Новый закон позволит изымать у граждан дома и земельные участки
19 января 2021
Наиболее привлекательным местом для возведения нового жилого комплекса для большинства застройщиков является, конечно же, частный сектор, где небольшие и нередко старые дома стоят обособленно на своих участках, занимая значительные территории, на которых можно было бы возвести новое жилье для сотен семей. Конечно, эти дома являются чьей-то собственностью, и для застройщиков это самая основная проблема – собственность неприкосновенна.
Но вот наступил новый год, и эта ситуация в некоторых моментах изменилась. Теперь у собственников могут отобрать их дома и земельные участки с целью строительства на этой земле нового микрорайона. Как такое может быть? Разберемся подробнее.
Закон
В конце 2020 года – 30 декабря – власти приняли новый закон – ФЗ № 494 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий». То есть – проведение реновации, причем реновации принудительной.
Для многих граждан реновация – это расселение старых многоквартирных домов с получением нового жилья. Это так, но это лишь одна сторона медали. На самом деле, новый закон напрямую касается не только владельцев квартир, но и собственников частных домов и земельных участков.
В новом законе, а пункте 8, подпункте 3, сказано, что земельные участки разной категории, с расположенными на них частными домами, объектами ИЖС, садовыми домами и жилыми домами блокированной застройки, изымать в целях комплексного развития определенной территории нельзя.
Однако здесь же сразу же делается и оговорка, которая и дает возможность изымать частные дома любой категории, освобождая участки под застройку. Исключением из общего правила, запрещающего изымать дома, становятся дома в аварийном состоянии, ветхие дома с высоким процентом износа, старые дома, дома ненадлежащего технического состояния. Кроме этого, изымать можно и дома, в которых отсутствуют основные системы инженерно-технического обеспечения.
Важно и то, что это неполный список критериев, позволяющих изымать дома и участки у собственников с целью застройки и возведения новых жилых комплексов. Местные власти регионов вправе варьировать этот перечень по своему усмотрению, поэтому в разных регионах критерии могут различаться.
По сути, местные власти с целью строительства нового микрорайона или жилого комплекса в рамках проведения комплексного развития территории и реновации могут изъять не только старые, ветхие и аварийные дома у собственников, но и совершенно новые дома, в том числе и те, которые были только что построены.
Изъять их у собственников вместе с участком можно в том случае, если
- не проведено электричество,
- нет водопровода, канализации,
- не подведен газ или отсутствует система отопления.
А ведь многие дома построены там, где некоторые инженерные системы просто невозможно подвести.
Изъятие домов у собственников
Какие именно частные дома попадут под принудительную реновацию, будет известно позже, когда власти в регионах определятся с критериями и составят планы застройки – комплексного развития территории.
Однако сама процедура изъятия определена достаточно строго.
Ее устанавливает Земельный кодекс РФ, статья 56.12.
Согласно этой статье, изъять недвижимость у собственников, в том числе и частный дом, с целью комплексного развития территории, можно при заключении специального соглашения о сумме компенсации, равной стоимости утраченного имущества, а также о сумме компенсации причиненных убытков и неудобств.
Но при этом на заключение такого соглашения дается всего один месяц. Если собственник отказывается его заключать, то по истечении указанного времени местная администрация обращается в суд с целью изъятия недвижимости у гражданина путем прекращения его права собственности на указанный дом и земельный участок.
Суд всегда в подобном вопросе выносит решение в пользу администрации, поэтому противиться изъятию и заключению соглашения о компенсации бесполезно. Исход все равно будет один. После вынесения судебного решения в течение одной недели на счет человека, лишенного недвижимости, будет перечислена сумма компенсации утраченного жилья. Если счет бывшего владельца неизвестен, сумма компенсации переводится на депозит.
И в данном случае сумма выплаты будет равно кадастровой стоимости жилья. Если бывший собственник будет не согласен с выплаченной суммой компенсации, ее можно будет оспорить в судебном порядке. Но это потребует немало времени и лишних расходов, а в течение этого срока нужно ведь где-то жить. Поэтому лучше и проще заключать добровольное соглашение с властями, обговаривая заранее сумму компенсации.