Тема 9. Правовой режим земель населенных пунктов
| Правовой режим земель населенных пунктов | Понятие и структура земель населенных пунктов. Границы населенных пунктов, порядок их изменения. Зонирование земель населенных пунктов. Документы градостроительного зонирования. Территориальные зоны. Градостроительные регламенты. Правовой режим земельных участков в границах населенных пунктов. Правовой режим земель пригородных зон |
Планируемые результаты освоения учебной дисциплины
| Правовой режим земель населенных пунктов | ОПК-1; ПК-4; ПК-5; ПК-6. | Планируемым результатом изучения данного раздела является уяснение студентами особенностей правового режима земель населенных пунктов. Студенты должны: – знать понятие и структуру земель населенных пунктов; полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления; порядок установления границ населенных пунктов; виды, содержание, порядок принятия документов градостроительного зонирования; виды территориальных зон; правовой режим земель общего пользования; содержание градостроительных регламентов; виды разрешенного использования земельных участков, порядок их установления и применения; особенности установления правового режима пригородных зон; – уметь находить и пользоваться градостроительной информацией; устанавливать соотношение земельного и градостроительного законодательства; определять юридическое значение документов градостроительного планирования; применять правила землепользования и застройки населенных пунктов; определять правовой режим земельного участка на территории населенного пункта; – владеть градостроительной терминологией; способами получения градостроительной информации; навыками работы градостроительными кадастрами и документами градостроительного планирования; методами анализа и правовой оценки документов градостроительного планирования |
Тема 9. Правовой режим земель населенных пунктов
|
|
1. Понятие и структура земель населенных пунктов.
2. Границы населенных пунктов, порядок их изменения. Зонирование земель населенных пунктов.
3. Документы градостроительного зонирования.
4. Территориальные зоны. Градостроительные регламенты.
5. Правовой режим земельных участков в границах населенных пунктов.
6. Правовой режим земель пригородных зон.
Задания для подготовки к лекции:
1. Изучить главы XIV и XV Земельного кодекса РФ.
2. Ознакомиться с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Градостроительным кодексом РФ.
3. На сайте кафедры ознакомиться с лекцией для дистанционного обучения «Правовой режим земель населенных пунктов».
Земли населенных пунктов
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п. 1 ст. 83 ЗК РФ). По состоянию на 1 января 2011 г. площадь земель, отнесенных к данной категории, в целом по России составила 19,6 млн га. Увеличение площади на 93,6 тыс га в сравнении с предшествующим годом отражает результаты проведенных работ по инвентаризации земель, а также по упорядочению, установлению и утверждению границ городских и сельских населенных пунктов.
|
|
Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Согласно статье 84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является:
утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских
населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
На территории населенных пунктов деятельность осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки, градостроительными нормативами и правилами3, экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями.
1 См.: Государственный доклад Минприроды России «О состоянии и об охране
окружающей среды Российской Федерации в 2010 году» // https://www.mnr.gov.ru/
2 Градостроительная документация – это документация о градостроительном
планировании развития территории и застройки.
|
|
3 Государственные градостроительные нормативы и правила – это нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов Федерации и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.
При разработке градостроительной документации поселений разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территории и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.
Территория пригородной зоны включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития данного города, а также территории городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города. В пригородных зонах выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В таких зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.
Установление границ пригородных зон городов осуществляется на основе градостроительной документации. Использование территории пригородной зоны и градостроительная деятельность в границах пригородной зоны данного города осуществляется с учетом интересов населения.
В соответствии с нормами статьи Закона РФ от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» зеленые и пригородные зоны городов и других поселений могут быть по решению Правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления отнесены к категории особо охраняемых природных территорий.
Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1. Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными, жилыми многоэтажными домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. К жилым зонам относятся также территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенных в пределах границ (черты) поселений. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
2. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений и др. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
3. Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. В таких зонах запрещено размещать жилые дома, образовательные учреждения и др.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования. Земельные участки, в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур, предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
5. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты. На данных зонах не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, не связанных с эксплуатацией оздоровительного и рекреационного назначения. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
6. Зоны сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. В составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах выделяют земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, и используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
7. Зоны специального назначения предназначены для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений.
8. Зоны военных объектов. Порядок использования указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти субъектов Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии нормами действующего законодательства.
9) иные территориальные зоны. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 ЗК РФ.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. В территориальные зоны могут включаться территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Согласно статье 1 ГрК РФ территориальное планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. При предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки.
При предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают следующую информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков:
местоположение земельных участков;
проекты границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий;
разрешенное использование земельных участков;
обеспечение земельных участков объектами инженерной,
транспортной и социальной инфраструктур.
Органы местного самоуправления могут устанавливать при предоставлении земельных участков дополнительные требования к их использованию. Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений разрабатывается на основе градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и правил застройки по заказу застройщиков или органов местного самоуправления за счет их средств.
Проекты планировки – это градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая в соответствии с установленными в генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры:
красные линии и линии регулирования застройки;
границы земельных участков (при разработке проектов межевания территорий в составе проектов планировки);
размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения;
плотность и параметры застройки;
параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и благоустройства территории.
Проект планировки может включать в себя эскиз застройки и благоустройства территории, подлежит опубликованию, обсуждению с населением и утверждается органами местного самоуправления с учетом результатов такого обсуждения. Проект планировки является основой для разработки проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.
Проекты застройки разрабатываются для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.
В проектах застройки земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений определяются:
линии регулирования застройки;
расположение зданий, строений и сооружений, этажность, тип и другие их характеристики;
архитектурное решение застройки;
системы инженерного оборудования, связи и благоустройства, а также условия присоединения указанных систем к сооружениям и коммуникациям систем инженерного оборудования, связи и благоустройства, находящихся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений;
организация движения транспортных средств и пешеходов;
территории общего пользования.
Органы местного самоуправления вправе вводить дополнительные требования к проектам застройки в соответствии с местными условиями, в том числе требования к проектированию и строительству в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению территорий, размещению архитектурных объектов малых форм, рекламы, вывесок и другой визуальной информации и иные требования.
Проекты застройки, разработанные по заказу органов местного самоуправления, утверждаются указанными органами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, с учетом мнения населения. Проекты застройки, заказчиками которых являются физические и юридические лица, согласовываются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и утверждаются заказчиками.
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.
Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляются по инициативе заказчика и за его счет. Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 5 ГрК РФ субъектами градостроительных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в градостроительных отношениях выступают соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции.
Государственное управление землями населенных пунктов осуществляют исполнительные органы государственной власти. Так, согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти по координации деятельности в области архитектуры и градостроительства и соответствующие органы субъектов Российской Федерации образуют единую систему исполнительной власти в области архитектуры.
Орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации: Комитет, Главное управление, Управление (далее – орган архитектуры и градостроительства) подотчетно в своей деятельности исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также Государственному комитету Российской Федерации по жилищной и строительной политике в части формирования и реализации государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства, промышленности строительных материалов, конструкций и деталей.
Орган архитектуры и градостроительства в своей работе взаимодействует с законодательными и исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления субъекта Российской Федерации, органами лицензирования архитектурной и строительной деятельности, государственного архитектурно-строительного надзора, государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования, бюро технической инвентаризации и др. Основные функции органа архитектуры и градостроительства определены разделом III Постановления Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 05.11.1997 № 18-65 «Об утверждении примерного положения об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации», например:
вносит в органы государственной власти субъекта Российской Федерации проекты законов и иных нормативных правовых актов по вопросам архитектуры и градостроительства, разработанные в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами;
участвует в разработке проектов соглашений между Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о разграничении полномочий в сфере архитектуры и градостроительства и осуществляет контроль за их реализацией;
организует разработку и утверждение в установленном порядке градостроительного устава субъекта Российской Федерации и примерных правил землепользования и застройки городов и других поселений;
организует разработку, издаёт утвержденные в установленном порядке и контролирует выполнение застройщиками любых форм собственности территориальных норм и правил, других нормативных правовых документов в области регулирования архитектурной и градостроительной деятельности и в пределах своей компетенции в области земельных отношений;
организует и осуществляет в установленном порядке ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности на территории субъекта Российской Федерации;
обеспечивает разработку, утверждает и представляет на утверждение в установленном порядке градостроительную и проектную документацию на архитектурные объекты и научные исследовательские работы, финансируемые за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и внебюджетных фондов;
осуществляет контроль за разработкой и реализацией градостроительной документации по планированию развития территории субъекта Российской Федерации и оказывает содействие ее разработчикам в согласовании этой документации с заинтересованными органами исполнительной власти;
осуществляет рассмотрение и согласование проектов охранных зон памятников природы, истории, культуры и ландшафтной архитектуры, городского дизайна, проектов реставрации памятников архитектуры, истории и культуры, имеющих федеральное (общероссийское) и региональное значение, и контролирует их реализацию;
подготавливает паспорта для отвода земельных участков под строительство объектов различного назначения и выдает по заявкам заказчиков (застройщиков) архитектурно-планировочные задания и контролирует освоение и использование выделенных для строительства земельных участков;
осуществляет единую политику в сфере инженерно строительных изысканий, формирует, использует и распоряжается топографо-геодезическими и геологическими фондами, координирует работы по топографо-геодезическому обеспечению территорий;
принимает участие в создании и ведении регистра строящихся жилых домов, в формировании системы учета и технической инвентаризации объектов недвижимости всех форм собственности в жилищной сфере, включая дома, пригодные для постоянного проживания на территориях дачных поселений и садоводческих товариществ;
обеспечивает проведение экспертизы и утверждение градостроительной документации, градостроительных разделов территориальных целевых программ, схем и планов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, финансируемых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и внебюджетных фондов, а также градостроительной и проектной документации объектов, финансируемых из других источников, по вопросам безопасности, энергосбережения, соблюдения нормативных требований и требований архитектурно-планировочного задания;
осуществляет в пределах своей компетенции контроль за использованием и охраной земель в городах, других поселениях и иных территориях субъекта Российской Федерации, принимает участие в работе комитета по земельным ресурсам и землеустройству и комитета по управлению государственным имуществом, других заинтересованных организаций в подготовке необходимых материалов по инвентаризации земель государственной собственности субъекта Российской Федерации, по плану приватизации государственных и иных предприятий, передаче земель в муниципальную и частную собственность в городах и других поселениях и др.