ДС. 01. Оценка земли и недвижимости
Практические занятия
Методические указания
120300 Землеустройство и кадастры
Специальность 120302 Земельный кадастр
Уфа 2010
УДК
ББК
Рекомендовано к изданию методической комиссией факультета землеустройства и лесного хозяйства (протокол № 5 от 11 февраля 2010 г.).
Составитель: д. с-х. н., профессор Миндибаев Р.А.
Рецензент: д. с-х. н., профессор Магафуров К.Б.
Ответственный за выпуск:
Заведующий кафедрой кадастра
недвижимости и геодезии, к. с.-х. н., доцент Ишбулатов М.Г.
г. Уфа БГАУ, кафедра кадастра недвижимости и геодезии
Введение
Предмет «Оценка земли недвижимости» является одним из ведущих дисциплин, входящих в состав учебных дисциплин по направлению подготовки дипломированного специалиста «Землеустройство и кадастры» и «Земельный кадастр».
Основная цель изучения дисциплины- дать студентам знания по основе оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения, массовой оценки муниципальных земель и иных объектов недвижимости.
Окончательной целью обучения является овладение отечественным и зарубежным опытом оценки земли и иных объектов недвижимости, приобретение практических навыков, применение трёх известных подходов оценки (затратный, сравнительный рыночный и доходный)
Задачи изучения дисциплины- подготовить будущих инженеров- землеустроителей и земельного кадастра проведению бонитировки почвы качественной оценки земель, что необходимо при определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, кадастровой стоимости земель поселений, лесного фонда и иной недвижимости.
После изучения дисциплины студент должен:
Знать: основные понятия, принципы, методологию, методы, процесс и технологию кадастровой оценки земельных участков и иной недвижимости, основные методы получения, обработки и использования информации.
Уметь: добывать, собирать, обрабатывать и анализировать информацию о состоянии объектов недвижимости и выводить их стоимости.
Обладать навыками: системного анализа земельных участков и других объектов недвижимости, применение принципов наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости, определения размера платы за землю.
Данный курс рассчитан на 160 часов, при этом 40 часов отводится на лекции, 30 часов на практические занятия, 10 часов на лабораторные.
В конце методической разработки размещён библиографический список- перечень учебной и научной литературы по данной дисциплине. Подготовки к семинарским занятиям необходимо начинать с изучения материала лекции.
После этого на основе проработанной по каждой теме литературы студент должен подготовить ответ. Обязательным этапом работы над каждой темой является составление словаря терминов и усвоение их значений.
Практическое занятие №1
1.0. Основы формирования недвижимости.
1.1 Вопросы для теоретической подготовки.
1.1.1. Введение в дисциплину.
1.1.2. Понятие, правовое обеспечение и содержание недвижимости.
1.1.3. Государственный учёт объектов недвижимости.
1.1.4. Регистрация документов о правах на недвижимость.
1.1.5. Субъекты и объекты регистрации, обязанность регистрации.
1.1.6. Порядок представления информации об объектах недвижимости и правах на них.
1.1.7. Операции с недвижимостью и формирование рынка недвижимости.
1.2. Рекомендуемая литература:
1. Гранова И.В. Оценка недвижимости. –Питер, 2001.-208 с.
2. Оценка недвижимости/ под. Ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М: «Финансы и статистика». 2008.-558 с.
Практическое занятие №2
2. Функционирование рынка недвижимости.
2.1. Вопросы для теоретической подготовки
2.1.1. Структура рынка недвижимости.
2.1.2. Факторы спроса и предложения.
2.1.3. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном и долгосрочном периодах.
2.1.4. Избыточное инвестирование в недвижимость.
2.2 Рекомендуемая литература:
1. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. –М.: Питер. 2000.-351 с.
2. Есипов В.Е. Оценка бизнеса. –М.:Питер, 2003.-415 с.
3. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. –М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.-304 с.
Практическое занятие №3
3. Принципы оценки недвижимости.
3.1 Вопросы для теоретической подготовки
3.1.1.. Понятие полезности
3.1.2. Принципы, основанные на учёте особенностей земли и других объектов недвижимости.
3.1.3. Понятие остаточной и предельной продуктивности земли и их взаимосвязи.
3.1.4. Возрастающие и уменьшающиеся доходы.
3.1.5. Понятие разделения недвижимости: физические, разделение по времени владения, по видам прав.
3.1.6. Основные понятия: зависимость, соответствие, спрос и предложение.
3.2. Рекомендуемая литература:
1. Зимин А.И. Оценка имущества. –Москва: Юриспруденция.2006.-233 с.
2. Ломакин Г.В. Оценка земли и иной недвижимости.- Москва, ГУЗ, 2001.-212 с.
Практическое занятие №4
3. Процесс и технологии оценки земель и иной недвижимости.
3.1 Вопросы для теоретической подготовки.
3.1.1 Определение задачи, расчёт оценочной стоимости для принятия решения. Идентификация объекта и определение юридических прав.
3.1.2 Составление плана оценки. Выбор подхода к оценке стоимости. Составление графика работ по проведению оценки и бюджета оценки.
3.1.3 Сбор и проверка информации.
3.1.4 Обоснование рыночного, затратного и доходового подходов. Сопоставимость результатов по этим подходам.
3.1.5 Согласование. Проверка применяемых методов оценки.
3.1.6 Отчёт о результатах оценки стоимости.
4.2. Рекомендуемая литература:
1. Миронова Н.Н., Шутьков Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – Ростов на Дону. Феникс, 2004.-155 с.
2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др.Оценка недвижимости/под ред. Грязновой А.Г.- Москва. Финансы и статистика, 2005.-493 с.
3. Цуканов И.Л. Цыпкин Ю.А. и др. Техника практической оценки недвижимого имущества и особенности в российских экономических условиях. – М.:ГУЗ, 2001.-38 с.
Практическое занятие №5
5. Сложный процент дисконтирование- инструменты для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций.
5.1. Вопросы для теоретической подготовки.
5.1.1. Элементы обоснования стоимости инвестиций: суммы, время, риск, ставка дохода.
5.1.2. Характеристика сложного процента как основы финансового критерия.
5.1.3. Понятие стоимости, денег с учётом факторов времени.
5.1.4. Понятие амортизации, определение обязательного платежа по кредиту.
5.1.5. Зависимость суммы платежа от срока выплаты и процентной ставки.
5.2. Рекомендуемая литература.
1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. –М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.-304 с.
2. Оценка недвижимости/под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.- Москва, «Финансы и статистика», 2008.-558 с.
Практическое занятие №6
6. Расчёт коэффициентов капитализации для определения простых потоков дохода.
6.1. Вопросы для теоретической подготовки.
6.1.1. Понятие капитализации дохода, коэффициент капитализации.
6.1.2. Факторы, влияющие на коэффициент капитализации для расчёта текущего дохода: компенсация за безрисковые ликвидные инвестиции, компенсация за риск, за низкую ликвидность, компенсация за инвестированный менеджмент.
6.1.3. Корректировка на инфляцию и использование фактора фонда возмещения.
6.1.4. Анализ чувствительности: текущая стоимость при предполагаемой цене перепродажи.
6.2. Рекомендуемая литература.
1. Гранова И.В. Оценка недвижимости. –Питер,
2001.-208 с.
2. Оценка недвижимости /под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.- Москва, «Финансы и статистика». 2008.-558 с.
Практическое занятие №7
7. Оценка прогнозирования дохода. Анализ инструментов финансирования для определения доходной недвижимости.
7.1.1. Оценка ожидаемых финансовых выгод от приносящей доход недвижимости.
7.1.2. Определение чистого операционного и потенциального валового дохода.
7.1.3. Факторы прогноза и их оценка: возможное повышение стоимости Земли, износ зданий и сооружений, амортизации, инфляции и др.
7.1.4. Кредитные дисконты и отдача по кредитам
7.1.5. Кредиты с финансированным платежом основной суммы.
7.2. Рекомендуемая литература.
1. Оценка недвижимости /под. Ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.- Москва, «Финансы и статистика». 2008.-558 с.
2. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. –Москва, ЮНИТИ-ДАНА, 2004.-304 с.
Практическое занятие №8
8. Метод сравнительного анализа продаж.
8.1. Вопросы для теоретической подготовки.
8.1.1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
8.1.2. Проверка информации о сделках, внесение поправок с учётом различий между оцениваемым и каждым из них сопоставимых объектов.
8.1.3. Парные продажи, общая группировка.
8.1.4. Поправки, влияющие на цену покупки. Единицы сравнения. Продажа земли. Застроенные участки.
8.2. Рекомендуемая литература.
1. Ломакин Г.В. Оценка земли и иной недвижимости. – Москва, ГУЗ, 2001.-233 с.
2. Зимин А.И. Оценка имущества. – Москва, Юриспруденция. 2006.-233 с.
Практическое занятие №9
9. Затратный метод для оценки стоимости зданий и сооружений
9.1. Вопросы для теоретической подготовки.
9.1.1. Затраты и стоимость. Понятие стоимость воспроизводства и полная стоимость замещения.
9.1.2. Основание для применения затратного подхода.
9.1.3. Определение варианта эффективного использования земли.
9.1.4. Методы оценки полной стоимости строительства.
9.1.5. Экономика земли - теория остатка.
9.2. Рекомендуемая литература:
1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка земли и недвижимости. – Москва, «Финансы и статистика», 2005.-493 с.
2. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. –Ростов-на-Дону. Феникс, 2004.-155 с.
Практическое занятие №10
10. Анализ земельного участка и применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
10.1. Вопросы для теоретической подготовки.
10.1.1. Факторы, определяющее вариант наилучшего и наиболее эффективного использования.
10.1.2. Рыночный спрос. Состав рыночного анализа: полевой анализ, количественный анализ, синтез.
10.1.3. Технологическая обоснованность.
10.1.4. Определение масштаба проекта.
10.1.5. Оценка участка на основе рыночного подхода.
10.2. Рекомендуемая литература.
10.3.
1. Практический пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий и других имущественных активов сельскохозяйственного предприятия. -.М ГУЗ. 1999.-30 с.
2. Зимин А.И. Оценка имущества. –Москва. Юриспруденция. 2006.-233 с.
3. Гранова И.В. Оценка недвижимости. –Питер. 2001.-208 с.