Экономия или узаконенное воровство?
Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, экономия УО – это разница между расходами, которые брались за основу при расчётах размера платы за содержание жилого помещения в МКД, и фактическими расходами организации в соответствии с отчётом о выполнении договора управления. Данный термин внесён в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ.
Если по итогам исполнения договора фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, что учитывались при установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, то при сохранении качества работ и услуг разница остаётся в распоряжении УО (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ). Указанная часть ст. 162 ЖК РФ применяется, если в договоре управления не оговорён иной механизм распределения полученной экономии.
Как управляющей организации оставить себе экономию
Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, в отсутствие в договоре управления иной процедуры распределения экономии средств, она остаётся в распоряжении управляющей организации, если:
1. УО в полном объёме выполнила работы и оказала услуги, предусмотренные договором управления многоквартирным домом и внесённые в ГИС ЖКХ.
Управляющие организации обязаны раскрывать информацию о выполняемых по договору управления работах и услугах, связанных с достижением целей управления МКД, данные об их стоимости и отчёт об исполнении договора управления (пп. «г», «и» п. 3 ПП РФ № 731).
С 1 июля 2017 года УО обязаны в полном объёме раскрывать данную информацию в ГИС ЖКХ (ч. 21 ст. 6, ч. 4 ст. 12 № 209-ФЗ). Запланированные работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту ОИ МКД вносятся в ГИС ЖКХ управляющей организацией в перечни работ и услуг с указанием объёма, стоимости и количества по каждому пункту.
Перечень должен быть отражён в системе в том объёме, в котором он указан в договоре управления, так как перечень является неотъемлемой его частью и не должен ему противоречить (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
2. Экономия средств не привела к снижению качества услуг и работ, выполненных по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД, что подтверждено актами приёмки работ и услуг.
Чтобы оставить себе экономию средств, УО должна получить подписанные собственниками помещений в МКД акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ, составленные в соответствии с требованиями п. 9 «Правил оказания услуг и выполнения работ», утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 № 290. От лица собственников акты подписывает председатель совета МКД (п. 4. ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Форма акта утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр, при этом в документе не установлены конкретные сроки и периодичность подписания актов приёмки работ и услуг. При заключении договора управления следует это предусмотреть: например, установить сроки подписания актов выполненных работ раз в год с направлением документов заказным письмом председателю совета дома.
Также целесообразно прописать в договоре управления процедуру составления акта приёмки в одностороннем порядке, указав сроки оповещения о проверке выполненных работ и услуг и последствиях неявки представителя собственников помещений в МКД. Данные условия должны быть подробно прописаны и вынесены на обсуждение на общее собрание собственников помещений в МКД. Это обезопасит УО в случаях, если собственники будут уклоняться от подписания актов.
Нужно ли менять ранее заключённые договоры управления
В поправках, которые внесены в ЖК РФ № 485-ФЗ, нет требования о том, что подписанные до января 2018 г. договоры управления необходимо перезаключить. При этом ч. 12 ст. 162 ЖК РФ к ним применяется, так как не введена обратная сила закона.
Если стороны по договору управления не хотят применять положения ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, то им следует внести изменения в действующий договор управления, указав в нём иную процедуру распределения экономии. Сделать это можно только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. ч. 1, 8 ст. 162 ЖК РФ, гл. 29 ГК РФ).
Как связаны ГИС ЖКХ и экономия УО
Согласно ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, чтобы УО могла оставить у себя экономию средств, ей необходимо корректно и в полном объёме отразить в ГИС ЖКХ следующую информацию:
· перечень работ и услуг за период в соответствии с договором управления с указанием стоимости, объёма, количества;
· информацию о размере платы за работы и услуги по договору управления МКД в разделе: «Договоры управления» – выбрать договор – в выпадающем меню выбрать «Информацию о размере платы за жилое помещение»;
· отчёт о выполнении договора управления;
· акты приёмки по форме, утверждённой приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр, в которых собственники помещений в МКД не предъявляют УО претензий к качеству выполненных работ и оказанных услуг.
Обратите внимание, что в законодательстве не сформулировано условия о пропорциональном уменьшении доли экономии, если к какой-то из работ или услуг у собственников остались претензии по качеству.
Следовательно, если в акте приёмки представитель собственников укажет, что работа выполнена не полностью, не в установленные сроки, с отклонениями от качества, перечислит конкретные недостатки и факты, то управляющая организация потеряет право на всю экономию. (Ист.Росквартал)
Комментарий:
Увидев запись от 27 октября, о том, что теперь по закону УК имеют право оставлять себе сэкономленные средства со счетов содержания и ремонта, при отсутствии акта о некачественном выполнении работ, решил разобраться в вопросе. Неясность состояла в том, что не было понятно, оставляя сэкономленные средства в своём распоряжении управляющие организации забирают себе эти средства как дополнительную прибыль или же сохраняют средства на счёте дома для дальнейшего использования по назначению. Найти разъяснения на ресурсах типа "гарант" или "консультант плюс" я не смог. За то нашел форум для управляющих организаций, где работники УК делятся опытом по отжиманию средств у населения. Прилагают законные обоснования и судебные решения.
Почитав данный форум выяснил что:
1. ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА НА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЦЕЛЕВЫМИ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ...
Это значит, что мы платим определённую сумму с квадратного метра в год, и это является ставкой принятой совместно собственниками и УК (хотя часто без собраний и собственников, тариф принимается в соответствии с рекомендациями гос органов). На эти средства УК обязана выполнить определённые работы, прописанные в ЖК, договоре обслуживания и определённые собранием собственников (СС). Так как УК является коммерческой организацией основная её задача это получение прибыли, и действует она в соответствии с налоговым кодексом.
Прибыль УК получает выполняя работы по:
1) договору возмездного оказания услуг в части содержания и управления
2) договору подряда в части текущего ремонта
Первый пункт я думаю в разъяснении не нуждается.
Что касается текущего ремонта, всё намного сложнее.
Согласно 162 статье ЖК РФ, по которой УК, заключая договор с собственниками помещений обязуется за их счет выполнять работы по текущему ремонту (п.2 ст.162 ЖК РФ). Перечень работ по текущему ремонту закрепляется между УК и собственниками либо в договоре управления (один раз на 5 лет или с пересмотром условий договора каждый год), либо в перечне работ (416 ПП РФ).
То есть собственники и УК должны обговорить перечень работ, их объемы, периодичность и самое главное стоимость работ.
Так вот данные работы должны быть выполнены, и на их выполнение собираются средства. Если после выполнения работ у компании остались средства то они согласно 710 статье ГК РФ остаются в распоряжении подрядчика, если иное не установлено договором и это считается дополнительной прибылью.
Так для примера УК может нанять условного подрядчика и с ним подписать договор на выполнение работ стоимостью в 100 тысяч рублей, из которых 50 должны быть потрачены на материалы и 50 на оплату работ. Когда работы выполнены, заказчику не важно сколько подрядчик потратил на материалы, сэкономленные средства остаются у подрядчика.
По такому же принципу и УК оставляют себе средства оставшиеся по истечению года если необходимые работы выполнялись и закон не обязывает УК предоставлять подробный финансовый отчёт, достаточно отчёта о выполненных работах.
2. ДЕНЬГИ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ НА СЛЕДУЮЩИЕ ПЕРИОДЫПЕРЕНОСИТЬСЯ НЕ МОГУТ
Как можно перенести деньги на другой период? Возможны 2 варианта:
1) Признать их авансами. Но для этого необходимо, чтобы перечень работ утверждался не на 1 календарный год, а к примеру на 3. В результате в 2015 году УК начнет выставлять собственникам квитанции, в которых будут суммы в оплату работ, которые будут выполняться в 2018 году. Тогда в бухучете будет запись Дт 62 Кт 76/авансы. Финрезультата не формируется, так как нет реализации и делается "перенос" получается некий аналог фонда капитального ремонта.
2) Формировать некий резервный фонд. То есть утверждать через ОСС положение о фонде и собирать деньги, а потом опять же через ОСС принимать решение о направлении денег на конкретную работу. Но тогда эти деньги не являются ОИМКД, а значит собственник их может забрать при продаже квартиры. (Ист.Бурмистр.ру)
Жилищный кодекс РФ