Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие в соответствии с действующим гражданским законодательством выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность и нематериальные активы; различные услуги; предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.
В международных стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.
Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:
|
|
- строения, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
- сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.
По функциональному назначению строения делятся на объекты жилые и нежилые. К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания; гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики - для временного проживания; земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.
Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся. В состав нежилых объектов недвижимости входят:
- промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки); специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных организaций и органов власти; складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.; офисные строения и помещения - специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения - в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. - в зданиях различного функционального назначения; торговые объекты(включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
|
|
- сервисные объекты - специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты - киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;
- медицинские и оздоровительные объекты - санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых - объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
|
|
- мемориальные и культовые объекты - музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
- объекты учебно-просветительского и творческого назначения - детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.
К нежилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.
Строения подразделяются: гражданские (жилые и общественные); промышленные (в т.ч. энергетические, транспортные, с\х, складские); общественные (все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, т.е. гостиницы, вокзалы, кассы, транспортные агентства).
Одним из основных факторов оценки объекта недвижимости является «площадь помещений», которую по функциональному назначению можно разделить на группы:
основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции - жилой, офисной, торговой, производственной, складской;
вспомогательные помещения - помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр.;
технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала. Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.
Инженерные коммуникации - внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций учитывают такие факторы, как материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания, сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка и т.д.