· Принципы оценки. Основная цель оценки территории в районной планировке состоит в том, чтобы установить степень пригодности природного или природно-технического комплекса территории для определенного вида их хозяйственного использования. Оценка территории может быть частной или общей (комплексной). Под частной оценкой подразумевают оценку территории с точки зрения интересов какого-то одного вида ее хозяйственного использования, а под общей - оценку территории с точки зрения интересов всех возможных видов хозяйственного использования.
Под комплексной оценкой территории в районной планировке понимается сравнительная планировочная оценка отдельных участков всей территории района по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения благоприятности этих участков для размещения основных видов хозяйственной деятельности.
При проведении комплексной оценки территории оценивается вся территория района; соблюдаются интересы наиболее важных отраслей хозяйства, являющиеся одновременно и основными землепользователями района - сельского хозяйства, градостроительства, массового отдыха, лесного хозяйства; оценка производится по совокупности как природных, так и антропогенных факторов.
При оценке территории для каждого вида ее использования (строительство, сельское хозяйство, массовый отдых и др.) рассматривается степень благоприятности территории для каждого из этих видов применительно к воздействию на него двух групп факторов - природных и антропогенных. К природным факторам относят инженерно-геологические, почвенно-растительные, климатические условия, водные и минерально-сырьевые ресурсы и др. К антропогенным факторам следует относить обеспеченности территории транспортными и инженерными сетями и сооружениями, предприятиями стройиндустрии, транспортную доступность основных промышленных, административно-хозяйственных и культурных центров, гигиенические условия и требования охраны природы, а также архитектурно-эстетические достоинства природных и культурных ландшафтов. Состав и число факторов оценки для каждого вида использования территории зависят от конкретных природных и хозяйственных её особенностей, наличия картографического материала, данных полевых и натурных обследований. Поэтому при комплексной оценке конкретной территории число факторов может меняться - нон может быть меньшим или большим в зависимости от местных специфических особенностей.
При отборе оценочных факторов учитывают направленность оценки, которая может быть связана либо с поиском новых резервных территорий, либо с изъятием площадей, занимаемых к моменту оценки другими землепользователями. Первое направление характерно для промышленного и гражданского строительства, массового отдыха, охраны природы, памятников истории и культуры, а также для тех видов народнохозяйственной деятельности, которые намечается развивать на данной территории впервые. Второе направление обычно принимают для наиболее освоенных в экономическом отношении территорий к для зон сельского и лесного хозяйства, занимающих значительную часть рассматриваемого района, в связи с чем дальнейшее их развитие путём освоения новых территориальных ресурсов может стать уже невозможным. Оценка территории по отдельным факторам производится по существенному положению с учётом строящихся и намечаемых к строительству объектов, коммуникаций и мероприятий, реализация которых намечается директивными органами в перспективе.
При охвате комплексной оценкой значительных территорий её покупатели могут изменяться в больших пределах. Каждый из оценочных факторов в зависимости от конкретных значений его показателей может выражать степень благоприятности или неблагоприятности освоения территорий конкретным видом народнохозяйственного использования. Поэтому при оценке территорию обычно расчленяют на оценочные районы (в схемах районной планировки) и оценочные участки (в проектах районной планировки), каждый из которых отражает определённую степень пригодности территории для того или иного вида народнохозяйственного использования. Обычно выделяют три категории оценочных районов (участков): благоприятные, ограниченно благоприятные и неблагоприятные для того или иного вида использования территории. К благоприятным относятся территории, на которых функционирование той или иной народнохозяйственной отрасли возможно без проведения значительных инженерных мероприятий и дополнительных капитальных вложений. К ограниченно благоприятным - территории, требующие для доведения их до уровня нормативных проведения инженерных мероприятий, связанных со значительными удорожаниями. К неблагоприятным относятся территории, освоение которых требует проведения весьма серьёзных инженерных мероприятий и очень больших капитальных вложений.
При стоимостной оценке территории, т.е. когда критерием оценки является удорожание освоения данной территории по сравнению с нормативным, к благоприятным обычно относят территории, для которых общее удорожание по всем природным и антропогенным факторам составляет менее 10% от базовой (нормативной), т.е. менее 30 тыс. руб. на 1 га, к ограниченно благоприятным - 10…35%, т.е.30…105 тыс. руб. на 1 га; к неблагоприятным - более 35 % или более 105 тыс. руб. на 1 га. Соответствующие показатели удорожаний по различным категориям территорий имеют также для сельского и лесного хозяйства, массового отдыха и других видов использования территории.
Технологически комплексная оценка территории включает несколько операций: в соответствии со специфическими условиями района отбираются наиболее существенные факторы для каждого вида использования территории; проводится частная оценка территории по каждому из этих факторов применительно ко всем видам использования; путем наложения оценочных схем производятся общие и сводные оценки территории для каждого вида ее использования; посредством совмещения схем сводных оценок составляется схема комплексной оценки территории; путем необходимых расчетов ведется качественная и количественная оценка благоприятности оценочных районов (участков) применительно к каждому виду использования территории. Из логической цепочки и содержания процедур комплексной оценки территории видно, что комплексная оценка весьма сложна, включает в себя не менее 35…40 промежуточных схем и достаточно трудоемкие расчеты. К настоящему времени разработаны специальные таблицы и графики, существенно облегчающие выполнение этой важнейшей процедуры районной планировки. Чтобы лучше было понять существо оценки, ниже рассматриваются некоторые принципы и критерии оценки территории по природным и антропогенным факторам, а также основные положения принятой в настоящее время стоимостной комплексной оценки.
· Оценка территории по природным факторам. Обычно оценку территории под строительство производят по инженерно-геологическим, строительно-климатическим, физико-климатическим и почвенно-растительным условиям, наличию водных ресурсов и полезных ископаемых; для сельского хозяйства - по физико-геологическим, аэроклиматическим, почвенно-растительным и водным условиям; для массового отдыха - по физико-геологическим, климатическим, почвенно-растительным, бальнеологическим условиям и наличию рекреационных ресурсов. Перечень факторов оценки свидетельствует о том, что отбираются те факторы и условия, которые более всего влияют на тот или иной вид использования территории. Разработка критериев оценки и их стоимостных показателей весьма сложна. Ее результаты содержатся в специальной нормативно-методической литературе по районной планировке. Ниже приведен пример определения оценочных критериев и стоимостных показателей инженерно-геологических условий как одного из факторов (правда, важнейшего) при оценке степени благоприятности территории для промышленного и гражданского строительства.
Критерии оценки почти по всем элементам инженерно-геологических условий регламентированы соответствующими нормативными документами. Как правило, улучшение неблагоприятных инженерно-геологических условий обеспечивает проведение работ по инженерной подготовке территории. Поэтому критерием стоимостной оценки в этом случае является величина затрат на инженерную подготовку территории. Благоприятными для строительства обычно считаются территории, удельные затраты на инженерную подготовку которых составляют в целом менее 3% общей стоимости строительства. К ограниченно благоприятным относят территории, где затраты на инженерную подготовку составляют 3…7% от стоимости освоения. К категории неблагоприятных относят территории, затраты на инженерную подготовку которых превышают 7%. Степень благоприятности территории для строительства по инженерно-геологическим условиям зависит от состояния целого ряда факторов, определяющих эти условия.
Грунты оснований. Влияние грунтовых условий на пригодность территории для строительства определяется несущими свойствами грунтов оснований зданий и сооружений. К благоприятным относят территории с грунтами, допускающими сооружение без искусственных оснований, что соответствует грунтам с нормативным давлением не менее 0,151 Мпа. К ограниченно благоприятным относят территории со слабыми грунтами (ил, торф, просадочные грунты I типа и др.), на которых необходимы фундаменты усиленного типа и проведение мероприятий, удорожающих строительство на 5…: %. К неблагоприятным относят территории со слабыми грунтами мощностью более 2м и просадочными грунтами II типа, которые требуют устройства особо сложных фундаментов и оснований, что связано с удорожанием строительства более чем на 6%.
Глубиназалегания грунтовых вод. К благоприятным относят территории, допускающие строительство без проведения работ по понижению уровня грунтовых вод, без гидроизоляции заглубленных помещений и инженерных сетей. По требованиям промышленного и гражданского строительства - это территории с уровнем грунтовых вод не более 3м от поверхности земли. Ограниченно благоприятные территории, на которых глубина залегания уровня грунтовых вод составляет 1…3м. При освоении этих территорий проводят мероприятия по понижению уровня грунтовых вод, оцениваемых в среднем 3…6 тыс. руб. /га. (цены 1984г). К неблагоприятным относят территории, на которых необходимо проводить особо сложные мероприятия по понижению уровня грунтовых вод. Подобные случаи обычно возникают при принудительном сбросе воды из инженерных сооружений, применяемых для понижения уровня грунтовых вод, а также при слабопроницаемых грунтах и напорно-грунтовом питании грунтовых вод. Удельная стоимость строительства при этом составляет 5…12 тыс. руб. /га.
Рельеф. Основная характеристика рельефа - уклон (%) поверхности. Величина уклона влияет на стоимость возведения фундаментов и цокольных этажей, на планировку территории, трассировку улиц и инженерных сетей, размещение железнодорожных и автомобильных устройств и т.д. Наиболее благоприятны для промышленного и гражданского строительства территории с уклонами до 10%. Стоимость работ по вертикальной планировке и устройству водостоков составляет для таких территорий 3…9 тыс. руб. /га. К ограниченно благоприятным относят территории с уклонами 10…30%. Стоимость инженерной подготовки таких территорий (срезка, подсыпка, трассировка, водостоки и др.) доходит до 20 тыс. руб. /га. Наиболее сложные работы по вертикальной подготовке территории необходимы на участках с крутизной склонов более 30%. Такие территории относят к неблагоприятным.
Горизонтальная расчлененность рельефа - важный фактор, влияющий на компактность застройки, прокладку инженерных сооружений, устройство транспортных коммуникаций, гигиеническое состояние территории. При среднем расстоянии между тальвегами более 5 км территория считается благоприятной для строительства, при расстоянии 0,5…5 км - ограниченно благоприятной и при расстоянии менее 0,5 км - неблагоприятной. Удорожание освоения территории водораздельного пространства, связанное с необходимостью регулировать русла водотоков, благоустраивать пойму, строить мосты и т.д., составляет 4…8 тыс. руб. /га при расстоянии между элементами гидрографической сети 0,5…5 км и 10 тыс. руб/га - при расстоянии менее 0,5 км.
С е й с м и ч н о с т ь. Удорожание строительства 1 м2 жилой площади составляет при сейсмичности 7 баллов 5%, 8 баллов - 8%, 9 баллов и более - 12%. При плотности жилищного фонда на 1 га городской территории 1 тыс. м2 и базовой стоимости 1 м2 жилой площади 200 руб. удельные затраты удорожания на 1 га составляют для 7-бальной зоны 10 тыс., для 8-бальной 16 тыс. и для 9-бальной и более - 24 тыс. руб.
Оползни. Использование территории, на которой имеются оползни, допустимо только после осуществления защитных мероприятий, сложность и стоимость которых в значительной мере определяются типом оползня, мощностью оползневого тела и площадью его распространения. Затраты на проведение противооползневых мероприятий колеблются от 2…5 тыс. руб. /га до нескольких десятков, а нередко достигают и 100 тыс. руб. /га.
Овраги. Неглубокие овраги с пологими откосами благоустроить легче, чем овраги каньонообразного типа, достигающие глубины 20 м и более. Поэтому оценка степени пригодности территорий, в пределах которых наблюдаются процессы образования и роста оврагов, зависит от вышеназванных характеристик - активности эрозионных процессов, формы и размеров оврагов с учетом степени распространения процессов оврагообразования на данной территории. Затраты на ликвидацию оврагов путем засыпки, замыва или уполаживания откосов с озеленением, закреплением дна и вершин составляют 12…80 тыс. руб. /га и более.
Аналогичным образом можно было бы охарактеризовать оценочные критерии и стоимостные показатели по всем факторам применительно ко всем видам использования территории.
· Оценка территории по антропогенным (планировочным) условиям. Помимо важнейших природных факторов на характер использования территории влияют и антропогенные, т.е. зависящие от деятельности человека, условий, которые по силе своего воздействия могут конкурировать с природными факторами, а в ряде случаев и превосходить их. Основные антропогенные факторы, по которым производится оценка территории: для строительства - обеспечение территории транспортом, транспортная доступность основных городских центров, обеспечение территории основными инженерными коммуникациями и сооружениями, гигиенические условия и условия охраны природы, архитектурно-ландшафтные условия; для сельского хозяйства - обеспечение территории транспортом, инженерными коммуникациями и сооружениями, гигиенические условия и условия охраны природы; для массового отдыха - те же факторы, что и для строительства.
Как и при оценке территории по природным условиям, критерии оценки и предпочтительность выбора антропогенных факторов зависят от предполагаемого вида использования территории. Так, обеспеченность территории транспортом по-разному влияет на условия городского строительства, сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. Точно так же гигиенические условия могут быть определены при выборе территорий для мест массового отдыха и лишь сопутствующими при размещении объектов сельского или лесного хозяйства. Поэтому все антропогенные факторы, по которым обычно оценивается территория, рассматриваются с точки зрения их влияния на городское строительство, сельское и лесное хозяйство, а также на организацию массового отдыха населения. Наибольшую сложность при этом представляет определение критериев оценки влияния антропогенных факторов и отнесение территорий к категориям, имеющих различную степень благоприятности для разных видов народнохозяйственного использования. Ниже приведены примеры определения оценочных критериев некоторых, наиболее важных антропогенных факторов.
Обеспеченность территории транспортом. Степень обеспеченности территории транспортом оценивается в зависимости от вида транспорта. Технической категории и ширины зоны влияния транспортной магистрали. Благоприятными для промышленного и гражданского строительства считаются железнодорожные магистрали и автомобильные дороги I, II категорий, ограниченно благоприятными - автодороги III, IV категорий, неблагоприятными - автодороги V категории. Благоприятными территориями в этом отношении считают территории, где плотность железных или автомобильных дорог I, II категорий составляет более 5 км на 100 км2, ограниченно благоприятными - при плотности сети 2…5 км на 100 км2 и неблагоприятными - при плотности сети менее 2км на 100 км2. Учитывая, что наиболее рациональная с экономической точки зрения длина внеплощадочных + подъездных путей большинства промышленных предприятий составляет до 2…15км, благоприятной считают зону вдоль транспортной магистрали шириной до 10 км, ограниченно благоприятной - до 25 км и неблагоприятной - свыше 25 км по обе ее стороны. Стоимостные показатели по транспортным магистралям приняты исходя из затрат, необходимых на реконструкцию и приведение дорог III, IV категорий до уровня дорог I, II категорий, а по зонам влияния - исходя из строительства подъездных путей и дорог, обслуживающих площадки нового строительства.
Транспортная доступность основных центров района. За основные центры района, транспортная доступность которых существенно влияет на современное и перспективное использование территории, обычно принимают наиболее крупные города - областные и районные центры. В этих городах находятся основные объекты трудового тяготения, культурно-бытового и административно-хозяйственного обслуживания, а также живет основная масса городского населения, выезжающего на отдых в пригородную зону. Принято считать территории с затратой времени на их достижение в одном направлении до 1 ч благоприятными, от 1 до 2 ч - ограниченно благоприятными и более 2 ч - неблагоприятными по их транспортной доступности. Оценку территории по этому фактору производят путем построения изохронограмм одно - двухчасовой доступности указанных городов. Стоимостные показатели принимают исходя из затрат, необходимых на реконструкцию дороги или для выбора нового вида транспорта, а также из расчета увеличения скорости сообщения в 2 раза для ограниченно благоприятных и более чем в 2 раза для неблагоприятных по транспортной доступности участков территории.
Инженерное обеспечение территории оценивается аналогичным образом путем определения удаленности отдельных участков территории от существующих или строящихся головных сооружений, имеющих определенный радиус рационального присоединения новых потребителей, а также посредством выделения участков территории, обеспеченных одним или несколькими видами инженерного оборудования. При этом предполагают, что расширение действующих сетей или дооборудование этих участков другими видами инженерных коммуникаций всегда более целесообразно, чем освоение изолированных, не обеспеченных в инженерном отношении территорий.
При расширении существующих сетей в качестве предельной удаленности от источников электроснабжения (электростанции и понизительные подстанции на линиях электропередач напряжением 500,220 и 110 кВт) целесообразно принимать расстояние 40…50 км, т.е. максимальную рациональную дальность электроснабжения с помощью ЛЭП напряжением 35 кВт и ниже. Предельная удаленность территории от источников централизованного тепло - и пароснабжения (ТЭЦ) принимается соответственно 12 и 6 км.
Оценка гигиенических условий территории. Эта оценка находится в зависимости от количества и качества ограничений, накладывающихся соответствующими нормативами и требованиями охраны природы. При этом для разных видов использования территории один и тот же фактор может выступать как ухудшающий (например, охраняемый ландшафт при оценке пригодности территории для строительства) и как стимулирующий (при оценке территории для массового отдыха или охраны природы). Обычно выделяют и оценивают по специальным критериям санитарно-защитные зоны промышленного предприятия, санитарные разрывы зон вероятного аварийного загрязнения, зоны самоочищения рек ниже спуска сточных вод, охранные зоны хозяйственно-питьевых водозаборов, шумовые зоны вдоль основных транспортных магистралей и в районах аэропортов, существующие и потенциальные заповедники, заказники, охраняемые ландшафты и другие охраняемые природные территории.
Архитектурно-ландшафтная оценка. Принимают во внимание эстетическую характеристику природных и антропогенных ландшафтов, выражающуюся в различной степени живописности и разнообразия, а также возможность зрительного восприятия отдельных ландшафтов крупными массами. Степень живописности и разнообразия ландшафтов зависит от выразительности рельефа, пейзажей лесных и парковых, больших открытых водных пространств. Ландшафты, включающие все три указанных компонента, как правило, относят к категории благоприятных, ландшафты, располагающие какими-либо двумя из этих компонентов, - к ограниченно благоприятным и т.д. Самую низкую оценку получают монотонные по рельефу безлесные и удалённые от воды ландшафты. Внутри ландшафтов первой и второй категории проводят дополнительную градацию с учётом основных компонентов, какими они располагают (лесом и акваторией, лесом и горным рельефом или только лесом и т.д.). Особо выделяются имеющиеся в районе уникальные природные достопримечательности, главные архитектурные доминанты, а также деградирующие природные ландшафты, нуждающиеся в рекультивации или реконструкции. Ландшафты оценивают и с точки зрения их благоприятного визуального восприятия со стороны городов и наоборот, а также хорошей видимости основных транспортных магистралей.
Пофакторные оценки территорий для различных видов использования объединяют в общие схемы оценки по антропогенным условиям для данного вида народного хозяйства, а затем совмещают с аналогичными схемами оценки территории по природным условиям, в результате чего получают схемы сводной оценки территории.
· Приёмы комплексной оценки. Комплексная оценка территории производится на основе сравнения систем количественных или качественных показателей путём членения территории на оценочные районы (участки) и соотнесения их по специальным критериям к категориям различной степени благоприятности. Наибольшую трудность при комплексной оценке территории представляют разработка критериев оценки и установление "веса" отдельных факторов. Поэтому окончательное суждение о степени пригодности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности может быть достигнуто несколькими путями.
Бальная оценка. Степень благоприятности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности оценивается в баллах, затем по сумме баллов выводится интегрированная оценка и делается вывод о предпочтительном виде использования территории. Этот приём прост, но неточен, так как сложные взаимосвязи в системе "объект - субъект" заменяются условными величинами, не отражающими по существу важность и предпочтительность отдельных факторов в тех или иных условиях.
Экспертная оценка факторов. Ранжирование факторов по их значимости для того или иного вида хозяйственной деятельности производит группа экспертов с последующей бальной (но в отличие от первого приёма взвешенной) оценкой отдельных факторов. Этот приём даёт более точный результат и позволяет достаточно предметно оценивать факторы, поддающиеся количественной оценке, и сопоставлять их с условиями, оценить которые можно лишь качественно. Такой способ оценки нашёл применение в схемах районной планировки, где территория оценивается лишь в общих чертах.
Стоимостная оценка. Сравнение удорожаний по каждому рассматриваемому фактору производится в зависимости от намечаемого вида хозяйственной деятельности. Это наиболее точный метод, но его недостаток состоит в весьма условном стоимоном распределении "веса" факторов, имеющих обычно качественные признаки, т.е. таких факторов, как гигиенические условия и охрана природы, архитектурно-ландшафтные условия и др. Этот метод применяют в проектах районной планировки, где сведения о территории более конкретны, а её оценка наиболее детальна. В данном учебнике весь материал по комплексной оценке территории излагается в расчёте на стоимостную оценку.
Комбинированный метод. Он учитывает как стоимостную, так и экспертную оценку отдельных факторов и основывается на моделировании общей комплексной схемы оценки. Этот метод сложен и в районной планировке до сих пор не применялся.
Завершающим этапом комплексной оценки территории является совмещение схем видов её использования, в результате которого и получается схема комплексной оценки территории. Каждый участок территории оценивается для всех видов использования: для строительства, сельского хозяйства, массового отдыха. Пригодность и благоприятность одного участка территории может быть весьма различной с точки зрения всех землепользователей. В этом и состоит значение комплексной оценки территории, дающей как бы "пространственное" представление о свойствах территории рассматриваемого района с позиции интересов основных его землепользователей.
С развитием науки и техники, ростом производительных сил, появлением разнообразных по мощности, мобильности и выполняемым работам технических средств зависимость использования территории от её природных свойств значительно уменьшается. В результате меняется и отношение к степени пригодности территории, становятся менее жёсткими критерии выбора видов её освоения. Примерно этому может служить развитие средств гидромеханизации, землеройных и дорожно-строительных механизмов, трубопроводного транспорта, которые дают возможность с меньшими затратами труда осваивать сложные по природным условиям горные, овражно-балочные и заболоченные территории, строить дороги и системы водоснабжения с подачей больших по расходу объёмов воды на значительные расстояния и т.д. Всё это может в корне изменить оценку того или иного участка территории.
· Демографическая ёмкость территории. Демографическую ёмкость территории определяют на основе результатов комплексной оценки. До последнего времени в районной планировке ёмкость территории учитывали лишь косвенно и чаще как ёмкость площадей, выделяемых под строительство. Это выражалось в выявлении площадок, рекомендуемых для строительства, в значительно большем количестве, чем это было необходимо для того или иного района по принимаемой гипотезе хозяйственного развития.
Поскольку ёмкость площадок, пригодных для строительства, не соответствует ёмкости территории для населения, которое можно на ней расселить, в процессе развития районной планировки всё более ощущалась необходимость в оценке планируемых районов не только по наличию в них пригодных для застройки территорий, но и по другим важнейшим факторам. Первая попытка выявить предел целесообразного развития района, выраженный в численности максимально возможного перспективного населения, была предпринята при разработке проекта районной планировки Тольятти-Жигулёвского промышленного района. Это было тем более необходимо и своевременно, поскольку в качестве одного из вариантов размещения было предложено строительство нового крупнейшего завода тяжёлых грузовиков (нынешнего КамАЗа) на одной площадке с Волжским заводом малолитражных автомобилей. При этом высказывалось мнение о том, что неограниченные водные ресурсы и хорошая во всех отношениях строительная площадка в г. Тольятти могут явиться необходимыми предпосылками для развития этого города в некий "советский Детройт" с населением в несколько миллионов человек. С технологической точки зрения такая вероятность, по-видимому, была. Но с градостроительных, комплексных позиций это было неприемлемым, поскольку, с одной стороны, в непосредственной близости от г. Тольятти находится крупнейший промышленный центр г. Самара с более чем миллионным населением, а с другой стороны, бурное развитие нового гигантского города в предельно сжатые сроки создало бы много экономических, социальных и экологических проблем.
В условиях среднего Поволжья создание ещё одного крупнейшего города нежелательно и из-за осложнений, возникающих при формировании его природной зоны. Пригодные зоны крупных городов рассчитаны на удовлетворение ежедневных потребностей населения и поэтому обычно занимают территории в пределах 1,5…2-частвой транспортной доступности от города-центра.
Если учесть к тому же, что в настоящее время фактическое потребление воды, продуктов пригородного сельского хозяйства и использование рекреационных ресурсов значительно меньше предусматриваемых соответствующими нормативами на перспективу, то для удовлетворения повседневных запросов будущего населения огромного развиваемого города потребовался бы прилегающий район слишком большого размера, чему помешало бы близкое соседство других крупных городов. При этом возникает вопрос и о трудностях сохранения окружающей среды и воспроизводства местных природных ресурсов. Расчёты, сделанные с учётом всех этих ограничений, показали, что демографическая ёмкость Тольятти-Жигулёвского промышленного района не превышает 1,1…1,2 млн. чел.
Таким образом, под демографической ёмкостью в районной планировке понимают максимальное число жителей района, которое может быть размещено в его границах при условии обеспечения наиболее важных повседневных потребностей населения за счёт ресурсов рассматриваемой территории с учётом необходимости сохранения природной среды. Наиболее актуально определение демографической ёмкости районов крупных городов, развитых промышленных и курортных районов.
Демографическую ёмкость районов устанавливают путём анализа наиболее важных для повседневной их жизнедеятельности природных компонентов: территории, пригодных для промышленного и гражданского строительства; сельскохозяйственных земель, необходимых для организации природной сельскохозяйственной базы; водных ресурсов; территорий, благоприятных для организации массового отдыха населения.
Демографическая ёмкость - показатель ненормальный, а некий планировочный порог, за пределами которого может нарушиться соответствующее равновесие всех природных, хозяйственных и социальных условий. Возможны, конечно, и более крупные масштабы развития некоторых районов, чем допускает их демографическая ёмкость (например, районы многомиллионных городов), но тогда такое развитие неизбежно пойдёт за счёт ущемления интересов смежных районов или же за счёт значительного удорожания строительства в рассматриваемом районе.
Демографическая ёмкость территории - переменная величина. С течением времени в условиях научно-технического и социального прогресса, с ростом национального богатства, повышением плодородия земель и продуктивности лесов показатели демографической ёмкости отдельных районов, несомненно, будут повышаться.
· Резервные площадки. На основе комплексной оценки территории и установления её демографической ёмкости становится возможным выявление новых конкретных резервных площадок для размещения различных народнохозяйственных объектов. При этом в последних работах по районной планировке всё более чётко проявляется тенденция перехода от суммы большого числа резервных площадок к системе сравнительно небольшого их числа, соответствующего как по ёмкости, так и по местоположению определённым зонам.
В каждой схеме и в каждом проекте обычно помещают перечень резервных площадок, освоение которых под промышленное, гражданское, крупное сельскохозяйственное и рекреационное строительство целесообразно, исходя из функционального зонирования и демографической ёмкости территории. В проектах районной планировки размер резервных площадок бывает не менее 50…100 га, в схемах районной планировки - 500…1000 га. Перечень резервных площадок содержит подробную характеристику каждой площадки: её местоположение, название, величину, современное использование, инженерно-геологическую характеристику, сведения о землепользователях, транспортном обслуживании, условиях водообеспечения и водоотведения, наличия базы стройиндустрии, агроэкономических и санитарно-гигиенических условиях, данные о целесообразном виде использования площадки, рекомендуемые режимы использования, а также данные об ориентировочном удорожании освоения площадки (в % к нормативной стоимости освоения) в случае имеющихся в пределах площадки неблагоприятных условий. Перечень резервных площадок, как и схема комплексной оценки территории, - важнейший документ районной планировки.
Таким образом, комплексная оценка территории, включающая анализ природных условий и ресурсов, социально-экономических, планировочных факторов, выявление и анализ резервных площадок для основных видов строительства, непосредственно подводит к работам по планировочной организации территории и принятию проектных решений.
Список литературы
1. В.В. Владимиров, И.А. Фомин. Учебник "Специальность ”АРХИТЕКТУРА”" - "ОСНОВЫРАЙОННОЙ ПЛАНИРОВКИ". Москва, Высшая школа 1995.