Согласно Гражданскому Кодексу Республики Беларусь, под самовольным строительством понимается деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:
1) на самовольно занятом земельном участке;
2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;
3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил
1) Согласно статьи 72 КоЗ, под самовольным занятием земельного участка понимается использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев:
а) использования гражданами земельных участков, предоставленных им до 1 января 1999 г. для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, строительства и эксплуатации индивидуального гаража для хранения транспортного средства, сведения о которых внесены в земельно-кадастровую документацию;
б) добросовестного, открытого и непрерывного владения гражданами земельными участками как своими собственными в течение пятнадцати и более лет;
в) иных случаев использования земельных участков гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, предусмотренных актами Президента Республики Беларусь, решениями иных государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, либо по постановлению суда;
На земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением порядка, установленного законодательством об охране и использовании земель.
В соответствии со статьей 5 КоЗ одним из основных принципов земельных отношений является использование земельных участков по целевому назначению, под которым понимаются установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.
К нарушениям порядка предоставления земельных участков отнесены случаи предоставления земельного участка:
- государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения. Подпунктом 1.2 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" (далее - Указ N 667) установлен перечень государственных органов, которые имеют право принимать решения об изъятии и предоставлении земельных участков. В частности, к ним отнесены местные исполнительные комитеты, а также администрации свободных экономических зон (если это право делегировано соответствующими исполнительными комитетами). При этом изъятие и предоставление земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением этих земель, а также перевод таких земель в иные категории и виды производятся только областными и Минским городским исполнительными комитетами;
- без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона. По общему правилу земельные участки предоставляются по результатам аукционов:
на право заключения договоров аренды земельных участков - в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам;
с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) - в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам;
по продаже земельных участков в частную собственность - в частную собственность гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов (за исключением случаев, когда земельные участки находятся в пользовании, пожизненном наследуемом владении этих граждан или на праве аренды, но с расположенными на них жилыми домами, принадлежащими гражданам на праве собственности), а также негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Перечень субъектов, которым земельные участки предоставляются без проведения аукциона, установлен пунктом 6 Указа N 667. В иных случаях такое предоставление возможно лишь по решению Президента Республики Беларусь;
- с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков. В настоящее время всеми областными и Минским городским исполнительными комитетами разработаны и утверждены инструкции о порядке очередности предоставления гражданам земельных участков. В частности, данными инструкциями предусмотрено, что в первую очередь земельные участки должны предоставляться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение. Подпунктом 11.1 пункта 11 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом N 667, установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельного участка осуществляется без предварительного согласования места размещения земельного участка для строительства объекта;
Без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Необходимый перечень документов перечислен в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 N 223 "О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности"
Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта. Приведенное определение понятия "существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил" представляется недостаточно конкретным, поскольку неясно, кто и каким образом будет определять, что данное нарушение может создать угрозу нарушения прав и законных интересов граждан.
Согласно ГК, лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Далее идет разграничение правовых последствий при самовольном занятии земельного участка, при самовольном строительстве на участке использующемся не по целевому назначению, при самовольном строительстве на участке предоставленном в пожизненное наследуемое владение или частную собственность.
В случае самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке местным исполнительным комитетом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. То есть, при самовольном строительстве на земельном участке, который не принадлежит лицу, которое возводило самовольную постройку, право собственности не возникает ни при каких условиях.
При самовольном строительстве на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном с нарушением порядка, установленного законодательством об охране и использовании земель, областным (Минским городским) исполнительным комитетом принимается в отношении земельного участка одно из следующих решений:
1) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;
2) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий.
Последствия для земель, использующихся не по целевому назначению схожи, однако различия есть, так как в данном случае не происходит самовольного занятия земель, следовательно возвращать самовольно занятые земли не нужно.
Таким образом, в статье 223 ГК установлена в качестве основного правила необходимость сноса самовольной постройки либо приведения ее в прежнее состояние.
Другая ситуация с земельным участком предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство (в том числе за законным приобретателем), по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
Ранее такое право могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии предоставления в установленном порядке данного участка этому лицу под возведенную постройку. Иными словами, вначале необходимо было получить земельный участок, а затем - обращаться в суд. Отсутствие решения компетентного органа о предоставлении земельного участка являлось основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно новой редакции статьи 223 ГК признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным комитетом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации) и о предоставлении земельного участка.
Если же земельный участок предоставлен в установленном порядке, а строительство осуществлено без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, местным исполнительным комитетом принимается одно из следующих решений:
1) о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) - если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
2) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
3) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий - если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Следует отметить, что требование о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или приведении самовольной постройки в прежнее состояние распространяет не только на лицо, осуществившее самовольное строительство, но и на законного приобретателя земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой
При отказе снести самовольную постройку ее снос будет осуществлен принудительно за счет лица, которое возвело данную постройку. При этом отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в силу решение исполнительного комитета или невыполнение этого решения в установленный срок признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка.
Законом предусмотрена норма направленная на защиту прав и законных интересов граждан. Так, в случае, если самовольное строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном государственным органом с нарушением законодательства, причиненный лицу вред в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо их должностных лиц возмещается за счет казны Республики Беларусь или казны административно-территориальной единицы.
Подытоживая, можно сделать вывод о том, что самовольное строительство является неоднозначной категорий в гражданском праве. С одной стороны, самовольное строительство может являться основанием приобретения права собственности, так как оно будет являться первичным способом приобретения, с другой стороны, самовольная постройка есть ни что иное, как правонарушение, а значит, по общему правилу, такое строительство не должно быть основанием приобретения права собственности. Однако законодатель посчитал иначе, самовольное строительство может служить основанием приобретения права собственности, однако это скорее исключение, так как в качестве основного правила поведения с самовольными постройками законодатель устанавливает снос самовольных построек. Чтобы самовольная постройка служила основанием приобретения права собственности она должна быть: а) Построена на земельном участке находящимся в собственности или пожизненном наследуемом владении лица б) Сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил в) Признать право собственности может только суд. В остальных случаях будет идти речь о полном сносе самовольной постройке, или же о приведении самовольной постройки в первоначальное состояние.
Существует также ситуация, когда самовольное строительство происходит без соответствующих разрешительных документов. В данном случае порядок будет немного различным и право собственности не возникает, однако существует возможность зарегистрировать недвижимое имущество и получить право собственности. Так, местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о:
А) Сносе самовольной постройки;
Б) Приведении ее к прежнему состоянию;
В) О продолжении строительства, если это не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
В последнем случае у лица, осуществляющего самовольное строительство, есть возможность зарегистрировать постройку в установленном порядке и получить, после регистрации, право собственности.
Список использованных источников:
Нормативные правовые акты:
1) Гражданский кодекс Республики Беларусь: Закон Респ. Беларусь, 7 декабря 1998 г., № 218–З (с изм. и доп.) // Эталон – Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. –
Минск, 2017.
2) Кодекс Республики Беларусь о земле: Закон Респ. Беларусь, 23 июля 2008 г., № 425 (с изм. и доп.) // Эталон – Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2017.
3) О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности: Постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 20 февраля 2007 г., N 223 (с изм. и доп.) // Эталон – Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2017.
Специальная литература:
1) Гребенщиков, В.В. Институт собственности в условиях рыночной экономики и социального государства / В.В Гребенщиков. – М., 1996.
2) Емелькина, И.А. Значение "юридической и фактической связи строения с землей" при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. – 2004. – № 8. – С.18-21.
3) Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: в 3 кн. Кн. 1. Разд. I, II, III/ Отв. ред. и руководитель авторского коллектива д–р юрид. наук В.Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 2006. – 720 с.
4) Гражданское право: Учебник. В 2ч. Ч.1/Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея, 2000. – 976 с.