Для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет, совместно проживающих с нанимателем.
Статья 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.
Вместе с тем положительным является тот факт, что при возникновении спора суды, как правило, выносят решение в пользу несовершеннолетних.
Благодаря тому, что на начальном этапе преобразований нашей действительности, в том числе и по совету крупнейших зарубежных юристов, в нашей стране был сохранен прокурорский надзор, малообеспеченные граждане могут защитить свои права в суде, не прибегая к услугам высокооплачиваемых юристов. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан. Новые экономические и социальные условия в начале 90-х гг. поставили перед органами прокуратуры первоочередную задачу – обеспечить строгое соблюдение прав граждан, особенно социально не защищенных.
В отношениях общей долевой собственности на жилые помещения встречается и еще одна проблема защиты прав несовершеннолетних граждан. В случае если несовершеннолетний ребенок является одним из участников общей долевой собственности, ему, как и прочим сособственникам, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности.
Проблемы защиты жилищных прав несовершеннолетних проявляются также и в случаях, когда ребенок не имеет права собственности на жилое помещение, а лишь является членом семьи собственника (чаще - родителя).
В соответствии с п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением. Отсутствие регистрации ребенка по фактическому месту жительства не означает отсутствия у него права пользования жилым помещением.
В целях защиты прав несовершеннолетних ст. 292 ГК РФ установлен такой порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, при котором отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Таким способом защищаются жилищные права несовершеннолетних граждан, как наиболее нуждающихся в обеспечении гарантий этих прав.
В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних их интересы при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом жилых помещений, должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие.
Для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, целесообразно незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, на которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Продажу жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуем органам управления образованием запрашивать следующие документы:
1. заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
2. запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
3. копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмен) жилых помещений;
4. копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и места покупки (обмена);
5. согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;
6. копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.
Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.
В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения.
Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.
Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.