Застройщиком не соблюдается норматив целевого использования средств дольщиков.

ЖК «Люберцы 2020».

Застройщик ООО СЗ «Самолет Девелопмент».

По данным ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства): https://наш.дом.рф/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA/26059

* 24 из 54 домов, построенных группой застройщика, введены в эксплуатацию с задержками - 44% случаев нарушения сроков;

* застройщик ООО СЗ «Самолет Девелопмент» перенес сроки окончания строительства на 2 квартала;

* застройщик, имеющий уставный капитал в 10 тыс.руб, по итогам 9 месяцев 2020 года показал убыток в размере:

- 1 013 188 тыс.руб.

Могут ли данные факты свидетельствовать о неблагополучии застройщика?

Состояние застройщика, и то, как оно может отразиться на возможностях застройщика вести строительство объектов ЖК «Люберцы 2020» разберем на примере дома 60.

Общие данные:

Дом 60

Проектная декларация №50-001719 от 08.12.2020

Ввод в эксплуатацию 3 кв. 2021. Перенос плановых сроков окончания строительства на 2 квартала.

Передача застройщиком объекта долевого строительства 31.01.2022 года.

Количество квартир 1654. Количество нежилых помещений 55.

Финансовые результаты застройщика.

Раз​мер убытков по дан​ным про​межу​точ​ной отчетности (по состоянию на 30 сентября 2020 года): - 1 013 188 тыс.руб.

Раз​мер кре​дитор​ской за​дол​женности: 13 883 642 тыс. руб

Раз​мер дебиторской за​дол​женности: 677 828 тыс. руб.

Раз​мер ус​тавно​го ка​пита​ла: 10 тыс. руб.

Итак.

Застройщик, имеющий уставный капитал в размере 10 тыс.руб., по итогам 9 месяцев 2020 года заявил убытки в размере 1 млрд.188 млн.руб., при этом ему должны 677 млн..руб., а он, в свою очередь, должен 13 млрд.883 млн.руб. Показатели тревожные.

Грозит ли это чем-нибудь дольщикам?

Для анализа общего состояния застройщика используем следующие показатели.

Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются два показателя:

Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более);

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 28 октября 2020 года значение норматива Н1 составляло 1,1, то есть более 1.

Значение данного коэффициента говорит о том, что если все дольщики застройщика ООО СЗ «Самолет Девелопмент» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик за счет имеющихся активов сможет этого сделать. На каждый вложенный в строительство рубль он сможет вернуть 1 рубль 10 копеек.

Этот коэффициент важен для банков. Он позволяет оценивать финансовую устойчивость застройщика при принятии решения о выдачи ему кредита. Значение коэффициента менее 1 означает невозможность для этого застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу, который обеспечивает гарантии дольщикам в возврате их денежных средств, если строящийся объект будет признан проблемным.

В нашем случае, когда застройщик ООО СЗ «Самолет Девелопмент». использует для финансирования строительства не кредитные денежные средства, а деньги дольщиков, гораздо важнее значение другого норматива.

Норматив целевого использования средств (Н2),который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).

Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.

Согласно данным справки «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», представленной на ресурсе ЕИСЖС, по состоянию на 28 октября 2020 года значение норматива Н2 - 1,8042, то есть более 1.

Это свидетельствует о перераспределении застройщиком части полученных от дольщиков денежных средств в сторону формирования своих активов, не имеющих отношение к строительству, на финансирование которого эти деньги были получены. То есть о нецелевом их использовании.

Застройщиком не соблюдается норматив целевого использования средств дольщиков.

О соблюдении нормативов застройщик отчитывается перед органами контроля в сфере долевого строительства ежеквартально в соответствии с постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 №645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной привлечением денежных средств участников долевого строительства». Несоблюдение любого из нормативов оценки финансовой устойчивости застройщика является основанием для обращения контролирующего органа в арбитражный суд с заявлением о приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

По состоянию на начало января 2021 года на ресурсе «Электронное правосудие» отсутствует информация о соответствующем обращении контролирующих органов в арбитражный суд.