В конденсаторах поверхностного типа пар конденсируется не в паровом пространстве, а на поверхности охлаждения, и в зависимости от условий процесса конденсации различают: капельную и плёночную.
Капельная конденсация возможна на несмачиваемых поверхностях и при низких паровых нагрузках. В судовом конденсаторе таких условий нет, т.к. их рассчитывают для действия с высокими паровыми нагрузками. Например, для конденсаторов ГТЗА – 30÷40 кг пара в час на квадратный метр площади охлаждения. При этом трубки конденсатора покрываются плёнкой конденсата. На плёнку конденсата действуют сила тяжести и сила трения паровоздушной смеси. Под действием указанных сил, плёнки смываются на тыльную часть трубок, обрываются и стекают в сборник конденсата. Характерной особенностью конденсации пара в конденсаторах паровых двигателей является присутствие воздуха, который поступает в конденсатор с паром и через неплотности соединений, если конденсатор вакуумный. Воздух в смеси понижает парциальное давления пара. Отсюда следует понижение температуры конденсации и, как следствие, переохлаждение конденсата.
Давление в паровом пространстве конденсатора, допуская погрешность на движение паровоздушной смеси, в соответствии с законом Дальтона можно представить в виде суммы:
,
где:
– давление в любой точке парового пространства,
– порциальные давления пара и воздуха.
Используя уравнения состояния пара и воздуха, получаем:
– массовые расходы пара и воздуха,
– объёмные расходы пара и воздуха.
Величины 
и 
в составе паровоздушной смеси взаимообусловлены, а выражение, характеризующее зависимость между величиной этих параметров получают в результате совместного решения выражений для этих параметров.
В результате деления левых и правых частей в выражении для и , получаем:
,
и 
– т.к. пар и воздух в конденсаторе имеют одинаковый объём.
Учитывая, что 
, и принимая, что 
– относительное содержание воздуха, получаем:
.
Подставляя в выражения для , получаем:
.
Отсюда парциальное давления имеет вид:
.
Следовательно, величина в любой точке пространства конденсатора зависит от давления смеси в этой точке и относительного содержания воздуха в этой точке.
Величина при движении пара (смеси) от горловины к сборнику конденсата понижается, т.к. часть энергии расходуется на преодолении сопротивления трения. В результате при выходе из трубного пучка:
,
где:
– паровое сопротивления конденсатора.
При движении паровоздушной смеси и выходе из трубного пучка, пар конденсируется и его масса уменьшается, а масса воздуха остаётся неизменной или увеличивается за счёт подсосов. В результате, при выходе из трубного пучка 
. В соответствии с указанными изменениями изменяется (уменьшается) и температура конденсации.
Разность
– переохлаждение конденсата,
– температура конденсата.
Причины переохлаждения конденсата:
1. паровое сопротивления конденсатора ,
2. присутствие воздуха.
При переохлаждении увеличивается расход тепла на подогрев воды, и повышается интенсивность кислородной коррозии конденсационных магистралей и паровых котлов. При совместном отводе конденсата и воздуха (вспомогательные конденсаторы). 
. При раздельном отводе конденсата и воздуха 
.
В регенеративных конденсаторах с раздельным отводом конденсата и воздуха 
.