ТЕМА: Юридическое понятие недвижимого имущества.

В государственном регулировании оценочной практики можно выде­лить две ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права (налогообложение недвижимости; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд; приватизация недвижимости).

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права (сделки купли-продажи недвижимости; кредитование под залог недвижимости; страхование недвижимости).

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

. гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Р.Ф.;

. законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - все эти виды законодательства входят в число предметов со­вместного ведения (пункт «к» статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

. градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совмест­ного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанно­сти, предметом которых является недвижимая вещь, могут распростра­няться также и на принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные об­ременения (ограничения).

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Это совокупность установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Например, недвижимость может быть обременена правом за­лога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости.

Целевое назначение земель - ­установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуата­ции (использования) земель для конкретных целей в соответствии с кате­гориями земель.

Разрешенное использование земельного участка - использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных огра­ничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и зем­леустроительной документации.

Право собственности - определенная совокупность правомочий, при­надлежащих лицу-правообладателю.

Право залога - это специфический, отсутствующий в российской пра­вовой системе вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент совершения сделки, приобретает право собственности на закладываемую вещь. Это право собственности возвращается залогодателю в случае ис­полнения им обязательства в полном объеме в установленный договором о залоге срок.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежа­щего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

. отчуждать собственность другим лицам;

. передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

. отдавать имущество в залог;

. распоряжаться имуществом иным способом.

Субъектами права собственности могут быть:

. частные лица (физические или юридические);

. государство (Российская Федерация или субъекты Российской Феде­рации);

. органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Передача государственной собственности частным лицам. Особым слу­чаем является передача имущества, находящегося в государственной соб­ственности, частным лицам, Т.е. приватизация, порядок проведения которой определя­ется законами о приватизации государственного и муниципального иму­щества. В последнее время весьма актуальным становится вопрос об оценке приватизируемого имущества.

Право собственности возникает:

. при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким­-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сдел­ки об отчуждении этого имущества;

. при реорганизации юридического лица;

. при передаче недвижимости или имущественных прав на иное иму­щество по наследству другим лицам на основании завещания или в соот­ветствии с законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возни­кает с момента такой регистрации.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, Т.е. оно не вправе продавать, да­рить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Момент возникновения права собственности по договору. Права соб­ственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изме­няются или прекращаются только с момента государственной регистра­ции их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, на­пример, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно вла­деют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным иму­ществом в течение пяти лет, то они после истечения этих сроков приобре­тают право собственности на это имущество путем закрепления этого пра­ва в судебном порядке.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с мо­мента государственной регистрации. Лицо, ссылающееся на давность вла­дения, может присоединить ко времени своего владения все время, в тече­ние которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществ­ляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недви­жимости на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, мо­жет обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год. Если бесхозяйная не­движимость не признана по решению суда поступившей в муниципаль­ную собственность, то она может быть передана оставившему ее собствен­нику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобрета­тельной давности.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязан­ностей собственника недвижимости до приобретения права собственнос­ти на нее другим лицом.

Принудительное изъятие недвижимости у собственника недопустимо, кроме некоторых случаев:

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, производится, если такое имущество не отчуждено собствен­ником в течение года. Недвижимое имущество, право собственности на которое не закреплено собственником в течение одного года с момента его возникновения, подлежит принудительной продаже по решению суда с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением быв­шему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится. Решение об изъятии земельного участ­ка для государственных или муниципальных нужд принимается федераль­ными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с их компетенци­ей. Порядок подготовки и принятия таких решений определяется феде­ральным земельным законодательством. Собственник земельного участ­ка должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее чем за год, в течение которого за собственником оста­ется право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собствен­ником такого уведомления возможен только с согласия собственника. Ре­шение государственного органа об изъятии земельного участка для госу­дарственных или муниципальных нужд подлежит государственной реги­страции в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произ­веденной регистрации с указанием ее даты. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления иму­ществом, в отношении которого собственником принято решение о зак­реплении этого права за унитарным предприятием, казенным предприя­тием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Если права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс переходят к другому собствен­нику государственного или муниципального имущества, то предприятие сохраняет право хозяйственного ведения на принадлежащее ему имуще­ство.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в поряд­ке, которые предусмотрены земельным законодательством. По действую­щему в настоящее время законодательству субъектом права пожизненно­го наследуемого владения земельным участком может быть только гражданин, т.е. физическое лицо, которое имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка вправе:

. возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижи­мое имущество в соответствии с установленными законодательством пра­вилами, приобретая на него право собственности;

. передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем дру­гих сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользова­ния земельным участком, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполно­моченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользо­вание, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предостав­лении участка в пользование. Оно вправе:

. самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым на­значением;

. передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах опре­деленного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права соб­ственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к дру­гому лицу юридическая сила сервитута не меняется.

Основные характеристики сервитута:

. устанавливается по соглашению между лицом, требующим установ­ления сервитута, и собственником соседнего участка;

. подлежит регистрации в общепринятом порядке;

. если соглашения об установлении или условиях сервитута не достиг­нуто, вопрос решается в судебном порядке;

. является предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижи­мого имущества, для обеспечения использования которого сервитут уста­новлен;

. может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен;

. если земельный участок в результате обременения сервитутом не мо­жет использоваться в соответствии с его назначением, собственник участ­ка вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Если права на земельный участок, обремененный сервитутом, пере­ходят к другому лицу, сервитут сохраняется.