Понятие что такой торгового центра
Торго́вый центр (галерея, пассаж, торгово-развлекательный комплекс, торговый комплекс, молл) — группа предприятий торговли, управляемых как единое целое и находящихся в одном здании или комплексе зданий. По определению Международного совета торговых центров, торговым центром можно считать группу архитектурно объединённых розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке.
2.История ТЦ.
История возникновения и развития торговых центров уходит в глубь веков. Наиболее ранними примерам их появления послужили рынки, ярмарки, а позднее торговые ряды и гостиные дворы. В XVII-XIX вв. во многих русских городах торговые ряды и гостиные дворы представляли собой наиболее значительные здания. Хорошо известны, например, Гостиный двор в Петербурге (архит. Валлен-Деламот, 1761-1785 гг.), Верхние торговые ряды в Москве (архит. А. Померанцев, 1889-1893 гг.).
| Торговый центр Рузвельт-филд в Нью -Йорке |
Первые торговые центры в современном их понимании появились в конце 30-х -начале 40-х годов в США. Их возникновение и дальнейшее развитие там было обусловлено кризисом городских центров в связи с бурным развитием автомобильного транспорта. Перенапряженность уличного движения, переуплотненность центральных районов, отсутствие мест для автостоянок привели к тому, что за городом, на свободных территориях вместе с развитием жилищного строительства стали возникать на межгородских автострадах крупные торговые центры, окруженные большими автостоянками (до 10 тыс. автомобилей!). Одним из первых торговых центров загородного «американского» типа явился торговый комплекс в пригороде Сан-Диего (США, 1944 г.). Так же к крупнейшим относят -«Рузвельт-филд» под Нью-Йорком, «Истлэнд» и «Норслэнд» под Детройтом, обслуживающие более 1 млн. чел. каждый.
Но в последние годы там появилась и получила развитие обратная тенденция возвращение деловому центру американских городов прежних торговых функций в связи с урбанизации городской жизни. В условиях сложившейся застройки центров возникает новый тип многоярусного общественно-торгового центра, позволяющий достаточно успешно решать задачи организации транспортного движения, автостоянок и безопасных пешеходных зон.
В Западной Европе торговые центры получили развитие после второй мировой войны. В отличие от американских, европейские торговые центры, как правило, сооружались в центральных городских районах в связи с их реконструкцией. Так, были построены торговые центры в Ковентри (Великобритания) и «Лиин- баан» в Роттердаме (Голландия) и. В конце 40-х и начале 50-х годов строятся торговые центры в городах-спутниках Лондона-Харлоу, Стивенендж, Кроу- ли, Базилдон и др., в городах-спутниках Стокгольма - Веллингбю, Фарста, Тэбю и др.
В начале 60-х годов в некоторых странах Западной Европы появляются также загородные торговые центры «американского» типа. Наиболее значительный из них «Таунус» был построен в окрестностях Франкфурта-на- Майне (Германия) для обслуживания свыше 2 млн. человек. Площадь его участка равна 330 тыс. м, общая торговая площадь магазинов-42 тыс. м.
Но основной тенденцией в Европе, следует признать, все же остается строительство укрупненных торговых центров на городских территориях в тесной связи с транспортом. Создаютсямногофункциональные торговые центры. Так, в Камберноулде (спутник г. Глазго, Великобритания) построен общегородской центр, включающий деловые, культурные и торговые учреждения и предприятия, а также автостоянки. Центр представляет собой сложное многоярусное сооружение, расположенное над главной магистралью города, с функциональным зонированием и разделением пешеходного и транспортного движения. Многие заложенные в нем принципы явились основой для развития данного типа торговых центров. К многоярусным центрам относится также известный торговый центр «Эле- фант энд Касл», построенный в Лондоне.
Характеристика
Современный торговый центр может представлять собой большой торгово-развлекательный комплекс — многоэтажное здание, в котором кроме магазинов могут находиться также кафе, бары, казино, кинотеатр, боулинг. Как правило, комплекс оборудован эскалаторами, лифтами, снабжён парковкой для личного транспорта покупателей и расположен около станций метро и остановок общественного транспорта или в спальных районах города. Такой торгово-развлекательный комплекс может представлять собой образец сосредоточия современной массовой культуры.
Крупнейшим торговым центром в мире по общей площади является Дубай Молл, который находится в г. Дубай (Объединённые Арабские Эмираты), рядом с небоскрёбом Бурдж-Халифа. В отношении размера торговой площади является шестым по величине в мире.
Классификация торговых центров
1 Микрорайонный торговый центр (Convenience center)
Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).
2 Районный торговый центр (Neighborhood center)
Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примером районного торгового центра является "Европа", "ГУМ-Прага", "Магнит".
3 Окружной торговый центр (Community center)
Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичным примером окружного торгового центра является "Глобал Сити", "Золотой Вавилон".
4 Суперокружной торговый центр (Super community center)
Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.
Существует разновидность суперокружного торгового центра - Пауэр центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. Такими якорями являются "жесткие" товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узко направленных "убийц категорий" (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85 % общей арендуемой площади.
5 Региональный торговый центр (Regional center)
Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более. Типичным примером регионального торгового центра является "Рамстор-Сити".
6 Суперрегиональный центр (Super regional center)
Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального торгового центра является "МЕГА".
7 Специализированные торговые центры (Specialty centers)
Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного.
Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:
Развлечение (Entertainment)
Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment)
Скидки (Off-price)
Товары для дома (Home improvement)
Стрип-центр (Strip Center)
Исторический (Historic)
Мегамолл (Megamall)
Стиль жизни (Lifestyle)
Также выделяют несколько типов:
8 Фестивал-центр (Festival Center) - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться "Охотный ряд".
9 Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Примером такого центра может служить Центр Международной торговли на Красной Пресне.
10 Торговый центр Моды (Fashion Center) - якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды являются "Петровский Пассаж", "Галерея Актер".
11 Аутлет-центр (Outlet Center) - в данных центрах торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующий операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.
12 Пауэр-центр (Power Center) - в его состав входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Примером такого центра может являться "Вэймарт".
Данная классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute (ULI), переведена и адаптирована для применения в современных условиях развития форматов розничной торговли в России группой экспертов под руководством Елены Флоринской.
Торговые зоны
Торговая зона (Trade Area, Catchment Area) - географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.
Границы торговой зоны торгового центра, определяются такими факторами, как:
тип торгового центра;
пешеходная и транспортная доступность;
естественные или искусственные физические препятствия;
наличие конкурентных объектов;
плотность населения и др.
Обычно выделяют три концентрические зоны влияния:
Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 70-80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая "опорная" группа. Для городов важным является время пешеходной доступности.
Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.
Третичная (Периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей приезжающих из этой зоны принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.
Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Якорь
Якорь (Anchor) - крупный, как правило сетевой, оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания - фуд-корт, предприятия услуг - кинотеатр и т.д.). Так же фунцию якоря могут выполнять имидж места, некоммерческие объекты - памятники архитектуры и др.