ТЕМА 14 Оценка стоимости предприятия
1. Имущество предприятия, понятие, классификация и принципы оценки;
2. Затратный подход при оценке недвижимости предприятия;
3. Доходный подход при оценке недвижимости предприятия;
4. Сравнительный подход при оценке недвижимости предприятия.
ВОПРОС 1.Имущество предприятия, понятие, классификация и принципы оценки.
Имущество – признается материальные и нематериальные объекты, которые могут быть предметом владения или распоряжения.
Имуществом также признаются хозяйственные средства, контролируемые организацией в результате прошлых событий ее хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем.
Будущие экономические выгоды – это потенциальная возможность имущества прямо или косвенно способствовать притоку ДС или их эквивалентов в организацию.
Считается, что объект имущества принесет в будущем организации экономические выгоды, когда он может быть:
1. Использован обособленно или в сочетании с другим объектом в процессе производства продукции, работ, услуг, предназначенных для продажи.
2. Обменян на другой объект имущества;
3. Использован для погашения кредиторской задолженности;
4. Распределен между собственниками организации.
Имущественный комплекс – это все виды имущества предприятия, предназначенные для его деятельности (включая земельные участки, оборудование, инвентарь), а также имущественные обязательства, в том числе фирменные наименования, товарные знаки и другие исключительные права.
В состав имущественного комплекса могут входить активы по балансу и объекты, не учитываемые в балансе предприятия.
В состав имущества предприятия включается:
1. Долгосрочное производственное имущество: земельные участки, сооружения, здания, машины, оборудование, приспособления, инструменты, долгосрочно арендуемые ОС, незавершенное капитальное строительство, инвестиции в долгосрочные собственные акции и в акции других предприятий;
2. Непроизводственное имущество и имущество находящееся в запасе или на консервации;
3. НА: расходы на подготовку производства, патенты, лицензии, цени предприятия;
4. Материально-производственные запасы: сырье, материалы, топливо и покупные полуфабрикаты, НЗП, ГП и товары перепродажи, расходы будущих периодов.
Оценочная стоимость предприятия – стоимость, по которой собственник готов продать предприятие потенциальному покупателю.
Она может приниматься равной балансовой или рыночной стоимости, или рассчитываться специальными рыночными методами.
Балансовая стоимость предприятия – стоимость, зафиксированная в балансе и равная чистым активам организации.
Чистые активы – часть активов организации, созданная за счет собственного капитала.
Чистые активы = активы – обязательства по балансу.
Рыночная стоимость предприяти я – расчетная сумма, за которую продавец готов продать собственность, готовому купить покупателю в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения и на цену сделки не влияют побочные факторы.
ВОПРОС 2.Затратный подход при оценке недвижимости предприятия.
Затратный подход предусматривает определение оценочной стоимости на основе затрат собственника на создание предприятия.
Отличительный признак – разбивка оцениваемого имущественного комплекса предприятия на составные элемент, а затем расчет стоимости всего комплекса путем суммирования его частей. При этом необходимо учитывать, что у инвестора есть возможность не только купить весь имущественный комплекс предприятия, но и просто приобрести его отдельные элементы или создать новый комплекс имущества из отдельно покупаемых составляющих.
Методы затратного подхода:
1. Метод скорректированной балансовой стоимости – переоценивание отдельных элементов активов. Рыночная стоимость = скорректированная балансовая стоимость активов оцениваемого предприятия – все его обязательства.
2. Метод накопления активов – происходит переоценивание всех элементов активов.
Алгоритм оценки затратным подходом:
1. Анализируется структура имущественного комплекса, и выделяются его составные части, оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами;
2. Определяется наиболее подходящий метод оценки;
3. Оценивается реальный износ всех компонентов имущества;
4. Рассчитывается остаточная стоимость элементов имущественного комплекса и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего имущества.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов является наиболее надежным;
2. Является единственно возможным в следующих случаях: технико-экономический анализ стоимости нового строительства, анализ эффективности использования земли, при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного метода:
1. Затраты не всегда эквиваленты рыночной стоимости;
2. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.