Замечания № 1
(ЖК Матрёшка Сити (дом 2) Ижевск)
Договор управления многоквартирным домом от 10 января 2020 г. (далее Договор) с УК «Парус» (далее УК)
Существуют примерные условия договора управления многоквартирным домом (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр), но необязательные для применения.
Тем не менее, необходимо учесть следующее:
1. Должны быть указаны условие о дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг).
В п. 10.1. Договора установлено «Настоящий договор вступает в силу с 10.01.2020 г., при этом Управляющая организация обязана приступить к его исполнению с даты внесения соответствующих изменений в реестр лицензий управляющих организаций Удмуртской республики»
В п. 4.5. Договора «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 2020 год устанавливается в размере, определенном Приложением № 2 к настоящему договору»
В п. 2.2.1. Договора указано «Своевременно, до 15 числа месяца, следующего за расчетным месяцем, вносить плату за: услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома; коммунальные и прочие услуги; дополнительные платежи, в случае принятия решения об их сборе общим собранием собственников»
Таким образом, дата начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) не указана.
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя (ст. 154 ЖК РФ):
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Таким образом, имеется противоречие между условиями Договора и нормами закона, при этом, имеются неудачные формулировки в законе.
Фактически из смысла условий договора, с одной стороны УК приступает к исполнению Договора с даты внесения соответствующих изменений в реестр лицензий управляющих организаций Удмуртской республики, и соответственно имеет право на плату за содержание и ремонт жилого помещения на 2020 год в размере, определенном Приложением № 2 к настоящему договору, с другой стороны собственник должен будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги хоть и с момента передачи квартиры, но по Договору получается и начисленную с начала исполнения УК Договора (за содержание жилого помещения и т.д.), т.е. с 10.01.2020 г.
Судебная практика: В соответствии с положениями статей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 209, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 4, статей 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 апреля 2012 г. N ВАС-3229/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации")
(Прим. изменения, внесенные Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2017 г., не изменяют сущность вопроса)
Предложение: Внести изменения в Договор, в частности дополнить п.п. 2.2.1. Договора словами «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у Собственника с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который несет бремя содержания данного имущества и обязан нести расходы на содержание жилого помещения и на оплату потребленных коммунальных услуг»
Все заинтересованные лица, могут не согласится с позицией автора данных замечаний, выразить их в письменном виде и направить на эл.почту vip-novikov66@ya.ru или через социальную сеть «В контакте» - Сообщество - ЖК Матрёшка Сити (дом 2) Ижевск. В ближайшее время будут опубликованы другие замечания.
Алексей Новиков
17.12.2019 г.