_______
А. Алиев
Подполковник Алиев А.Ю.
Возможности по обеспечению военнослужащих пограничных органов жильем с помощью программы «Военная ипотека» постоянно расширяются. Так, с 2012 года участники накопительно-ипотечной системы (далее – НИС) получили возможность использовать целевой жилищный займ и ипотечный кредит для приобретения земельного участка с жилым домом.
Когда дилемма «купить частное домовладение или квартиру» решена военнослужащими в пользу покупки частного домовладения, многие задаются вопросом «могу ли я купить земельный участок по программе «Военная ипотека», а потом построить на нем дом?». Согласно ст. 14 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в рамках НИС может быть приобретен земельный участок, занятый приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома.
Получить ипотеку на покупку данного типа недвижимости сложнее, чем на приобретение квартиры. Если квартира - это стандартный и испытанный проект, то частные домовладения более персонализированы как в плане конструктивных решений, так и в плане законодательной базы.
Предоставляя деньги на покупку дома с земельным участком, банк весьма внимательно относится к данному типу недвижимости. Для банка это прежде всего залог, поэтому при принятии решения о кредитовании кредитная организация всегда оценивает связанные с этим риски.
Итак, при приобретении военнослужащим частного домовладения он должен знать следующее:
- не все банки, работающие по программе «Военная ипотека», осуществляют кредитование частных домовладений с земельными участками;
- каждая кредитная организация имеет свои специфические требования к дому и земельному участку;
- условия предоставления ипотечного кредита для приобретения частных домовладений предусматривают увеличение размера первоначального взноса до 40% (список банков и условия предоставления ипотечного кредита размещены на Интернет-сайте ФГКУ «Росвоенипотека»);
- процедура оценки дома и земельного участка более сложная, чем квартиры;
- осуществляется сбор комплекта документов не только на дом, но и на земельный участок (выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, технический паспорт и экспертное заключение об оценочной стоимости объекта).
Процесс приобретения частного домовладения с земельным участком, аналогичен приобретению квартиры на вторичном рынке недвижимости.
Изначально военнослужащему необходимо определиться, на какую сумму кредита он может рассчитывать и каковы условия предоставления кредита. Можно подать заявки в разные банки, сравнить предложенные условия и выбрать наиболее выгодные для себя. Пока банк рассматривает заявки, самое время приступать к подбору объекта недвижимости: договариваться с продавцами, изучать документы на жилой дом и земельный участок. Если времени на это не хватает, то лучший выход - обратиться к риелтору. Правда, это услуга платная, но несомненный плюс - экономия времени. Кроме того, риелторы берут на себя обязанность по оформлению необходимого пакета документов и их предоставлению в соответствующие организации.
На примере одного из банков, работающих по программе «Военная ипотека», рассмотрим требования к приобретаемым частным домовладениям и земельным участкам:
1. Удаленность объекта недвижимости от города присутствия отделения кредитной организации не должна превышать 10 км.
2. Объект недвижимости и земельный участок должны находиться в собственности продавца.
3. Категория использования земельного участка – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.
4. Площадь объекта недвижимости – не менее 60 кв.м.
5. Год постройки – не более 15 лет от даты проведения оценки.
6. Материал стен – кирпич/бетон (в т.ч. материалы на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т.п.).
7. Наличие остеклённых оконных проемов, установленных входных дверей.
8. Объект недвижимости должен быть оборудован инженерными коммуникациями:
– подключен к электросети, осуществлена разводка электропроводки, установлены счетчики учета электроэнергии;
– подключен к центральному отоплению или оборудован автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котел, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
– подключен к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
– подключен к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.
Военнослужащий, принявший решение приобрести частное домовладение должен знать, что процесс его оценки сложен и включает в себя большее количество факторов, чем оценка стандартной квартиры. Так при оценке частных домовладений учитывается:
- материал фундамента, кровли и несущих стен;
- степень износа или готовности объекта недвижимости;
- удаленность от города, автодорог и железнодорожных станций;
- наличие лесных массивов или водоемов;
- качество почвы и воды, а также для многих клиентов большое значение имеет престижность места и наличие развитой инфраструктуры.
Оценка земельных участков в городах, селах и иных населенных пунктах осуществляется на основании:
- анализа рыночных данных о сделках купли-продажи;
- ставки арендной платы;
- цены предложений по объектам недвижимости;
- сведений об инженерно-транспортной инфраструктуры;
- сведений об объектах социально-бытового обслуживания;
- сведений о состояний окружающей среды;
- исторической и архитектурной ценности ландшафтной территории.
Для оценки домов и земельных участков необходимы следующие документы:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок.
2. Документ - основание выдачи свидетельства (договор купли-продажи, дарения и т.п.).
3. Технический паспорт на дом.
4. Кадастровый паспорт на земельный участок;
5. Паспортные данные заказчика и собственника.
Следует также отметить, что некоторые банки, предоставляя ипотечный кредит для приобретения частных домовладений, увеличивают размер первоначального взноса участника НИС до 50 % от стоимости объекта недвижимости. Как правило, при покупке квартир на вторичном рынке недвижимости или на этапе строительства средств целевого жилищного займа достаточно для внесения первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Однако при приобретении частных домовладений военнослужащий должен быть готов к привлечению собственных денежных средств для оплаты первоначального взноса.
Здесь же у участников НИС возникает вполне резонный вопрос о праве на налоговый вычет. Согласно ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации, имущественный налоговый вычет в размере 13 % предоставляется на сумму в пределах 2 000 000 рублей. Обращаем внимание участников НИС на то, что налоговый вычет при приобретении жилья по программе «Военная ипотека» можно будет получить только с суммы личных денежных средств, затраченных на приобретение объекта недвижимости и только в случае официального проведения указанных денежных средств по договору купли-продажи.
В заключение хотелось бы порекомендовать военнослужащим пограничных органов в ходе сделки внимательно изучить кредитный договор, особенно в части, касающейся ответственности сторон и страхования приобретаемого жилья. Кроме того некоторые банки дополнительно требуют застраховать жизнь заемщика, чтобы максимально обезопасить вложенные средства.
При подписании акта приема–передачи частного дома с земельным участком необходимо осмотреть объект недвижимости на предмет возможных скрытых дефектов. При этом особое внимание надо уделить границам земельного участка: их реальный размер должен совпадать с юридически закрепленным в документах.