пользования коттеджного поселка «Новое Минулово 5 – 7 очередь», построенное на средства Соинвесторов, оказалось в собственности ДНП Щеглово-2.
Руководители ДНП Щеглово-2 после передачи (дарения) земельных участков Соинвесторам все оставшиеся земли на территории поселка, составляющие земли общего пользования, вместо передачи ДНП Щеглово-5 зарегистрировали на себя заново, но уже вместе с расположенными на них дорогами, сетями и оборудованием газоснабжения, электричества, водопровода и канализации – имуществом общего пользования. При этом кадастровая стоимость земли возросла в несколько раз.
В результате таких действий ДНП Щеглово-2 осуществила ЗАХВАТ имущества, по праву принадлежащего ДНП Щеглово-5, и оставила жилой поселок без территории общего пользования, что противоречит Градостроительному законодательству. Территория общего пользования с инженерным оборудованием на ней обеспечивают жизнедеятельность и являются неотъемлемой частью любого жилого поселка. Каким образом это получилось (захват нашего имущества) совершенно не понятно и требует серьезной юридической оценки.
Первейшая наша задача – вернуть по праву принадлежащее ДНП Щеглово-5 имущество общего пользования нашего жилого поселка. Для этого надо «ГРОМКО» заявить о нашем праве на имущество общего пользования нашего поселка, направив соответствующие документы в адрес: ДНП «Щеглово-2; ООО «ИСК «Константа»; Прокуратуры Всеволожского района; Администрации МО «Щегловское сельское поселение».
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ градостроительную деятельность на местах регулирует Администрации МО в соответствии со своей компетенцией. В частности, в их ведении: Статья 51. Выдача разрешений на строительство и Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Они же участвуют в разрешении споров.
Странную позицию с самого начала занял бывший Председатель правления нашего ДНП Щеглово-5 Сторожук В.В. Он признал, что имущество общего пользования нашего жилого поселка, как это значится в юридических документах, по праву принадлежит ДНП Щеглово-2. Каким образом они стали собственниками этого имущества его не интересовало.
Сторожук В.В. не предпринял никаких действий для защиты наших прав на имущество общего пользования в Прокуратуре Всеволожского района, Администрации МО «Щегловское сельское поселение», ООО «ИСК «Константа», ДНП Щеглово-2.
Его не убедило мнение бывших руководители ООО «ИСК «Константа», многократно переданное ему членом нашего ДНП Тимофеевой Валентиной Борисовной. Он не попытался прояснить эту проблему в 2015-16 годах в ООО «ИСК «Константа», пока они еще были работоспособны.
У него было навязчивое мнение, что для решения проблемы нам надо объединяться с ДНП «Щеглово-2». В последнее время появилось мнение о выкупе нашего имущества, так как передать нам имущество безвозмездно ДНП «Щеглово-2» юридически не может?!
На собрании звучало предложение создать инициативную группу из лиц, владеющих предметом для изучения и решения этой проблемы. Надо бросить клич. Без привлечения юридической поддержки тоже, видимо, не обойтись.
12.12.19
Гусаковский Владимир Борисович, Новая ул. д.4
+7 921 9857574, vodovoz@mail.ru