Метод пофакторного взвешивания.

Выведение итоговой величины стоимости.

Теория оценки располагает рядом методов согласования резуль­татов оценки. Данные методы носят эвристический характер и осно­вываются, главным образом, на экспертной оценке полученных ва­риантов стоимости, исходя из ряда критериев, таких как достовер­ность исходной информации, количество и характер допущений, использовавшихся в расчетах оценщиком, важность отдельных свойств объекта и др. Наиболее распространенным способом согла­сования является механизм усреднения результатов оценки на осно­ве весовых коэффициентов (удельных весов).

В ходе распределения удельных весов в большинстве случаев ис­ходят из цели оценки. Например, если заказчик преследует инвести­ционные цели, то больший удельный вес может придаваться доход­ному подходу, если оценивается объект для целей купли-продажи, то сравнительному подходу. Другим основанием для распределения удельных весов может также являться степень доверия оценщика к информации, используемой в каждом подходе и, соответственно, степени доверия данному подходу.

Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта оценки на основании результатов, полученных с помощью различных подходов и методов оценки.

ФСО.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

В оценке используют два метода согласования результатов оценки:

Метод пофакторного взвешивания.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход эффективен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воссоздание (воспроизводство или замещение) объекта, а также расчете всех видов износа, значительна доля экспертных суждений, поэтому возможна субъективность, это надо учитывать при определении весовой доли затратному подходу.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Сравнительный подход базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект оценки определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном сегменте рынка.

Сравнительный подход наиболее эффективен и объективен в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные оценки.

Сравнительный подход, помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости), может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко­эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо­димы для оценки стоимости объекта с использованием других подходов.

Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Пример расчета весовой доли:

Стоимость объекта определяется по формуле:

Ситог. = Сз*Вз + Сср * Вср + Сд * Вд

Где Ситог – Итоговая стоимость объекта оценки;

Сз,Сср,Сд – Стоимость объекта в затратном, сравнительном, доходном подходе;

Вз,Вср,Вд – Весовые показатели достоверности в соответствующих подходах;

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную сто­имость объекта

Ситог. = 43 415*0,258 + 55 411*0,375 + 38600*0,367 = 46148 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение. Рыночная стоимость объекта оценки, с учетом округления составляет 46 000 руб. (Сорок шесть тысяч руб.)

Метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий, предложенный Т. Л. Саати, основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям. Общая идея данного метода заключается в декомпозиции проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.

Процесс декомпозиции предполагает построение дерева иерархий, включающее цель, расположенную в его вершине, промежуточные уровни (критерии) и альтернативы, формирующие самый нижний иерархический уровень. На рисунке 1 вашему вниманию предлагается дерево иерархий для принятия решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта тремя общепризнанными подходами: затратным, сравнительным и доходным. Как видно из рисунка, нами предложена двухуровневая система анализируемых критериев. На первом уровне расположены основные факторы, определяющие достоверность результата оценки: исходная информация и методология расчёта. На втором уровне находятся критерии, характеризующие качество каждого из выделенных факторов.

Рисунок 1.

На наш взгляд, качество исходной информации в оценке определяется её полнотой, достоверностью и соответствием требованиям рыночной стоимости. Именно эти критерии и указаны на дереве иерархий во втором уровне, под исходной информацией.

Основными критериями качества для использованной методологии при расчётах стоимости по нашему мнению являются:

§ обоснованность выполнения предпосылок выбранного метода расчёта в рамках каждого из подходов;

§ субъективность применяемых допущений и предположений;

§ учёт принципа наиболее эффективного использования.

Данные критерии качества указаны на дереве иерархий во втором уровне под методологией расчёта.

Конечно же, можно было бы указать более развернутый перечень факторов влияющих на достоверность определения рыночной стоимости, но это привело бы к значительному повышению трудоемкости последующих вычислительных процедур.

Следующим этапом в методе анализа иерархий является процесс построения матриц парных сравнений альтернативных вариантов по выделенным критериям. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой. Полученные суждения выражаются в целых числах с учётом девятибалльной шкалы. Преимущества именно этой шкалы качественных оценок отмечают многие исследователи, так как она позволяет наилучшим образом учесть степень отличия и имеет наименьшее среднеквадратическое отклонение.