Техническая эксплуатация – комплекс мероприятий, который обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение не менее нормативного срока службы, функционирования здания по назначению
Функционирование здания – непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций
Функционирование здания включает в себя период от конца строительства до начала эксплуатации, так же включает период ремонта
Техническая эксплуатация зданий:
- Техническое обслуживание
- Система ремонтов
- Санитарное содержание
Техническое обслуживание (ТО) – комплекс профилактических мероприятий, обеспечивающих безотказное функционирование здания и всех его помещений
Система ремонтов:
- Текущий ремонт – комплекс работ по поддержанию установленных эксплуатационных показателей здания или его элементов
- Капитальный ремонт – комплекс работ по замене или улучшению изношенных элементов, улучшению эксплуатационных качеств зданий
- Внеплановый капитальный ремонт – срочное устранение результатов повреждений элементов здания в результате аварий и пожаров и т.п.
Санитарное содержание зданий – комплекс мероприятий, обеспечивающих не обходимые санитарно-гигиенические требования к содержанию помещений здания и прилагающих территорий
В пункте «Участники процесса» прописываются: Роль, Функции, Матричная/Уникальная должность, область распространения
Вход в процесс – неисправное техническое состояние зданий
Рабочий цикл:
- Подтверждение плана (ПТР) работ по текущему ремонту здания, сооружения на следующий год
- Подтверждение изменений к плану работ по текущему ремонту здания на текущий год
Ответственность за выполнение работ несёт менеджер рабочей группы/начальник хозяйственно-технического подразделения
Планирование мероприятия
Поиск контрагента
Заключение договора
Контроль процесса
Контролёр, назначенный менеджером осуществляет регулярный контроль:
- Над выполнением правил по охране труда
- За ходом и качеством выполнения работ и сроков
- Над качеством материалов
- Правильное использование и потребление энергоресурсов
Все работы по текущему ремонту должны производиться с соблюдением правил техники безопасности, охраны труда, правил противопожарной охраны и производственной гигиены
Приёмка выполнения работ:
- Соответствие перечня и объёма выполненных работ условиям договора
- Правильность указанных объёмов работ путём их обмера
- Правильность в соответствии с нормами использованных при ремонте строительных материалов
- Устранение замечаний, внесённых в журнал учета выполненных работ
Запрещается принимать и включать в акты приёмки работ текущего ремонта не выполненные законченные работы и некачественные работы
Основная задача профилактических ремонтов – предупреждение отказов
Задачи эксплуатации здания заключаются в обеспечении безопасной работы его конструкции
Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путём проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики
Здание – результат строительства, предоставляющий собой объёмную строительную систему
Сооружение – результат строительства, представляющий собой объёмную систему предназначенных для выполнения производственного процесса
Здания в зависимости о назначения:
Жилое здание – квартирные дома
Общественное здание – социальное обслуживание населения
Производственное здание – промышленные и с/х производства
Этаж – часть здания, ограниченная полом и перекрытием
При определении числа этажей учитываются только надземные
Основные элементы – фундамент, колонны, стены, перекрытия
Ограждающие конструкции – стены, перегородки, перекрытия и полы, дверные и оконные заполнения, фонари и т.д.
1 класс – общественные здания
2 класс детские учреждения, больницы
3 класс – дома не ниже 5 этажей
4 класс 1,2 этажные дома
Долговечность – время в течение которого в зданиях и сооружениях эксплуатационные качества сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативным сроком службы. Не зависит от проводимых текущих и капитальных ремонтов
Долговечность:
- Физическая
- Моральная
Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции, прочности, жестокости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров
Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.
Физический износ – потеря первоначальных качеств
Моральный – обесценивание, технологическое старение
Физический износ уменьшается путём ремонтов, моральный – реконструкцией
Причины повреждения:
- Природные факторы. Искусственные факторы
- Внутренние факторы
- Проявление дефектов, допущенных при возведении зданий
- Недостатки и нарушения правил эксплуатации зданий
По механизму коррозионного процесса различают следующие основные виды коррозии: химическую, электрохимическую, физико-химическую и физическую
Виды технического обслуживания и ремонта:
- Реагирующие
- Регламентное
- По состоянию
Первый вид ТОиР к малоценному оборудованию
Регламентное призвано обеспечить работоспособность
По состоянию обеспечивает работоспособность и подготавливает к ТОиР
Функции автоматизированной системы управления ТОиР
- Паспортизация оборудования: метод учета оборудования для установления технического уровня
- Нормирование работ: нормализация расходования материалов и заменяемы частей
- Управление работами: задания на ТОиР сформированные или автоматически или вводится ответственным лицом, обычно в связке «оборудование-работа»
- Планирования ТОиР: планирует или корректирует работы на определённый период времени. Помогает синхронизировать действия различных служб предприятия
- Контроль качества: интегрированные подсистемы контроля качества позволяют обеспечить фиксацию контрольных параметров по завершении задания или операции
- Планирование материалов и запчастей: данные и сроки поставки
- Планирование и анализ затрат ТОиР: планирование и фактические затраты ТОиР
Контролю технического состояния подлежат:
- Фасад
- Конструкции и покрытия кровли
- Элементы внутренней отделки и интерьера
- Системы отопления, водоснабжения
- Электротехнические системы
- Системы вентиляции и кондиционирования
- Противопожарные, охранные и мониторинговые системы
- Внутренние телекоммуникационные сети
Периодичность осмотров устанавливается в зависимости от технического состояния объекта и принятых программ управления и эксплуатации объекта недвижимости
При полном осмотре визуальное обследование всей системы.
Обязательные осмотры полугодовые сезонные осмотры (плановые)
Плановый осмотр всегда является общим
Реконструкция – поведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышение эффективности его использования
Частичная реконструкция – замена элементов без прекращения эксплуатации
Полная реконструкция – коренное переустройство сооружения с полным или частичным прекращением эксплуатации
Процесс реконструкции принято разделять на предпроектную стадию, обследование объекта, реализация процесса реконструкции, пуско-наладочные работы
Требования по безопасности труда:
- Обеспечение монтажной технологичности конструкций и оборудования
- Снижение объёмов и трудоемкости работ, выполняемых в условиях производственной опасности
- Безопасное размещение машин и механизмов
- Организация рабочих мест с применением технических средств безопасности
Для обеспечения безопасности труд:
- По предупреждению падения с высоты
- Предупреждение падений конструкций, изделий или материалов
- Безопасное применение строительных машин и механизмов
- Предупреждение воздействия вредных производственных факторов
Руководитель предприятия несёт ответственность за всю хурму