После констатации факта, что соответствующий объект является недвижимым имуществом, суду для решения вопроса о возможности применения положений ст.222 ГК РФ необходимо установить наличие у данного объекта недвижимости признаков, характеризующих его как самовольную постройку.
. Возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Иначе говоря, земельный участок должен быть неотведенным, прежде всего для целей строительства.
В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за тем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В случае признания права собственности на постройку за данным лицом, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
По данному основанию установить незаконность постройки несложно: доказать наличие отвода земельного участка по характеру самого дела должен тот, кто осуществлял строительство (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ)). При этом категория земельного участка также должна позволять производить строительство (ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ)).
В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольное занятие земельного участка представляет собой вступление в фактическое владение участком при отсутствии законного основания такого владения.
Поэтому при рассмотрении споров в суде, где ответчик осуществлял строительство здания на не отведенном в установленном порядке земельном участке, применяется ст.222 ГК РФ.
. Возведение постройки без получения на это необходимых разрешений.
В статье 222 ГК РФ законодатель вообще не упоминает, о каких разрешениях идет речь, т.е. этот блок оснований является достаточно неопределенным, но тем не менее представляется, что к основным из них относятся указанные в федеральном законодательстве, например разрешение на строительство, архитектурно-планировочное задание, утвержденные в установленном порядке архитектурный проект и проектно-сметная документация и т.д.
Пунктами 1, 2 статьи 51 далее ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пп.5 п.3 ст.8, п.4 ст.51 ГрК РФ).
В соответствии со ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу существующей практики в различных случаях лица, осуществлявшие строительные работы, ссылались на наличие определенных документов, которые, по их мнению, делали строительство законным. Как правило, причинами признания построек самовольными были отсутствие проектной документации и разрешения на строительство.
Административная ответственность за строительство объектов недвижимости без разрешений на строительство установлена ГрК РФ и Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). В качестве примера можно привести следующее: в арбитражный суд обратился прокурор с заявлением о привлечении индивидуального предпринимателя К. к административной ответственности, предусмотренной ч.1 ст.9.5 КоАП РФ. В ходе судебного разбирательства было выяснено, что К. с целью осуществления предпринимательской деятельности летом 2007 года на не отведенном в установленном порядке земельном участке, без разрешения органов местного самоуправления, без архитектурного проекта построил здание пилоцеха по переработке древесины, что подтверждается материалами дела. Суд посчитал доказательства, представленные заявителем, достаточными для подтверждения события правонарушения и установления вины К. и привлек последнего к административной ответственности.
К числу разрешений нужно отнести заключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников и т.д.
. Осуществление строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Необходимо отметить, что этот критерий самовольности постройки в отличие от первых двух, представляется неочевидным и оценочным ("существенные нарушения" или "несущественные нарушения"). Можно только предположить, что существенность или несущественность нарушений градостроительных и строительных норм и правил могут констатировать только специальные органы, уполномоченные законом осуществлять контроль в области градостроительства. Эти органы обозначены в наиболее общем виде в ГрК РФ - Правительство Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, соответствующие органы архитектуры и градостроительства субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст.52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются указанным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Отклонение параметров объектов капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В ряде случаев суды назначают по такому делу экспертизу по ходатайству заинтересованного лица или ограничиваются несколькими заключениями контролирующих органов (санитарных, пожарных и пр.) о том, что они не выявили нарушений в данном строении.
Таким образом, постройка может стать самовольной либо с самого начала строительной деятельности на данном земельном участке, при его самовольном занятии или осуществлении строительной деятельности без получения соответствующих разрешений, либо в последствии, когда в процессе законно осуществляемой на данном земельном участке строительной деятельности будут допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Это может быть обнаружено еще в процессе строительной деятельности в ходе осуществления строительного надзора или контроля.
Литература
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета от 21.01.2009 № 7.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета от 08.12.1994. № 238-239. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Российская газета от 27.07.2002 № 137. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская газета от 30.10.2001 № 211-212. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ. // Российская газета от 30.12.2004. № 290. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета от 30.07.1997. № 145. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета от 29.11.1995 № 231. - Режим доступа - КонсультантПлюс.
. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ // Российская газета от 07.07.2006. № 146.
. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002.
. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2004 № 9515/04 // Вестник ВАС РФ. 2015. № 3.
. Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 № 665/06 // Вестник ВАС РФ. 2015. №11.
. Постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 № 4544/02 // Вестник ВАС РФ. 2012. №12.
. Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2016 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2016. N 7. Ст.774.