Практическая работа № 10
Тема: Расчет общего накопленного износа здания.
Цель: Выполнить расчет накопленного износа методом разбивки. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки (ПК 4.2).Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценке и аналогичных объектах (ПК 4.1). Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией (ПК 4.5).
Теоретическая часть.
Под накопленным износом понимаются потери стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его затратами на замещение (воспроизводство) без учета износа.
Износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:
- физический износ;
- функциональный износ;
- внешний износ.
Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Функциональный износ представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.
Внешний износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета накопленного износа:
1) метод рыночной выборки;
2) метод срока службы;
3) метод разбивки.
Расчет величины накопленного износа здания производится по формуле:
С = (1– Ифиз /100) · (1– Ифункц /100) · (1– Ивнеш /100);
где Ифиз – физический износ;
Ифункц – функциональный износ;
Ивнеш – внешний износ.
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ПРАКТИЧЕСКОЙ РАБОТЫ
1. Выполнить расчет накопленного износа методом разбивки. Расчет величины накопленного износа здания производится по формуле:
С = (1– Ифиз /100) · (1– Ифункц /100) · (1– Ивнеш /100);
где Ифиз – физический износ;
Ифункц – функциональный износ;
Ивнеш – внешний износ.
2. Функциональное устаревание (функциональный износ) – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, необходимое для нормальной эксплуатации здания в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Рассчитать функциональное устаревание методом попарного сравнения продаж, используя аналоги, приведённые в исходных данных.
3. Экономическое устаревание (внешний износ) – негативное влияние на стоимость объекта оценки внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов, изменение окружающей инфраструктуры и т.п., что ведет к снижению уровня доходов и стоимости.
В «Методике оценки внешнего износа» (автор к.т.н. Яскевич Е.Е, Москва - 2004 г), приведены признаки внешнего износа, к которым относятся:
Признаки внешнего износа
Таблица № 1
| № п/п | Признаки внешнего износа для зданий и сооружений | Контраргументы |
| Отсутствует новое строительство улучшений | Объектов недвижимости достаточно для существующих нужд предпринимательства. Рынок развит, предложения превышают спрос, поэтому не ведется новое строительство. Внешний износ будет иметь место при отсутствии рынка купли - продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости. Дополнительным признаком может служить неразвитость рынков купли — продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости. | |
| Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости | Мала инвестиционная привлекательность местоположения, что только косвенно связано с присутствием внешнего износа. Дополнительным признаком может служить отсутствие нового строительства улучшений. | |
| Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли -продажи объектов недвижимости | Рынок находится в начальной стадии развития, что только косвенно связано с присутствием внешнего износа | |
| Велик валовой рентный мультипликатор (БРМ) на рассматриваемом сегменте рынка | Переизбыток предложений на сдачу в аренду улучшений, что только косвенно связано с присутствием внешнего износа. Изучение ВРМ на различных сегментах рынка должно показать конъюнктуру спроса и предложения и выявить градацию сегментов по стоимости объектов недвижимости. | |
| Относительно низкая стоимость земельных участков | Низкая стоимость ЗУ может быть в промзонах городов, в тайге, степи, что только косвенно связано с присутствием внешнего износа. | |
| Недозагрузка оцениваемых объектов недвижимости | Отсутствие надлежащего управления недвижимостью или переизбыток предложений на сдачу в аренду улучшений, что только косвенно связано с присутствием внешнего износа | |
| Рынок развит, но имеет место монополия при несовершенной конкуренции | Характерно главным образом только для маленьких населенных пунктов, где всеми (или большинством) активами управляет мэрия, основное градообразующее предприятие и т.п. | |
| Рынок развит или находится в развитии, имеет место выражение: Сс-Ифф < РС-Сзу | Для проверки выражения требуется иметь достоверную статистику данных по продажам (PC), по стоимости ЗУ (Сзу), а также достоверные алгоритмы расчета Сс и Ифф | |
| Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка (по методике МИО) | Могут быть применены некорректные расчетные предпосылки. |
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализация потерь в арендной плате, сравнительных (попарных продаж), срока экономической жизни.
Рассчитать внешний износ, используя аналоги, приведённые в исходных данных.
4. Определить накопленный износ по формуле, подставив рассчитанные данные.
Исходные данные:
1. Объект оценки - складское здание с физическим износом 30%.
2. У складского здания отсутствует дебаркадер. Здания с дебаркадером стоят 25000 руб./м2, а без дебаркадера 23 000 руб./м2.
3. Анализ рынка складской недвижимости показал, что стоимость продажи новых складских зданий составляет 35000 руб./м2, стоимость затрат на его строительство с учётом затрат на покупку земельного участка 40 000 руб./м2.
Ход работы