Истцом заявлен иск о признании жилого дома по адресу г. Волгоград, ул. 35-й Гвардейской дивизии, д.15 самовольной постройкой, обязании его снести и выселении из вышеуказанного жилого дома жильцов. С исковыми требования я не согласна по нижеперечисленным основаниям.
Ответчиком по настоящему делу является собственник части индивидуального дома и земельного участка, расположенного под жилым домом – Шейграсова Д.А. Ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит часть земельного участка кадастровый № 34:34:060032:592, площадью 187,5 км2, часть жилого дома кадастровый № 34:34:060032:583, площадь 150 кв.м., расположенный по адресу г. Волгоград, ул. 35-й Гвардейской, д.15/2.
1.В исковом заявлении истец указывает, что спорный объект - блокированный многоквартирный дом, на возведение которого не были получены необходимые разрешения. Однако спорный жилой дом - не многоквартирное блокированное строение, а является жилым домом блокированной застройки, который не относится к многоквартирным жилым домам на основании следующих положений законодательства РФ.
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а именно п.6, устанавливает, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
В «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004», утвержденном Госстроем России также присутствует определение «жилого дома многоквартирного», согласно которому таковым является жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.
Основным признаком многоквартирного жилого дома является наличие совокупности нескольких квартир, имеющих самостоятельные входы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего пользования и общего имущества.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено.
На основании Свода Правил 55.13330.2016 «Здания жилые одноквартирные» блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Дом жилой одноквартирный - дом, состоящий из отдельной квартиры (автономного жилого блока), включающий в себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т.ч. сезонном, отпускном и т.п.).
Таким образом, спорный объект является блокированным жилым домом и не имеет признаков многоквартирного жилого дома. Данный вывод можно сделать на основании Жилищного кодекса РФ, Свода Правил 55.13330.2016 «Здания жилые одноквартирные», так как блоки жилого дома являются автономными, а значит спорный объект -индивидуальный жилой дом, состоящий из двух автономных жилых блоков.
Важной отличительной чертой жилых домов блокированной застройки от многоквартирных домов является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования. То есть, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.
2. Истец в исковом заявлении одним из основных доводов приводит то, что спорный объект не соответствует основным видам разрешенного использования в зоне Ж1 в соответствии с «Правилами землепользования и застройки городского округа города- героя Волгоград» от 21.12.2018 № 5/115.
Однако именно в соответствии вышеуказанными Правилами такие земельные участки расположены в зоне застройки малоэтажными индивидуальными жилыми домами до 3 этажей (Ж1).
Градостроительным регламентом для земельных участков, расположенных в территориальной зоне Ж1 предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства: для размещения индивидуального жилого дома без права содержания скота и птица; для размещения многоквартирного блокированного дома; для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования.
Таким образом, спорное строение расположено на земельном участке кадастровым №34:34:060032:592, разрешенное использование которого, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа города - героя Волгоград допускает возведение индивидуального жилого дома, дома блокированной застройки.
3. В соответствии ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.
На основании этого положения доводы истца о необходимости разработки проектной документации, получения заключения государственной экспертизы являются безосновательными, так как в нормативно-правовых актах РФ данная процедура установлена для многоквартирных домов, а не индивидуальных жилых домов блокировочной застройки, для индивидуальных жилых домов принят упрощенный порядок строительства.
Земельный участок, на котором расположено спорное строение изначально был приобретен ответчиком на основании договора купли-продажи на праве общей долевой собственности вместе с Шаповаловой Д.А.
Разрешенным видом использования данного земельного участка является индивидуальное жилищное строительство, что полностью соответствует фактическому виду жилого дома, расположенного на земельном участке кадастровый № 34:34:060032:592.
Спорный жилой дом является жилым домом блокированной застройки, состоящем из двух блоков, построенном на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и в соответствии с ПЗЗ г. Волгограда допускающем строительство блокированного жилого дома. Земельный участок находится на праве общей долевой собственности, и доля каждого из ответчиков составляет 187,5 кв.м.
4. Спорный жилой дом кадастровый № 34:34:060032:583 является жилым домом блокированной застройки, на строительство которого не было получено разрешение, вместе с тем постройка расположена на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и интересы других лиц не нарушает и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является допустимым для сохранения самовольной постройки.
Экспертиза по безопасности строения также подтверждает факт того, что существенных нарушений градостроительных норм и регламентов, а также нарушений прав и интересов других лиц не выявила.
Гражданского Кодекса РФ, а именно ст.14, допускает самозащиту права и устанавливает, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Предлагаемый истцом способ защиты своего права в виде сноса строения неравнозначен нарушенному праву, так как существенные нарушения градостроительных норм и регламентов, а также нарушения прав и охраняемых интересов лиц в данной ситуации отсутствуют. Следует учитывать, что снос самовольно возведенной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство. При этом, устранение последствий нарушений прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство, либо третьих лиц.
Ответчик считает, что Администрацией города Волгограда не доказано, что восстановление прав истца возможно исключительно путем сноса имущества. Также истцом не предоставлено доказательств, что спорные постройки нарушают его права и охраняемые законом интересы, создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Соответственно, довод о том, что спорный жилой дом возведен без разрешения на строительство, не может являться основанием для сноса спорного объекта. Также, отсутствие разрешения на строительство, в понимании ГК и Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 г является формальным признаком.
Данный жилой дом блокированной застройки и земельный участок были приобретены ответчиком путем заключения договора купли-продажи в полном соответствии с законодательством РФ, право было зарегистрировано, выданы свидетельства о государственной регистрации права.
Жилой дом используется ответчиком исключительно по целевому назначению - для личного проживания. Иного места жительства у ответчика не имеется. Жилой дом на протяжении полугода располагается на своем фактическом месте и сведения о том, что он когда-либо и кому-либо мешал, создавал угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствуют. Снос жилого дома приведет к лишению ответчика места жительства, а также ухудшению жизненных условий ответчика.
Также стоит отметить, что для приобретения данного жилого дома ответчиком был заключен договор жилищного кредита (договор об ипотеке) с ОО «РУ в г. Волгоград» Филиалом РРУ ПАО «МИнБанк».
Санкция, предлагаемая администрацией к ответчику в виде сноса жилого дома абсолютно не равнозначна нарушенному праву, существенность и неустранимость нарушений не доказана.
На основании вышеизложенного, в соответствии с указанными нормами законодательства РФ,
ПРОШУ:
В удовлетворении исковых требований Администрации города Волгограда отказать в части выселения жильцов из жилого дома и обязании снести спорный жилой дом.
Приложение:
1. Договор купли-продажи земельного участка;
2. Договор купли-продажи жилого дома;
3. Договор жилищного кредита (договор об ипотеке) с ОО «РУ в г. Волгоград» Филиалом РРУ ПАО «МИнБанк»;
4. Домовая книга.
Дата «__» _________ 20__г. Подпись _________________