Застройщик финансово устойчив.

ЖК «Квартал Некрасовка»

Застройщик ООО СЗ «Некрасовка-Инвест»

 

 

По данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства):

https://наш.дом.рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BA%D0%B0%D1%82%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82/26686

 

* 24 из 54 домов, построенных группой застройщика, введены в эксплуатацию с задержками - 44% случаев нарушения сроков.

* застройщик, по итогам 9 месяцев 2020 года, показал убыток в размере 172 млн.руб.

 

Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика?

Состояние застройщика, и то, как оно может отразиться на возможностях застройщика вести строительство своих объектов (используя в качестве примера дома 1, 5 и 6 ЖК «Квартал Некрасовка ») разберем в представленной ниже справке.

 

Общие данные:

 

Дом 1

Проектная декларация No 77-001524 от 07.12.2020

Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2023. Отсутствует перенос плановых сроков строительства.

Количество квартир 374: Количество нежилых помещений 8.

Дом 5.

Проектная декларация №77-001525 от 07.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2022. Отсутствует перенос плановых сроков строительства.

Количество квартир 536. Количество нежилых помещений 13.

 

Дом 6.

Проектная декларация №77-001525 от 07.12.2020

Ввод в эксплуатацию 1 кв. 2022.

Количество квартир 231. Количество нежилых помещений 4.

 

Финансовые результаты застройщика.

Раз​мер убытков по дан​ным про​межу​точ​ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): - 172 292 тыс.руб.

Раз​мер кре​дитор​ской за​дол​женности: 9 276 644 тыс. руб.

Раз​мер дебиторской за​дол​женности: 1 313 690 тыс. руб

Раз​мер ус​тавно​го ка​пита​ла: 400 010 тыс. руб.

 

 

Итак.

Застройщик, по итогам 9 месяцев 2020 года заявил убытки в размере 172 млн..руб., при этом ему должны 1 млрд. 313 млн..руб., а он, в свою очередь, должен 9 млрд. 276 млн.руб. Не слишком блестящие показатели.

Грозит ли это чем-нибудь дольщикам?

 

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются два показателя:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более);

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 27 октября 2020 года значение норматива Н1 составляло 1,16, то есть больше 1.

Значение данного коэффициента говорит о том, что если все дольщики застройщика ООО СЗ «Некрасовка-Инвест» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик, за счет имеющихся активов, сможет этого сделать. На каждый рубль дольщика, вложенный в строительство, он сможет вернуть 1 рубль 16 копеек.

Этот коэффициент важен для банков. Он позволяет оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита. Значение коэффициента более 1 означает возможность для этого застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу, который обеспечивает гарантии дольщикам в возврате их денежных средств, если строящийся объект будет признан проблемным.

 

Норматив целевого использования средств (Н2),который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).

Если данный норматив превышает показатель в 1, то это свидетельствует о том, что застройщик использует денежные средства дольщиков для формирования (финансирования) своих активов, не имеющих отношение к строительству объектов, на финансирование которых участники долевого строительства передали свои денежные средства.

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 27 октября 2020 года значение норматива Н2 составляло 0,2488, то есть было менее 1.

Значение коэффициента менее 1 означает использование застройщиком ООО СЗ «Некрасовка-Инвест» денежных средств, полученных от участников долевого строительства ЖК «Квартал Некрасовка», целевым назначением, на финансирование строительства этого ЖК.

 

Таким образом, оценивая по показателям финансовую устойчивость ООО СЗ «Некрасовка-Инвест», можно сделать вывод об устойчивом финансовом состоянии застройщика, несмотря на промежуточные, показанные по итогам 9 месяцев 2020 года убытки в размере 173 292 тыс.руб.,

Эти убытки покрываются собственным капиталом застройщика: сформированными уставным капиталом в размере 400 010 тыс.руб., и добавочным капиталом в размере 836 300 тыс.руб. (данные показатели отражены в бухгалтерской отчетности по состоянию на 30 сентября 2020 года).

 

Вывод:

Застройщик финансово устойчив.

 

Несмотря на финансовую устойчивость, остается вопрос, есть ли у застройщика денежные средства для финансирования строительства?

 

Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир дома 1 по состоянию на 06.01.2021 – 41%

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 07.12.2020: квартир - 27.

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсвционный фонд: квартир -1, нежилых помещений – 1.

Сум​марная це​на до​гово​ров заключенных с использованием счетов эскроу: 195 325 тыс.руб. (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, будут депонированы (размещены) на счетах эскроу, и будут недоступны застройщику до ввода построенного объекта в эксплуатацию).

Суммарная цена договоров заключенных при условии уп​ла​ты обязатель​ных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд - 647 668 тыс.руб. (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, застройщик сможет использовать для текущего финансирования строительства).

Застройщиком заключен договор на кредитное финансирование с ПАО «Московский кредитный банк». При этом сумма договора в проектной декларации по состоянию на 07.12.2020 года не указана.

 

Пла​ниру​емая стоимость стро​итель​ства: 1 963 556 тыс. руб.

 

Таким образом, уже по факту, по состоянию на начало декабря 2020 года, застройщик имеет возможность получить в ходе строительства 647 668 тыс.руб. от участников долевого строительства по заключенным договорам, что составляет 33%от сметной стоимости строительства.

 

На сайте застройщика имеется фотоотчет о ходе строительства дома 1, из которого следует, что ведутся работы по устройству котлована.

Объем выполненных работ незначительный, и не превышает 1-2% от сметных затрат.

Так как застройщик обладает доступом к значительно большему объему финансирования, то проблем с финансированием, и соответственно, с соблюдением графика строительства (которое должно быть закончено к 3 кварталу 2023 года), в первый период времени у застройщика не будет.

Наличие в проектной декларации информации о заключенном с ПАО «Московский кредитный банк» кредитном договоре предполагает, что оставшаяся часть денежных средств на строительство застройщиком будет получена в виде кредитного финансирования со стороны этого банка.

То есть проблем с финансированием строительных работ и в первое время, и в последующее, у застройщика быть не должно.

 

По домам 5 и 6 ситуация следующая.

Распроданность квартир по дому 5 по состоянию на 06.01.2021 - 66%.

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 07.12.2020: квартир - 178.

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: квартир -1, нежилых помещений – 1.

Сум​марная це​на до​гово​ров заключенных с использованием счетов эскроу: 1 083 716 тыс.руб. (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, будут депонированы (размещены) на счетах эскроу, и будут недоступны застройщику до ввода построенного здания в эксплуатацию).

Суммарная цена договоров, заключенных при условии уп​ла​ты обязатель​ных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд - 850 731 тыс.руб. (Прим: денежные средства, полученные по этим договорам, застройщик сможет использовать для текущего финансирования строительства).

Пла​ниру​емая сто​имость стро​итель​ства: 2 594 373 тыс.руб.

Распроданность квартир по дому 6 по состоянию на 06.01.2021 - 68%.

Ко​личество до​гово​ров, зак​лю​чен​ных с ис​поль​зо​вани​ем сче​тов эс​кроу на 07.12.2020: квартир - 78.

Ко​личес​тво до​гово​ров, зак​лю​чен​ных при ус​ло​вии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд: квартир - 1, нежилых помещений – 1.

Сум​марная це​на заключенных до​гово​ров с использованием счетов эскроу: 420 021 тыс.руб..

Суммарная цена договоров заключенных при условии уп​ла​ты обязательных от​числе​ний (взно​сов) в компенсационный фонд 332 509 тыс.руб..

Пла​ниру​емая сто​имость стро​итель​ства: 996 606 тыс.руб.

 

Согласно проектной декларации №77-001525 от 07.12.2020 домов 5 и 6, застройщиком заключен договор на кредитное финансирование с ПАО «Московский кредитный банк» на общую сумму 2 339 000 тыс.руб.

Неиспользованный остаток по кредитной линии на 07.12.2020 года 1 981 541 руб, то есть застройщиком уже получено банковское финансирование в размере 357 459 тыс.руб.

 

Таким образом, уже по факту, по состоянию на начало декабря 2020 года, застройщик имеет возможность получить в ходе строительства домов 5 и 6 финансирование в размере 3 522 540 тыс.руб. (2 339 000 тыс.руб. +850 731 тыс.руб. + 332 509 тыс.руб.).

При этом заявленная стоимость строительства двух домов составляет 3 590 979 тыс.руб. (2 594 373 тыс.руб. + 996 606 тыс.руб.), что сопоставимо с суммой денежных средств которые может получить застройщик.

Проблем с финансированием работ по строительству домов 5 и 6 у застройщика нет.

 

По состоянию на январь 2021 года, по домам 5 и 6 выполнены работы по сооружению коробок обоих зданий, производится остекление. Удельная стоимостьзатратпо данным видам работ составляет не менее 60% от сметной стоимости строительства (См. «Разъяснение Союза инженеров - сметчиков России «О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»).

https://smetchik.com/upload/iblock/7a3/7a34b65a018ee6e38abc17f7c8f52bd2.pdf).

 

Так как объем привлеченных денежных средств покрывает всю сумму затрат на строительство, проблем с соблюдением графика выполнения строительных работ по этим домам у застройщика быть не должно.

 

Выводы:

* Застройщик отвечает нормативам финансовой устойчивости. Зафиксированный по итогам 9 месяцев 2020 года убыток не оказывает существенного влияния на деятельность застройщика.

* Денежные средства участников долевого строительства используются им по назначению.

* Денежных средств, полученных от банка и от продажи квартир, застройщику хватит для полного и своевременного финансирования оставшихся работ по домам 5 и 6.

При исполнении банком подписанного с застройщиком договора, проблем с финансированием работ по строительству дома 1 также не возникнет.

* Заявленный график строительных работ застройщиком соблюдается. Велика вероятность, что дома будут сданы в срок