Коронавирус: меры поддержки арендаторов и арендодателей
Гиперссылки на НПА приведены по состоянию на июль 2020 г.
Используйте функцию «Перейти в действующую редакцию»
Здравствуйте!
Сегодня мы поговорим об арендных каникулах, которые были приняты в соответствии с последствиями коронавирусной инфекции.
Отсрочка арендной платы
Прежде всего обратимся к Федеральному закону от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее – Закон N 98-ФЗ). Итак, как говорит этот Закон N 98-ФЗ, установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества (недвижимого, хотела бы обратить внимание на этот факт), заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта (субъекта, потому что разные субъекты принимали различные нормативные акты и в разное время), в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», решения о введении режима повышенной готовности, в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы в 2020 году. То есть это не вопрос желания арендодателя. Это обращение арендатора.
Размер арендной платы по договорам, которые были заключены до принятия органом государственной власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (п. 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ). То есть он не является стабильным, он является динамичным.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества (п. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ). А в каких случаях он не может использовать имущество? В том случае, если субъект Федерации принял вот как раз режим повышенной готовности.
Обратимся Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее – Постановление N 439). Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, за использование недвижимого имущества по договорам аренды, которые заключены до принятия вот этого режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта и арендаторами – организациями и ИП – осуществляющими деятельность в отраслях, пострадавших от коронавирусной инфекции (п. 1 Требований, утв. Постановлением N 439). Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований, утв. Постановлением N 439). Хотелось бы обратить внимание, что жилые помещения не входят в ту категорию, которая находится под защитой. Речь всегда о нежилом фонде.
Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты режима повышенной готовности (п. 3 Требований, утв. Постановлением N 439). И задолженность подлежит уплате не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает половины ежемесячной арендной платы (пп. «а» п. 3 Требований, утв. Постановлением N 439). Вот такое положение содержится в этом документе.
Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности в размере арендной платы и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения действия режима повышенной готовности (пп. «б» п. 3 Требований, утв. Постановлением N 439). То есть в размере арендной платы, пока действует этот режим, и 50%, когда он закончится. При этом штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами в этом случае не применяются, потому что, понятное дело, у арендодателя может возникнуть желание (часто такое пишется в договорах), что отсрочка платежа является пользованием чужими денежными средствами (пп. «в» п. 3 Требований, утв. Постановлением N 439). Вы задержали платеж, вы пользуетесь средствами арендодателя. Но в данном случае такие положения не применяются.
Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с отсрочкой также не допускается (пп. «г» п. 3 Требований, утв. Постановлением N 439). Но есть одно правило. Если договором аренды предусматривается включение в арендную плату компенсации коммунальных платежей, то есть платежей за пользование арендатором коммунальными услугами, то в этом случае отсрочка не предоставляется (пп. «е» п. 3 Требований, утв. Постановлением N 439). Так что коммунальные услуги должны восполняться вовремя.
Поддержка малого и среднего предпринимательства
Хотелось бы обратить ваше внимание на Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р. Что это за документ? Он посвящен поддержке малого и среднего предпринимательства. Итак, цитата: Росимуществу по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну (в том числе земельных участков), которые заключены до 01.04.2020 с арендаторами, которые являются субъектами малого и среднего предпринимательства, – вот по этим договорам что обеспечить? Росимущество – что они обязаны обеспечить? Прежде всего, представление отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Какие там условия? Условия эти описаны в Распоряжении Правительства N 670-р (пп. «а» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 года, задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года в срок, предложенный арендаторами, но не позднее 1 января 2023 года. Кроме того, в связи с отсрочкой не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами, не допускается установление дополнительных платежей – то есть, как видите, дублируется Постановление Правительства N 439. Дополнительные соглашения к договору аренды, предусматривающие отсрочку, подлежат заключению в течение семи рабочих дней со дня поступления обращения арендатора. То есть, как видите, все преимущества у арендатора, не у арендодателя.
Кроме того, предполагается освобождение арендаторов, осуществляющих деятельность в одной или нескольких отраслях (вот по тому перечню – которые наиболее пострадали от коронавируса), от уплаты арендных платежей с 1 апреля по 1 июля 2020 года (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Дополнительные соглашения должны быть заключены в течение семи рабочих дней со дня поступления обращения от арендатора. И арендатор определяется по коду экономической деятельности, который значится в реестре.
Хотелось бы обратить внимание на очень известное Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 409 (далее – Постановление N 409). Дело в том, что в Постановлении N 409 говорится о пострадавших от коронавируса отраслях, в том числе (там не сам список, но там говорится о пострадавших от коронавируса отраслях) там говорится следующее: к заинтересованным лицам также относятся организации или ИП, которые предоставили отсрочку арендной платы. То есть они тоже пострадали. С одной стороны, преимущество у арендатора. Арендатор имеет право потребовать отсрочки арендной платы, арендатор имеет право потребовать заключения дополнительного соглашения, арендатор имеет право на то, чтобы не оплачивать пользование чужими денежными средствами, но арендодатель-то тоже пострадал.
Итак, к заинтересованным лицам относятся организации или ИП, предоставившие отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых, внимание, объектов недвижимого имущества в соответствии с требованиями к условиям срока отсрочки по договорам аренды, утвержденными Постановлением N 439. То есть прямая отсылка к Постановлению N 439. Обратите, пожалуйста, на это внимание.
При этом есть еще одно условие, и оно значится под п. 13(1) Постановления N 409. Итак, под организациями и индивидуальными предпринимателями, предоставившими отсрочку уплаты по договорам аренды торговых объектов (внимание, торговых объектов) недвижимого имущества, понимаются организации и индивидуальные предприниматели, включенные в перечень налогоплательщиков, предоставивших отсрочку. А этот перечень ни много ни мало направляется в УФНС субъектом Российской Федерации. То есть не вы сами по себе так решаете, что вы так сильно пострадали, а вы должны быть в реестре. Но этого мало. В этот реестр подлежат включению налогоплательщики, которые соответствуют следующим критериям (п. 13(1) Постановления N 409). Код основного вида деятельности – 68.2 «Аренда и управление собственным арендованным недвижимым имуществом». Вот так. То есть вы сдаете в аренду две комнаты магазинчику не потому, что вам просто эти две комнатки не нужны, а у вас есть такой вид деятельности. Кроме того, объект принадлежит налогоплательщику на праве собственности. Объект расположен на земельном участке, вид использования которого предусматривает размещение торговых предприятий (бытового обслуживания, общественного питания). То есть, как вы понимаете, попадут в этот реестр далеко не все, кто хотел бы. И кроме того, если объект расположен на территории того субъекта, где предусматривается кадастровая стоимость (мы с вами имеем в виду налог на имущество организаций), его налоговая база должна определяться как кадастровая стоимость.
Итак, наш список сжимается до очень небольшого количества организаций, как видите. Потому что условия очень серьезно ограничивают перечень. Но уполномоченный орган исполнительной власти субъекта вправе установить дополнительные критерии применительно к налогоплательщикам и торговым объектам недвижимого имущества (п. 13(1) Постановления N 409).