На протяжении многих столетий в России не существовало института частной собственности на землю. В основном в России земля рассматривалась как объект владения, не существовало четкого понятия о частной земельной собственности. При Петре I земля принималась как форма оплаты за службу, и не существовало законодательных актов, согласно которым владельцы земли являлись бы ее собственниками.
Впервые земля стала предметом собственности во времена Анны Иоанновны, которая 12 марта 1731 года издала указ, где говорилось о том, что помещики юридически являются собственниками своей земли.
В 1762 году Петр III вводит указ «О вольности дворянства», которым отменяет обязательную государственную службу помещиков, одновременно давая им право собственности на земли, ранее дарованные дворянам за службу. Реализация данного указа в полной мере осуществлялась в годы правления Екатерины II, которая провозгласила принцип неприкосновенности частной собственности. Первым юридическим документом, реализующим принцип частной собственности на землю в России, стала «Жалованная грамота дворянству» в 1785 году. Кроме земли, при Екатерине II дворянам в частную собственность были переданы недра, запасы воды и лесные угодья, входящие в пределы частных землевладений.
Изначально в России существовало две категории собственности: 1. Родовая собственность на землю; 2. Купленная собственность на землю либо полученная иным путем. Земельная собственность, относившаяся к первой категории, являлась семейной и распоряжаться ею можно было только с согласия всех членов семьи. Земельная собственность, относившаяся ко второй категории, была неограниченной, частной, личной собственностью владельца. Позднее появился майорат, который устанавливался императорским указом и распространялся, как правило, на крупные родовые поместья. Целью майората было обеспечение неприкосновенности наследуемых земель. При установлении права частной собственности на землю начал формироваться рынок земли, первоначально представленный в двух видах: 1) ипотечный залог - покупка и продажа родовых имений; 2) залог земли.
Важным этапом становления рынка земли стала аграрная реформа 1861 года: было отменено крепостное право и проведены земельные реформы. Но земельные реформы не смогли обеспечить переход земли в частную собственность крестьян. Это ухудшило социальное положение крестьянских семей и привело к революции в 1905 году.
Следующим этапом развития рынка земли стало заявление С. Ю. Витте о необходимости наделения крестьян землей за счет отчуждения части земельной собственности помещиков. Но этот план был изначально провальным, так как согласно ему большинству представителей правящих кругов необходимо было расстаться со своей собственностью, чего не могла позволить себе помещичья страна. В итоге в начале XX века основная часть земель России оставалась в собственности крупных землевладельцев, что ограничивало развитие рынка земли.
П. А. Столыпин предложил создать широкую прослойку богатых крестьян, которая станет опорой самодержавия. Центральным звеном аграрной реформы П. А. Столыпина стала деятельность кредитного банка. Задачей данного банка была продажа земли крестьянам в долг по ставке в два раза ниже, чем для общин. Кроме того, реформа предполагала массовое заселение крестьянами свободных территорий в восточной части России. Однако решить проблемы земельных отношений в России не удалось и Столыпину, большинство крестьян продолжали жить в общине, что предопределило развития событий в 1917 году.
В 1917 году февральская революция привела к массовому самозахвату земель, который в последствии историки назовут «черный передел». В период 1917-1922 годов был издан ряд документов: декреты «О земле», «О социализации земли», «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» и ряд других нормативных актов, охватывающих широкий круг земельных отношений и отменяющих всякую собственность на землю и запрещающих любые сделки в отношении земли. В этот период земли переходят из единоличных форм хозяйствования в коллективные, в России появляются колхозы и совхозы. В 1922 году был принят первый Земельный кодекс РСФСР, который нес в себе принцип о полной отмене права частной собственности на землю.
Рынок земли начинает возрождаться лишь в 1990 году с принятием закона «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР, которые положили начало введению многообразия форм земельной собственности. В период 1990-1993 годов создается ряд нормативно-правовых документов, в которых устанавливаются и закрепляются такие понятия, как частная форма земельной собственности, оборот земельных участков, платность землепользования и земельный рынок. В период с 1991-1995 годов осуществляется приватизация земель, находившихся в пользовании совхозов и колхозов, а также перераспределение сельскохозяйственных угодий в пользу личных подсобных хозяйств, фермерских хозяйств и садоводческих кооперативов.
В 1997 году после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и владельцы земельных участков начали регистрировать свои права в едином государственном органе. В этот же период идет активное вовлечение земли и земельных ресурсов в рыночный оборот. В 1998-2001 годах был принят ряд важных законов: «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие процесс формирования рыночных земельных отношений в РФ. В 2002 был принят ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предполагающий развитие и завершение земельной реформы в России.
Таким образом, можно выделить четыре основных этапа в истории формирования рынка земли в России: установление частной собственности на землю для дворян, развитие рынка займов под залог земли, формирование ограниченного рынка земли; расширение рынка земли, формальное включение в него крестьян; создание финансовых механизмов участия крестьян в рынке земли; земельная реформа в постсоветской России, направленная на разгосударствление земли, создание условий для возобновления рынка земли и формирование субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности[8].
В настоящее время земельные отношения в РФ базируются на основных положениях и нормах, закрепленных Конституцией РФ, Гражданским и Земельном Кодексами РФ. Земельный кодекс не смог пока решить всех проблем функционирования земельных отношений в условиях рынка. Необходимо дальнейшее улучшение и развитие земельного законодательства для совершенствования механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежный оборот[9],[10],[11].
Наибольшую проблему в современной России составляет рынок сельскохозяйственных угодий. Недостаточный уровень доходности в аграрном секторе приводит к формированию спроса на землю не для производства продукции, а для перевода земли в другие категории и ориентации на ожидание возрастания в будущем дохода от продажи земли. Продолжается процесс концентрации земли в частной собственности одновременно с концентрацией капитала, что создает угрозу продовольственной безопасности государства в случае банкротства крупных агрохолдингов, которые выступали в качестве инвесторов для находящихся в кризисе сельскохозяйственных организаций, а затем лишили их юридической самостоятельности, имущества и земельных угодий.
Современный характер административных и политических преобразований в России направлен на формирование механизмов интенсивного развития сельского хозяйства. Поскольку в сельском хозяйстве земля является средством производства в большей степени, чем в любой другой области, роль оптимальных регуляторов земельных отношений выступает на передний план. Для того, чтобы физические или юридические лица сознательно становились собственниками земель сельскохозяйственного назначения и использовали такие земли, должны быть гарантии со стороны государства в стабильности на достаточно длительный период. Важным в определяющем земельном правопорядке должны быть стабильность и обеспеченность этой стабильности государством.
Ещё одна проблема – неупорядоченное развитие земельных отношений привело к выбытию из хозяйственного оборота ценных сельскохозяйственных угодий, в том числе пахотных земель, общей площадью 56 млн. га, или 28,6% всех сельхозугодий. В 2016 году вступил в силу Федеральный закон РФ№ 354-ФЗ, положения которого направлены на совершенствование порядка изъятия в судебном порядке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства. Это позволило перейти к новому этапу в земельной политике, когда государство на качественно новой основе усилило свою регулирующую функцию, связанную с корректировкой сложившейся модели земельных отношений в сельской местности[12].
В действующей системе государственного управления естественными монополиями недостаточно учитываются особенности земельно-имущественных отношений, присущие этой форме организации общественного производства, характеризуемой в качестве технологического ресурса и в качестве товара. Эти особенности экономических отношений порождают различные виды земельной ренты, которая изымается через систему платности землепользования, что позволяет перевести землю в сферы воспроизводства, социальных и рыночных ориентиров. Все это обусловливает необходимость создания уникальной системы государственного управления земельными ресурсами с имеющимися и вновь создаваемыми на данной территории активами. Девелопмент – это особая система организационно-управленческих, экономических, правовых отношений между определенными субъектами рынка недвижимости (земли), непосредственно связанная с социально-экономическим развитием отдельных территорий. Он в себя включает подготовку земель, проведение инженерных, строительных, управленческих и иного рода операций с использованием при этом основных факторов производства: земли, капитала, труда, а также предпринимательских способностей.
Девелопмент реализуется именно в совокупности экономических, физических, а также правовых процессов. При этом физические изменения выражаются в том, что в объектах появляются отдельные новые, современные потребительские качества, которые делают этот объект более конкурентоспособным и напрямую соответствуют потребностям общества. В свою очередь, правовые изменения при девелопменте связаны с необходимостью юридического оформления имеющих место экономических изменений. То есть регистрация вновь созданного объекта, а также прав на него выступает в качестве принципиально значимого момента, так как после этого уже можно вести речь о его завершении[13],[14].
Следовательно, постепенно в структуре земельных отношений и рынка земли появляется такой механизм взаимоотношений между субъектами, как девелопмент, что является перспективным направлением развития рынка.
Заключение
Рынок земли – это довольно широкое понятие, в основу которого положено юридическое признание земли капиталом и способность исполнения физическими и юридическими лицами признанных в мире земельных операций. Его можно обозначить как комплекс юридически-правовых и экономических отношений, которые возникают между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.
Рынок земли служит частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, упорядочивающие земельные отношения. Земельные отношения – это общественные отношения в системе государственного управления, охраны и использования земель, регулируемые нормами существующего земельного права, состоящие в тесной связи юридических обязанностей и субъективных прав всех его участников. Субъектами земельных отношений выступают лица, наделенные земельными правами и несущие все обязанности в отношении таких прав, предусмотренные земельным законодательством. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли: субъекты государства; юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные; граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные лица. Объект земельных отношений представляет собой юридически однородный и ограниченный в пространстве земельный массив, в отношении которого возникают земельные отношения (земельные фонды государства и его субъектов, отдельные участки).
Прокатная цена земли – земельная рента имеет 3 разновидности своего существования: абсолютная рента – это дополнительный доход собственника земли, взимаемый с любого участка земли вне зависимости от его качества и местоположения; монопольная рента, причиной образования которой является монопольная цена, устанавливаемая на некоторые, исключительно дефицитные продукты сельского хозяйства; дифференцированная рента – это плата за плодородие и местоположение. Дифференциальная земельная рента бывает двух видов: 1-го вида – по местоположению и естественному плодородию; 2-го вида – по экономическому (искусственному) плодородию.
Земельная рента выступает экономической основой арендной платы. Арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу или плата за уступку землевладельцем арендатору части из пучка прав собственности на землю.
На земельном рынке осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, поскольку, отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Цена земли – это капитализированная земельная рента. Она находится в прямой зависимости от годовой ренты и в обратной от рыночной ставки ссудного процента.
Современный характер административных и политических преобразований в России направлен на формирование механизмов интенсивного развития сельского хозяйства. Поскольку в сельском хозяйстве земля является средством производства в большей степени, чем в любой другой области, роль оптимальных регуляторов земельных отношений выступает на передний план. Ещё одна проблема – неупорядоченное развитие земельных отношений привело к выбытию из хозяйственного оборота ценных сельскохозяйственных угодий, в том числе пахотных земель.
Также постепенно в структуре земельных отношений и рынка земли появляется такой механизм взаимоотношений между субъектами, как девелопмент, что является перспективным направлением развития рынка.
Список литературы
1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. от 28.04.2020)
3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020)
4. Киян Т. В. Экономическая теория (экономика): учеб.-метод. пособие/ Т. В. Киян, С. П. Плотникова, В. К. Шадрин; Краснояр. гос. аграр. ун-т. – Красноярск, 2019. – 148 с.
5. Куприн А. А. и др. Экономика: учебное пособие / А. В. Буга, И. И. Грозаву, Т.В. Данилова, Л.В. Дорофеева, В.С. Кудряшов, А.А. Куприн, А.Д. Шматко; под ред. А.А. Куприна; Сосновоборский филиал РАНХиГС. – СПб.: Астерион, 2018. – 456 с.
6. Сидоров В. А., Кузнецова Е. Л., Болик А. В. Общая экономическая теория: учебник для студентов высших учебных заведений: электронное учебное издание / В. А. Сидоров, Е. Л. Кузнецова, А. В. Болик. Майкоп: ООО «ЭлИТ», 2017. – 603 с.
7. Богданова А. М., Домнина С. В. Девелопмент как инструмент развития рынка земли. Наука и образование: новое время. 2019. № 1 (30). С. 213-216.
8. Буров М. П. О необходимости регулирования рынка земли и рентных отношений. Экономические системы. 2017. Т. 10. № 2 (37). С. 52-54.
9. Грахов В. П. Девелопмент как экономическая основа развития рынка жилой недвижимости / В.П. Грехов, С.А. Мохначев, Н.Л. Тарануха, В.О. Пушкарев // Фундаментальные исследования. – 2018. – № 6. – С. 94-98.
10. Журавлева И. А., Косякова В. Н., Кудинова К. В. История формирования рынка земли в России. Вестник факультета землеустройства Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. 2016. № 2. С. 46-48.
11. Никонова Г. Н., Джабраилова Б. С. Развитие рынка земли и продовольственная безопасность. Здоровье - основа человеческого потенциала: проблемы и пути их решения. 2016. Т. 11. № 2. С. 800-802.
12. Халил М. Р. А. Сущность, функции и особенности рынка земли. Аллея науки. 2018. Т. 5. № 9 (25). С. 153-156.
13. Шанин С. А., Шанина Е. Н. Базовые модели формирования рынка земли и системы земельных отношений. Белгородский экономический вестник. 2019. № 2 (94). С. 47-56.
14. Шанин С. А., Шанина Е. Н. Государственное регулирование системы земельных отношений: проблемы и особенности // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве. 2019. № 2 (47). С. 34–38.
[1] Куприн А. А. и др. Экономика: учебное пособие / А. В. Буга, И. И. Грозаву, Т.В. Данилова, Л.В. Дорофеева, В.С. Кудряшов, А.А. Куприн, А.Д. Шматко; под ред. А.А. Куприна; Сосновоборский филиал РАНХиГС. – СПб.: Астерион, 2018. – с. 152-163
[2]Шанин С. А., Шанина Е. Н. Базовые модели формирования рынка земли и системы земельных отношений. Белгородский экономический вестник. 2019. № 2 (94). С. 47-56.
[3] Шанин С. А., Шанина Е. Н. Государственное регулирование системы земельных отношений: проблемы и особенности // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве. 2019. № 2 (47). С. 34–38.
[4] Халил М. Р. А. Сущность, функции и особенности рынка земли. Аллея науки. 2018. Т. 5. № 9 (25). С. 153-156.
[5] Киян Т. В. Экономическая теория (экономика): учеб.-метод. пособие/ Т. В. Киян, С. П. Плотникова, В. К. Шадрин; Краснояр. гос. аграр. ун-т. – Красноярск, 2019. – с. 22-23
[6] Сидоров В. А., Кузнецова Е. Л., Болик А. В. Общая экономическая теория: учебник для студентов высших учебных заведений: электронное учебное издание / В. А. Сидоров, Е. Л. Кузнецова, А. В. Болик. Майкоп: ООО «ЭлИТ», 2017. – с. 517-528
[7] Буров М. П. О необходимости регулирования рынка земли и рентных отношений. Экономические системы. 2017. Т. 10. № 2 (37). С. 52-54.
[8] Журавлева И. А., Косякова В. Н., Кудинова К. В. История формирования рынка земли в России. Вестник факультета землеустройства Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. 2016. № 2. С. 46-48.
[9] "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
[10] "Гражданский кодекс Российской Федерации" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. от 28.04.2020)
[11] "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020)
[12] Никонова Г. Н., Джабраилова Б. С. Развитие рынка земли и продовольственная безопасность. Здоровье - основа человеческого потенциала: проблемы и пути их решения. 2016. Т. 11. № 2. С. 800-802.
[13] Богданова А. М., Домнина С. В. Девелопмент как инструмент развития рынка земли. Наука и образование: новое время. 2019. № 1 (30). С. 213-216.
[14] Грахов В. П. Девелопмент как экономическая основа развития рынка жилой недвижимости / В.П. Грехов, С.А. Мохначев, Н.Л. Тарануха, В.О. Пушкарев // Фундаментальные исследования. – 2018. – № 6. – С. 94-98.