Согласование с заказчиком результатов анализа
1. Что является завершающим этапом оценки?
А) превращение данных в аналитические выводы
Б) согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов
В) завершающая стадия оформления соглашения между договаривающимися сторонами
Ответ: Б)
2. Какие факторы учитывают для определения удельного веса для каждого результата применения любого подхода требуется количественный и качественный анализ
А) оценочное здание
Б) итоговое заключение
В) вид стоимости
Ответ: В)
3. Какие моменты следует указать при оформлении отчета?
А) перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения
Б) спор о достоверности величины стоимости
В) итоговая величина стоимости
Ответ: А)
4. Установите порядок этапа расчета удельного веса?
А) определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов
Б) каждому использованному методу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или низкий
В) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»
Г) рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов
Д))проставляются баллы, соответственно высокий — 2, средний — 1,низкий — 0
Ответ: Б), Д), В), А), Г
5. По каким критериям проводится обоснование удельного веса?
А) способность учитывать конъюнктуру рынка
Б) способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
В) способность учитывать физические и экономические параметры объекта
Ответ: Б)
6. Что является 2 этапом Методики, разработанной компанией D&T
А) обработка полученной информации и расчет следующих параметров
Б) заполнение анкеты с присвоением соответствующих баллов. На вопросы предлагаемой анкеты можно ответить
В) расчет удельного веса стоимостных результатов как отношение весовой доли подхода к сумме весовых долей по всем подходам
Ответ: А)
7. Что является фактором доходного подхода?
А) обоснованность расчета и внесения корректировок
Б) надежность информации для определения типа капитальности здания
В) исходная информация является надежной основой для прогнозирования денежных потоков
Ответ: В)
8. Что является фактором сравнительного подхода?
А) оцениваемый объект недвижимости является новым на конкретном сегменте территориального рынка недвижимости
Б) активность территориального сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект
В) надежность информации для определения типа капитальности здания
Ответ: Б)
9. Что является фактором затратного подхода?
А) Совпадение ценообразующих характеристик оцениваемого объекта иа налогов
Б) надежность информации для расчета экономического (внешнего) износа здания
В) величина денежного потока в последний прогнозный год является достаточно большой положительной величиной
Ответ: Б)
Контрольные вопросы:
Практическая работа 8. Согласование результатов оценки
Матрица согласования критериев
| А | Б | В | Г | Расчет | Вес критерии | |
| А | 1,97 | 0,41 | ||||
| Б | 1,73 | 0,36 | ||||
| В | 0,33 | 0,33 | 0,57 | 0,12 | ||
| Г | 0,2 | 0,33 | 0,51 | 0,11 | ||
| Сумма | 4,79 | 1,00 |
Оценка результатов по критерию А
| Доходный | Сравнительный | Затратный | Вес метода по критерию А | ||
| Доходный | 1,59 | 0,49 | |||
| Сравнительный | 0,5 | 0,5 | 0,63 | 0,20 | |
| Затратный | 0,5 | 1,00 | 0,31 | ||
| Сумма | 3,22 | 1,00 |
Оценка результатов по критерию Б
| Доходный | Сравнительный | Затратный | Вес метода по критерию Б | ||
| Доходный | 0,33 | 1,00 | 0,28 | ||
| Сравнительный | 2,08 | 0,58 | |||
| Затратный | 0,33 | 0,33 | 0,48 | 0,13 | |
| Сумма | 3,56 | 1,00 |
Оценка результатов по критерию В
| Доходный | Сравнительный | Затратный | Вес метода по критерию В | ||
| Доходный | 2,08 | 0,60 | |||
| Сравнительный | 0,33 | 0,69 | 0,20 | ||
| Затратный | 0,33 | 0,69 | 0,20 | ||
| Сумма | 3,47 | 1,00 |
Оценка результатов по критерию Г
| Доходный | Сравнительный | Затратный | Вес метода по критерию Г | ||
| Доходный | 1,44 | 0,44 | |||
| Сравнительный | 1,26 | 0,39 | |||
| Затратный | 0,33 | 0,5 | 0,55 | 0,17 | |
| Сумма | 3,25 | 1,00 |
Матрица согласования результатов
| А | Б | В | Г | Вес критерии | |
| 0,41 | 0,36 | 0,12 | 0,11 | ||
| Доходный | 0,49 | 0,28 | 0,6 | 0,44 | 0,4 |
| Сравнительный | 0,2 | 0,58 | 0,2 | 0,39 | 0,4 |
| Затратный | 0,31 | 0,13 | 0,2 | 0,17 | 0,2 |
Самостоятельная работа
Этот принцип означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, чтобы определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
- является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
- физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
- финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
- обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.