Управления многоквартирным домом
г. Новосибирск «____» _________________ 201__г.
Общество с ограниченной ответственностью «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района», именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице Налобина Виктора Викторовича, действующего на основании Устава и Лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами №054-000153 от 30.04.2015г., с одной стороны,
и ____________________________________________, собственник(и) жилого помещения (квартиры) № ___, с общей площадью _____, этаж, в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Военная, д. 16 (далее – VRL) на основании Свидетельства о праве собственности __________________ от «__»_______20__г., выданного _______________________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник » с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее Договор) о нижеследующем:
1. Предмет Договора и общие положения
1.1. Н астоящий Договор заключен на условиях решения общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. _______________ _______________________________, дом № _________ (протокол № ____ от «____» ______________ 201__г.), согласованных с Управляющей организацией.
1.2. Условия настоящего Договора утверждены общим собранием Собственников и являются одинаковыми для всех Собственников помещений в многоквартирном доме.
1.3. Предметом настоящего Договора является предоставление Управляющей организацией в период согласованного с Собственниками срока работ и услуг по управлению, эксплуатации, содержанию, ремонту общего имущества и предоставление коммунальных услуг в многоквартирном доме в объеме, предусмотренном Перечнем работ и услуг (приложение № 1), а также осуществления иной, направленной на достижение целей по управлению многоквартирным домом, деятельности, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме.
1.4. Под Собственниками в данном Договоре понимаются муниципальное образование, юридические и физические лица, имеющие на праве собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
1.5. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление по настоящему Договору, определяется в соответствии с действующим законодательством.
1.6. При исполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией РФ, Гражданским Кодексом РФ, Жилищным Кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством РФ и иными правовыми и нормативными актами РФ, Новосибирской области, города Новосибирска.
1.7. Высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание Собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44 ЖК РФ).
1.8. Совет многоквартирного дома, именуемый в дальнейшем Совет дома, выбранный решением общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома, является полномочным представителем Собственников многоквартирного дома во взаимоотношениях с Управляющей организацией, обеспечивает выполнение решений общего собрания, осуществляет контроль за оказанием услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и качеством коммунальных услуг (ст.161.1 ЖК РФ), а также принятие решений по вопросам, переданным решением общего собрания Собственников Совету дома и председателю Совета дома (п.п.4.2,4.3 части 2 ст.44 ЖК РФ).
1.9. Управляющая организация вступает в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом Собственников, от имени и в интересах Собственников, после принятия соответствующего решения общего собрания Собственников в порядке, установленном Жилищным Кодексом РФ.
1.10. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг, Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно.
1.11. Все взаиморасчеты, их порядок, периодичность и размер утверждаются Собственниками на общем собрании.
Обязанности Сторон.
2.1. Управляющая организация обязана:
2.1.1. Приступить к выполнению своих обязанностей по управлению, содержанию и эксплуатации многоквартирного домом по настоящему Договору в срок не позднее дня, следующего за днем подписания настоящего Договора.
2.1.2. Оказывать услуги и выполнять работы по управлению, эксплуатации, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Приложением № 1 настоящего Договора.
2.1.3. Обеспечивать Собственника жилищными услугами надлежащего качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления.
2.1.4. Устранить все выявленные недостатки за свой счет и\или осуществить перерасчет в установленном порядке в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества, а также оказания иных жилищных и коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Невыполнение (непредоставление) услуг (работ) должно быть зафиксировано соответствующим актом и учтено в ежемесячном «Акте приемки оказанных услуг и\или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту».
2.1.5. Незамедлительно принимать меры по устранению аварий и организовать проведение работ по устранению причин аварийных ситуаций, которые могут привести к угрозе жизни, здоровью граждан, а также порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов, отключение электричества и других, подлежащих экстренному устранению.
2.1.6. Осуществлять выбор подрядных и прочих организаций, а также заключение договоров от собственного имени (в соответствии с принятыми на общем собрании Собственников решениями) на обслуживание и ремонт общего имущества, предоставление иных жилищных и коммунальных услуг с исполнителями, подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями. При этом Управляющая организация несет ответственность за действия таких подрядчиков, в том числе за качество выполненной ими работы и сроки ее выполнения, как за свои собственные.
Контролировать соблюдение договоров, качество и количество поставляемых жилищных, коммунальных и иных услуг в случае выполнения работ подрядными организациями, а также вести их учет.
2.1.7. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственников либо иных лиц в сроки, установленные законодательством и настоящим Договором.
2.1.8. Обеспечивать своевременное информирование Собственников о сроках предстоящего планового отключения инженерных сетей (водоснабжение, отопление, электроснабжение), а также информировать Собственников о причинах и сроках устранения аварий путем размещения информации в общедоступных местах многоквартирного дома.
2.1.9. Своевременно, в рамках средств определенных Собственниками, подготавливать многоквартирный дом, санитарно-техническое и иное, находящееся в нем, оборудование к эксплуатации в зимний период.
2.1.10. В рамках действующего законодательства обеспечивать регистрационный учет проживающих в многоквартирном доме граждан с целью предоставления соответствующих сведений органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании данных регистрационного учета, а также выдавать справки обратившимся за ними гражданам независимо от состояния по оплате за услуги ЖКУ в рамках Гражданского законодательства.
2.1.11. Осуществлять прием и рассмотрение обращений и жалоб граждан по вопросам исполнения обязательств Управляющей организацией по настоящему Договору, в течение 10 (десяти) рабочих дней предоставлять письменный ответ по результату таких рассмотрений.
2.1.12. Согласовать с Собственником (нанимателем) время доступа в помещение не менее чем за три дня до начала проведения работ, в случае необходимости, или направить ему письменное уведомление о проведении необходимых работ внутри помещения.
2.1.13. На основании заявления Собственника направлять своего сотрудника для составления акта о нанесении ущерба общему имуществу дома или помещению(ям) Собственника. Акт, предусмотренный настоящим пунктом, составляется без взимания дополнительной платы.
2.1.14. Обеспечить начисление и прием от Собственника платы за содержание, а также платы за управление многоквартирным домом, коммунальные и другие услуги, в соответствии с тарифами, утвержденными Общим собранием собственников – Приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.1.15. В случае, принятия решения Собственниками МКД на Общем собрании собственников МКД решения о включении в перечень работ и услуг работ по текущему ремонту, Управляющая организация обязана, в пределах финансирования, осуществляемого Собственниками, выполнять работы по текущему ремонту самостоятельно в полном объеме или частично либо путем заключения от собственного имени, но за счет Собственников, договоров с подрядными организациями на отдельные виды работ. При этом Управляющая организация несет ответственность за действия таких подрядчиков, в том числе за качество выполненной ими работы и сроки ее выполнения, как за свои собственные.
2.1.16. На основании решения общего собрания Собственников заключать договоры о передаче в пользование (ограниченное пользование) части общего имущества (земельный участок, конструктивные элементы, тех.этажи и т.п.) Собственников помещений в многоквартирном доме. А также 1 раз в квартал предоставлять Совету дома финансовую статистику по доходам от юридических лиц.
Не допускать использования общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующего решения общего собрания Собственников в многоквартирном доме.
2.1.17. Обеспечить своевременную поверку общедомовых приборов учета, если они установлены в многоквартирном доме.
2.1.18. Информировать Собственников об изменении размера платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальных и иных услугах путем размещения информации об этом в общедоступных местах многоквартирного дома не позднее даты выставления платежей (платежных документов) к оплате.
2.1.19. Информировать Собственников о необходимости проведения текущего и капитального ремонта.
2.1.20. Вести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учет, бухгалтерскую и иную необходимую отчетность по управлению многоквартирным домом.
2.1.21. Предоставлять Собственникам в лице Совета дома в печатном виде отчет о выполнении Договора управления многоквартирным домом за истекший период (календарный год) до конца 1-ого квартала года, следующего за отчетным. Дополнительно предоставлять Совету дома финансовую статистику (промежуточный отчет) об использовании и движении денежных средств Собственников ежеквартально.
Годовой отчет предоставляется в соответствии с формой 2.8., утвержденной приказом №882\пр от 22.12.2014 г. Министерства строительства и ЖКХ РФ.
2.1.22. Принимать от потребителей показания индивидуальных, общих(квартирных), комнатных приборов учета и использовать их при расчете размера платы за коммунальные платежи за тот расчетный период, за который были сняты показания, а также проводить проверки состояния указанных приборов учета и достоверности предоставленных потребителями сведений об их показаниях (пп. «ж», п.31 ПП РФ от 06.05.2011 г. №354). При этом снятие показания индивидуальных приборов учета отопления и электроэнергии, а так же проведение проверок состоянии указанных приборов учета производится Управляющей организацией.
2.1.23. Выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации, а также обязанности, вытекающие из условий настоящего Договора.
2.2. Собственники помещений обязаны:
2.2.1. Использовать жилые помещения, находящиеся в их собственности, в соответствии с их назначением.
2.2.2. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, общим имуществом и коммунальными услугами, установленные действующим жилищным законодательством РФ.
2.2.3. Соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности.
2.2.4. Содержать собственное помещение в технически исправном состоянии, производить в сроки, установленные действующим законодательством, и за свой счет ремонт, включая ремонт инженерного оборудования в пределах границ эксплуатационной ответственности, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за жилищные и коммунальные услуги.
2.2.5. Содержать в надлежащем санитарном состоянии жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии, соблюдать чистоту в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, бутовые и пищевые отходы в специально отведенные для этого места. Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать в мусоропровод жидкие пищевые отходы. Не производить слив воды из систем и приборов отопления.
2.2.6. Не допускать выполнения работ или совершения иных действий, приводящих к порче помещений или конструкций многоквартирного дома, загрязнению придомовой территории.
2.2.7. Незамедлительно сообщать в аварийно-диспетчерскую службу Управляющей организации о неисправности сетей, оборудования, снижения параметров качества коммунальных услуг, ведущих к нарушениям качества условий проживания, создающих угрозу жизни и безопасности граждан.
2.2.8. Соблюдать права и законные интересы соседей и иных лиц — пользователей помещений.
2.2.9. Информировать Управляющую организацию об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета.
2.2.10. Своевременно и в полном объеме вносить плату за выполненные работы и оказанные услуги по управлению многоквартирным домом, за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги, а также иные платежи, предусмотренные решением общего собрания Собственников помещений, в том числе за лиц, проживающих в принадлежащем Собственнику жилом помещении.
2.2.11. Допускать в занимаемые жилые помещения в заранее согласованное время специалистов Управляющей организации и специалистов организаций, имеющих право проведения работ на системах электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления, для осмотра инженерного оборудования, конструктивных элементов здания, приборов учета, а также контроля за их эксплуатацией, а для ликвидации аварий — в любое время.
2.2.12. Соблюдать порядок переустройства и перепланировки, установленный Жилищным кодексом РФ.
2.2.13. При отсутствии в помещении сроком более 2-х суток для предотвращения аварийных ситуаций перекрывать запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков горячего и холодного водоснабжения, отключать от сети бытовые электроприборы, кроме холодильников, морозильных камер и охранно-пожарной сигнализации.
2.2.14. Осуществлять сброс снега (наледи, сосулек) с козырьков над балконами и лоджиями, не предусмотренных конструкцией многоквартирного дома, а также с балконов и лоджий, балконных перил, оконных (балконных, на лоджиях) карнизов. Если иной порядок не предусмотрен решением общего собрания Собственников.
2.2.15. Принять меры по установке индивидуальных приборов учета потребления коммунальных услуг (при их отсутствии).
2.2.16. При наличии индивидуального, общего (квартирного) прибора учета ежемесячно снимать его показания (с 23 по 25 число) и передавать полученные показания в Управляющую организацию (ХГВ), либо оплачивать по показаниям счетчиков с 23 по 26 число.
2.2.17. При сдаче помещения по договору найма, аренды производить снятие показаний приборов учета, установленных в сдаваемом помещении, и оплату за жилищные и коммунальные услуги самостоятельно, либо обязать платить нанимателя, арендатора по договору найма. О сдаче жилого помещения в аренду Собственник обязан уведомить Управляющую организацию в пятидневный срок с момента заключения договора.
2.2.18. При расторжении настоящего Договора Собственники должны вернуть Управляющей организации разницу между выплаченными ими средствами на текущий ремонт в части, пропорциональной доле Собственника в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, в течении 20 дней с даты расторжения настоящего Договора. Если таковые услуги и работы подтверждены Актом выполненных работ, подписанным уполномоченными Собственниками, и не оплачены полностью собранными жилищными платежами.
Права Сторон.
3.1. Собственники помещений имеют право:
3.1.1. Требовать надлежащего исполнения Управляющей организацией ее обязанностей по настоящему Договору.
3.1.2. Требовать от Управляющей организации составления Акта, фиксирующего вред, причиненный имуществу Собственника, в связи с аварией, стихийным бедствием, отсутствием или некачественным предоставлением жилищных и коммунальных услуг. Акт составляется с указанием фактических объемов повреждений и без дополнительной оплаты.
3.1.3. Контролировать деятельность Управляющей организации по управлению многоквартирным домом, участвовать в планировании, изменении планов работ и приемке выполненных по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ и настоящим Договором.
3.1.4. Получать своевременное и качественное предоставление услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на устранение аварий и неисправностей в сроки, установленные нормативно-правовыми документами и настоящим Договором.
3.1.5. Требовать от Управляющей организации соразмерного снижения (перерасчета) платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения Управляющей организацией обязательств по надлежащему содержанию общего имущества.
3.1.6. В установленном порядке требовать возмещения убытков, понесенных по вине Управляющей организации.
3.1.7. Требовать от Управляющей организации соответствующей неустойки (компенсации) при:
- неисполнении текущего ремонта в запланированный календарный период при наличии средств и отсутствии объективных причин невыполнения (неспособность выполнить объемы ремонта выбранным Управляющей организацией подрядчиком не является объективной причиной) в размере 5% от стоимости запланированных работ;
- плата за этот ремонт в следующем календарном периоде не должна превышать сметную стоимость для запланированного объема работ, невыполненных в текущем календарном периоде;
- неисполнении гарантийного ремонта, т.к. выбор подрядчика осуществлялся Управляющей организацией, гарантийный ремонт должен быть выполнен Управляющей организацией за счет ее собственных средств.
3.1.8. При обнаружении недостатков выполненной работы или оказанной услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома вправе по своему выбору потребовать и\или:
- составления акта по факту недостатка;
- безвозмездного устранения недостатков;
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы, оказанной услуги;
- безвозмездного повторного выполнения работы в случае отсутствия выполнения работ;
- возмещения понесенных ими расходов по устранению недостатков выполненной работы или оказанной услуги своими силами или третьими лицами (ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
3.2. Собственники помещений не вправе:
3.2.1. Использовать бытовые машины (приборы, оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных сетей, указанных в техническом паспорте жилого помещения.
3.2.2. Производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения Управляющей организации.
3.2.3. Самовольно присоединяться к внутридомовым инженерным системам или присоединяться к внутридомовым инженерным системам в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом и в технический паспорт помещения.
3.2.4. Самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте помещения.
3.2.5. Самовольно нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение.
3.2.6. Осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с Управляющей организацией.
3.2.7. Осуществлять перепланировку и демонтаж стен в принадлежащем Собственнику помещении без согласования и получения разрешения в установленном законом порядке.
3.2.8. Производить наличные расчеты за любые виды услуг с исполнительным персоналом Управляющей организации, а также подрядных организаций, за исключением пунктов и касс приема платежей.
3.3. Управляющая организация имеет право:
3.3.1. Требовать надлежащего исполнения Собственниками своих обязанностей по настоящему Договору.
3.3.2. Требовать от Собственников оплаты своих услуг в порядке и на условиях, установленных настоящим Договором. Взыскивать с Собственника (нанимателя) сумму неплатежей, а также пеню за несвоевременную и\или неполную оплату, в порядке, установленном действующим законодательством.
3.3.3. Требовать допуска в помещение, принадлежащее Собственнику, в заранее согласованное с Собственником время работников Управляющей организации, а также специалистов организаций, имеющих право на проведение работ на системах тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, представителей органов Государственного надзора и контроля для осмотра инженерного оборудования, конструктивных элементов здания, приборов учета, проведения необходимых ремонтных работ, а также контроля за их эксплуатацией, а для ликвидации аварий - в любое время.
3.3.4. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ и оказания услуг в пределах принятых решений на общем собрании Собственников, необходимых для выполнения обязательств по настоящему Договору и в зависимости от фактического состояния общего имущества, объема поступивших средств Собственников и своих производственных возможностей.
Выбирать, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для Собственников помещений в многоквартирном доме, согласовав предварительно критерии «выгодных условий» с Собственниками (Советом дома).
3.3.5. Приостановить предоставление коммунальных услуг без предварительного уведомления Собственников в случаях:
а) возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляется водо-, тепло-, электро-, газоснабжение,а также водоотведение;
б) стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также необходимости их локализации и устранения.
3.3.6. Приостановить или ограничить предоставление коммунальной услуги (до устранения нарушений) через 10 дней после письменного предупреждения Собственника в случаях:
а) несвоевременной или неполной оплаты Собственником коммунальных услуг за шесть и более расчетных периодов подряд;
б) самовольного присоединения к внутридомовым инженерным системам или присоединения к внутридомовым инженерным системам в обход приборов учета;
в) получения соответствующего предписания уполномоченных государственных и муниципальных органов;
г) использования Собственниками бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения.
3.3.7. Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника.
3.3.8. Оказывать услуги и работы, связанные с управлением, содержанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома, не вошедшие в Перечень работ и услуг, на основании решения общего собрания Собственников.
3.3.9. В случае нарушения Собственником п.2.2.9. настоящего Договора, производить перерасчет в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг» (Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011г.).
3.3.10. Выполнять работы и оказывать услуги, не предусмотренные в составе Перечня работ и услуг, утвержденных общим собранием Собственников помещений, если необходимость их проведения обусловлена:
- необходимостью устранения угрозы жизни и здоровью проживающих в многоквартирном доме;
- устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу Собственников;
- предписанием (представлением) уполномоченного органа.
Выполнение таких работ и услуг осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Информирование Собственников путем вывешивания уведомления на Досках объявлений, расположенных у входных дверей каждого подъезда.
Порядок расчетов.
Порядок определения цены Договора.
4.1.1. Цена Договора управления устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию (в том числе по предоставляемым жилищным услугам и текущему ремонту общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с Приложением № 1.
4.1.2. Собственники помещений в многоквартирном доме ежегодно на общем собрании Собственников, проводимом в порядке ст.ст. 44-48 ЖК РФ, определяют цену Договора управления.
4.1.3. Стоимость услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию (в том числе предоставлению жилищных услуг), текущему ремонту общего имущества определяется в Приложении № 1 к настоящему Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.
4.2. Порядок определения платы за содержание и текущий ремонт и ее размеры.
4.2.1. Сумма, подлежащая к оплате по настоящему Договору определяется для каждого Собственника пропорционально его доле на общее имущество Собственников соответствующих жилых и нежилых помещений в общем имуществе Собственников.
4.2.2. Только Собственники могут определять состав, периодичность и цену услуг и работ по содержанию, управлению, эксплуатации и текущему ремонту многоквартирного дома. Принимая к сведению предложения, разработанные Управляющей компанией.