Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Также, как и при купле-продаже недвижимости, при заключении договора аренды здания или сооружения, в котором отсутствует условие о цене (размере арендной платы), не могут быть применены правила определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что условие о размере арендной платы должно быть определено в денежной сумме и указано в том же документе, которым оформляется заключение договора аренды здания или сооружения, а также подписано обеими сторонами. В том случае, если стороны предполагают, что оплата по договору будет носить характер натуральной оплаты, размер арендной платы должен быть определен в конкретной величине.
В п. 2 ст. 654 ГК РФ сформулировано общее правило, согласно которому в установленную в договоре аренды здания или сооружения плату за пользование зданием или сооружением включается плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка. Однако эта норма носит диспозитивный характер. Стороны при заключении договора могут установить иное. Равным образом иное может быть установлено и законом. В этом случае за пользование земельном участком, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, будет взиматься дополнительная плата, на условиях, оговоренных договором, заключенным сторонами, или законом.
|
|
Гражданское законодательство допускает, чтобы стороны при заключении договора предусмотрели не абсолютную величину арендной платы, а стоимость арендной платы за единицу арендуемой площади (ставка арендной платы). В этом случае величина арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы на размер арендуемого помещения.
Публичный собственник, определяя условия передачи недвижимого имущества в аренду, как правило, нормативно определяет и методику расчета арендной платы. Так, к примеру, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
К примеру, арендная плата за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, рассчитывается в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 г. N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (с изменениями на 17 июля 2003 г.), по методике, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22 декабря 1997 г. N 1291-р о методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с изменениями на 18 декабря 2002 г.). Согласно ст. 3 названного закона и указанной методике расчетная ставка аренды за квадратный метр определяется путем умножения рыночной ставки на коэффициент социальной значимости. Значения коэффициентов социальной значимости установлены в приложении к данному Закону Санкт-Петербурга. В соответствии с п. 5 приложения для учреждений, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург, установлен Кс = 0,05.
|
|
Поскольку аренда недвижимого имущества предполагает, что арендодатель обязан передать арендатору имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, то неисполнение арендодателем этой обязанности, в том случае, если это исключает возможность эксплуатации объекта аренды, является основанием для отказа от уплаты арендной платы.
Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за предоставленный в пользование по договору аренды вертолет. Хотя передача вертолета арендатору состоялась, однако тот фактически не мог использовать вертолет, поскольку вертолет был передан без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. 33, 36 Воздушного кодекса РФ). При отсутствии этих документов воздушные суда (в том числе и вертолеты) к эксплуатации допущены быть не могут. Хотя арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы, однако арендодатель не передал этих документов арендатору. Установив эти обстоятельства, арбитражный суд сделал вывод о том, что арендодатель не мог использовать без указанных документов арендованный вертолет, в связи с чем арендодателю было отказано во взыскании арендной платы *(425).