ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА КАК ФОРМА РЕАЛИЗАЦИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ
Выступая в качестве комплексной категории, экономическая оценка земли не только объединяет понятия ренты, цены, стоимости, но и выражает экономические взаимоотношения людей по поводу реализации прав собственности на землю.
Особую актуальность задача экономической оценки земель приобретает в связи с существованием частной и иных форм собственности на землю.
Отношения собственности представляют собой взаимосвязь между участниками земельных отношений по поводу земли. Учасники земельных отношений могут получать права владеть, пользоваться и распоряжаться землёй. Экономической ахарактеристикой понятия собственности является ее стоимость, так как собственность представляет собой элемент благосостояния.
Отношения собственности реализуются в рыночной экономике такими операциями как купля-продажа, доверение, залог, аренда, передача в пользование и т.д. При их осуществлении собственник ориентируется на стоимость земли, которая находится в его распоряжении, для наиболее эффективного и рационального его использования.
Принцип рационального использования в экономике предполагает получение от собственности максимально возможного дохода.
Реализация отношений собственности на землю требует ее экономической оценки в целях наиболее эффективного и рационального использования для удовлетворения общественных, личных интересов и потребностей.
ФАКТОРЫВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ
Социальные факторы
-наличие детских дошкольных учреждений и общеобразовательных школ;
- наличие объектов торговля, питания, бытового обслуживания; наличие объектов культуры, искусства, здравоохранения, спорта и пр.;
- возрастная структура населения и уровень его образования.
Юридические, административные и политические факторы.
- политика предоставления различного рода льгот;
- экономическая, фискальная, кредитно-денежная политика;
- налогообложение, зонирование, контроль землепользования;
- качество услуг, предоставляемых местной администрацией.
Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.
-площадь и форма земельного участка (ширина, длина, границы по дороге, улице или реке и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);
- целевое назначение земли (отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен);
- характер предыдущего использования земельного участка;
- права на оцениваемое имущество (права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и проч.);
- плодородие и технологические свойства (для сельскохозяйственных угодий).
Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия:
- загрязнение воздушного бассейна, территории, воды;
- необычная роза ветров;
- повышенная солнечная активность;
- нарушение шумового режима;
- уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования.
Инженерно-геологические условия и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы:
♦ заболоченность территории;♦ подтопление территории;♦ сейсмичность;
Историческая, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие:
♦ зон охраны исторических и архитектурных памятников;
♦ зон регулирования застройки;
♦ живописных рельефов, лесных массивов и зеленые насаждения, реки и водоемы);
♦ ценных природных факторов (уникальная растительность, животный мир).
Рекреационная ценность территории. (Наличие:парков, заповедников,курортных зон, зоны отдыха, турист. зон)
Местоположение. Для земель поселений учитываются:
♦ доступность населения к центру населенного пункта, объектам культуры и бытового обслуживания
♦ благоустройство
♦ неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т.п.)
Для земель сельскохозяйственного назначения значение имеют:
■ удаленность земель от:
- пунктов реализации и сбыта сельскохозяйственной продукции;
- объектов коммунальных услуг;
- источников загрязнения;
■ качество дорожной сети.
ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
Для определения стоимости земли проводится её оценка.
ЦЕЛИ:
Совершение с землей сделок купли-продажи;
Сдача земли в аренду;
Использование земли в качестве залога при получении кредита;
Наследование земли;
Вложение инвестиций в земельные ресурсы.
Задачи оценки земли:
Определение рыночной стоимости;
Определение арендной стоимости;
Определение залоговой стоимости;
Определение инвестиционной стоимости.
| Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы |
| 1. принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников Принцип полезности -чем выше его полезность, тем выше стоимость. Принцип замещения- наличие аналогич.уч-ков влечёт выбор за наименьшей стоимостью Принцип ожидания –ожидаемый покупателем доход от исп-ния уч-ка. -2.принципы, обусловленные процессом использования земли Принцип остаточной продуктивности- завис-ть стоимости земли от величины остаточного дохода. Принцип предельной производительности -: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. Принцип сбалансированности -все полезные и доходные факторы сбалансированы для достижения максим.стоим-ти земли. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них - можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. - 3.принципы, отражающие действие рыночной среды Принцип спроса и предложения -При увеличении спроса на земельные участки, их цена возрастает. Принцип конкурен ции - означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска их получения. 4.) ОСНОВАНИЯ И ВОЗНИКНОВЕНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ. . Для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан возникает необходимость в оценке земли Основания для проведения оценки объекта оценки Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В результате оценки можно получить реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. Работы по проведению государственной кадастровой оценки земель ведутся Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в его ведении предприятиями и организациями. Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка. 5) ОСНОВНЫЕ ФОРМЫПЛАТЫЗА ЗЕМЛЮ Анализ законодательства позволяет выделить следующие виды платы за землю: - плата за предоставление (приобретение) земельных участков в собственность (при купле-продаже); - плата за использование земли. (Это: земельный налог и арендная плата.) ЗЕМЕЛЬНЫМ НАЛОГОМ ü Облагают собственников земли, землевладельцев и землепользователей ü Устанавливают в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. ü Размер налога зависит от месторасположения участка и качества земли и не зависит от результатов хозяйственной деятельности на земле; АРЕНДНУЮ ПЛАТУ ü Взимают за земли, переданные в аренду; ü Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливают договором аренды; |