Форма и государственная регистрация договора аренды

Требования к форме договора аренды установлены п. 1 ст. 609 ГК - как устно, так и в письменной форме в следующих случаях:

• один из субъектов - юридическое лицо;
• если договор заключается на срок более одного года.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

29 Договор аренды с условием выкупа арендуемого имущества.

Выкуп арендованного имущества позволяет арендаторам, которые и так пользуются имуществом, стать его владельцем на льготных условиях. Это может быть выгодно финансово. Такие действия позволяют избежать получения дополнительных кредитных займов, или же пользоваться имуществом и получать от этого выгоду, а выкупить его позже с появлением достаточных средств. А такие средства, кстати, можно заработать именно при помощи арендованного имущества.

Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.

Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости. Но также они могут указать другой порядок оплаты.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

Преимущественное право выкупа

В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.

Когда выкуп арендованного имущества невозможен

Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:

1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.

2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.

Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.

30 Особенности аренды имущественных комплексов.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:

• земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
• в порядке, предусмотренном договором, - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
• права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
• иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
• права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:

• первого рода - предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).
• второго рода - действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).

Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия. Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п. И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Действия арендатора заключаются в принятии, надлежащем пользовании арендованным имуществом, внесении арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия. Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 - 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. 86); "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (ст. 69 - 73). (законы не проверены)

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):

1) права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):

• на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);
• права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.

2) права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):

• полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

31 Договоры лизинга.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК).

Договор лизинга рассматривается ГК в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Характерные особенности договора лизинга:

1. В качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.
2. Арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.
3. Активная роль в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору (обычно не свойственная арендным отношениям). Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду.
4. Специальным по сравнению с общими правилами об аренде является изложенное в ГК в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя.

Федеральный закон "О лизинге" выделяет формы лизинга (ст. 7):

• внутренний лизинг (лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации);
• международный лизинг (лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации).

Указанные формы лизинга не имеют серьезного правового значения, поскольку международный лизинг регулируется не внутренним законодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Договор лизинга является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента согласования сторонами его существенных условий, а не с момента передачи имущества лизингополучателю (Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2004 по делу №КГ-А40/2305- 04-П).