Характеристика договора коммерческого найма жилого помещения

Термин «коммерческий» применительно к до­говору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помеще­ния, и направленность соглашения на извлече­ние собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновид­ности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входя­щие в жилищный фонд социального использова­ния. Это жилье предназначается для малоиму­щих и некоторых других, указанных в законе, ка­тегорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК). Следует отметить, что ни ГК, ни ЖК этот до­говор коммерческим наймом не именуют. В ко­дексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» ис­пользуется, в основном, в теории и в законода­тельстве субъектов РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязу­ется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользо­вание для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне-обязывающий, возмездный. Он заключается в отношении особого объекта - жилого помещения и имеет строго определенную цель - проживание в нем нанимателя.

Договор найма жилого помещения заключает­ся в простой письменной форме. Нарушение это­го условия не влечет недействительности догово­ра. Наступают лишь процессуальные последствия в виде запрета на использование свидетельских показаний в случае спора по поводу факта заклю­чения договора и его условий (ст. 162 ГК). Закон не предусматривает государственной регистрации договора найма жилого помещения. Столь демократичные требования к его оформ­лению обусловлены стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сто­рон договора, в частности, нанимателя, и не допу­стить его аннулирования лишь по формальным признакам.

В соответствии с ГК РФ принято выделять две разновидности договора коммерческого найма жилого помещения - краткосрочный и долго­срочный (п. 2 ст. 683 ГК). Первый заключаются на срок до одного года, второй от года до пяти лет. Указанная классификация влияет на объем прав нанимателя. Круг его правомочий в кратко­срочном договоре найма жилого помещения уже: он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью как постоянного проживания, так и временного; не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, про­изводить замену нанимателя. Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон нанима­тель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами.

С принятием нового ЖК РФ отдельные нор­мы, определяющие взаимоотношения сторон по договору социального найма, были распространены на договоры коммерческого найма жилых помещений из государственного и муници­пального жилищных фондов (например, о по­рядке установления размера платы за наем - п. 3 ст. 156 ЖК). Таким образом, появляются некото­рые различия в правовом регулировании отно­шений коммерческого найма жилья в частном жилищном фонде и жилищном фонде публич­ных образований. Это дает основания разделить договоры коммерческого найма исходя из формы собственности на сдаваемое внаем жилье на две группы:

1) договоры коммерческого найма жилого по­мещения из частного жилищного фонда;

2) договоры коммерческого найма жилых по­мещений из фондов публичных образований.

Сторонами договора найма жилого помеще­ния (коммерческого найма) являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требо­ваний о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собст­венности либо наделенный в силу прямого указа­ния закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут наделяться го­сударственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие им на праве хозяйст­венного ведения.

Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Юридическим лицам жилое по­мещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды или иному соглашению, но никак не по договору найма жилого помещения, так как необходима конкретная цель передачи помещения во владе­ние и пользование - для проживания в нем са­мого нанимателя. Причем, юридическое лицо, получившее жилое помещение в аренду или в безвозмездное пользование, должно использо­вать его для проживания граждан (например, своих работников). Использование в иных целях (к примеру, в качестве офиса) невозможно без перевода жилого помещения в нежилое.

Каких-либоособых требований, касаю­щихся дееспособности граждан-нанимате­лей, нет. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК местом жительства несовер­шеннолетних, не достигших четырнадцати лет, а также граждан, находящихся под опекой, призна­ется место жительства их законных представите­лей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане вряд ли могут быть стороной в договоре найма жилого помещения. Обычно они относятся к лицам, постоянно про­живающим в жилом помещении.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК, устанавли­вающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних лиц, проживающих совмест­но с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя. В то же время, в случае смерти нанимателя допуска­ется его замена одним из постоянно проживаю­щих с ним лиц без указания о совершеннолетии яйца. Поскольку по достижении 14 лет гражда­нин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует при­знать возможность быть нанимателем по догово­ру найма жилого помещения. Этот вывод под­крепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителя, совершает сделки, несет самостоя­тельную имущественную ответственность по сво­им обязательствам (ст. 26 ГК). Вообще установле­ние взаимосвязи прав нанимателя жилого поме­щения с наступлением совершеннолетия нельзя признать удачным. Возможность участия граж­дан в сделках определяется их правоспособнос­тью, а в сделках, которые не могут быть соверше­ны через законного представителя, также объе­мом дееспособности. В отдельных случаях (брак - п. 2 ст. 21 ГК; эмансипация - ст. 27 ГК) дееспособность возникает у гражданина в пол­ном объеме до совершеннолетия.

Помимо нанимателя, правом пользования пе­реданным внаем жилым помещением могут обла­дать граждане, вселенные в помещение в качестве постоянно проживающих вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие с нанимате­лем, указываются в договоре найма жилого поме­щения. Хотя указанные граждане не выступают стороной в договоре и не несут каких-либо обя­занностей перед наймодателем, они наделяются равными с нанимателем правами пользования жилым помещением. Причем эти права не могут быть ограничены соглашением, поскольку опре­деляются законом (и. 2 ст. 677 ГК).

Равенство прав нанимателя и постоянно про­живающих вместе с ним граждан заключается в возможности не только пользоваться жилым поме­щением, но и участвовать в решении всех вопро­сов, которые могут повлиять на их право пользова­ния жилым помещением. В частности, вселение новых лиц, за исключением несовершеннолетних детей нанимателя, производится только с согласия всех постоянно проживающих граждан (ст. 679 ГК). Их согласие необходимо и при расторжении договора найма жилого помещения по инициати­ве нанимателя (п. 1 ст. 687 ГК), они участвуют в ре­шении вопроса о замене нанимателя (ст. 686 ГК).

Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих в жилом помещении, как при за­ключении договора найма, так и в период его дей­ствия. Это считается правомерным, если соблюде­ны в совокупности следующие условия:

1) есть согласие наймодателя;

2) есть согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдена норма жилой площади на одного человека.

Для вселения новых жильцов необходимо со­гласие всех проживающих в жилом помещении, независимо от возраста и дееспособности. По­скольку это можно рассматривать как односто­роннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принима­ют соответствующее решение с согласия их роди­телей, усыновителей, попечителей. От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных граж­дан представляет опекун. Согласие от имени несо­вершеннолетнего или недееспособного на вселе­ние нового лица в жилое помещение может быть дано при наличии одобрения органом опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Отсутствие такого одо­брения не влечет недействительности совершен­ной сделки, если будет доказано, что вселение но­вого лица не ущемляет законных прав и интере­сов несовершеннолетнего (недееспособного).

Временное отсутствие лица, постоянно про­живающего совместно с нанимателем (например, отпуск, служебная командировка и т.д.) не исклю­чает необходимости получить его согласие на вселение нового жильца.

Законодатель не устанавливает требований к форме, выражения такого согласия применитель­но к договору коммерческого найма. Как правило, оно оформляется письменно. Однако несоблюде­ние письменной формы не является безусловным основанием для признания вселения незакон­ным. Необходимо установить, что гражданин все­лился с ведома указанных лиц, и возражения с их стороны отсутствовали.

Для вселения новых постоянных жильцов не­обходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. Понятие «норма общей площа­ди» не раскрывается ни в ГК, ни в жилищном зако­нодательстве. ЖК РФ содержит понятия «учетная норма площади жилого помещения» и «норма предоставления жилья» (ст. 50 ЖК).

Законодательные основания отождествлять норму общей площади жилого помещения, как с учетной нормой, так и с нормой предоставления отсутствуют. Однако специальных правил уста­новления первой нет. Сопоставив требование о соблюдении нормы общей площади на человека в договоре найма жилого помещения с положе­ниями ст. 70 ЖК о вселении членов семьи нани­мателя по договору социального найма, можно сделать вывод, что при вселении новых жильцов, вероятно, следует руководствоваться учетной нормой площади жилого помещения. Под ней понимается минимальный размер площади жи­лого помещения, исходя из которого определя­ется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их приня­тия на учет в качестве нуждающихся в жилье (ч. 4 ст. 50 ЖК).

Требование о соблюдении нормы общей пло­щади императивное и не может быть изменено соглашением сторон.

Отсутствие хотя бы одного из перечислен­ных выше условий дает основания заинтересо­ванным лицам оспаривать законность вселения нового лица и его право пользования жилым по­мещением. Исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовер­шеннолетние дети нанимателя или постоянно проживающего с ним лица (ст. 679 ГК). Важно отметить, что законодательство использует по­нятие «несовершеннолетние дети», то есть не достигшие 18 лет. Соответственно, не препятст­вует вселению несовершеннолетнего к родите­лям (одному из них) приобретение ими полной дееспособности в результате вступления в брак до 18 лет или эмансипации. При этом важно от­метить, что подобный порядок предусмотрен для детей нанимателя, или постоянно прожива­ющих с ним лиц, так как до 14 лет дети по обще­му правилу должны проживать с родителями или лицами, их заменяющими. Что касается иных несовершеннолетних граждан (например, су­пруга нанимателя), они могут быть вселены только с соблюдением всех установленных тре­бований.

Как указывалось выше,постоянно проживающие с нанимателем граждане не несут обязанностей, а также ответственнос­ти по договору найма жилого помещения перед наймодателем. За их действия отвечает нанима­тель. Данное положение может быть изменено, ес­ли постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане заключат с ним соглашение о принятии на себя солидарной ответственности перед наймо­дателем по обязательствам, вытекающим из дого­вора найма. Гражданский кодекс именует таких лиц сонанимателями (п. 4 ст. 677). Это не совсем верно, поскольку заключение соглашения не считается достаточным основанием для признания прожива­ющих в жилом помещении лиц сонанимателями. Ими могут быть лица, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора найма жилого помещения, что представляется не­возможным без согласия наймодателя. В рассмат­риваемом же случае речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности.

От лиц, постоянно проживающих с нанимате­лем, следует отличать временных жильцов - граждан, которым по общему согласию нанима­теля и совместно проживающих с ним лиц, разре­шено проживать в жилом помещении сроком не более шести месяцев (ст. 680 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяет­ся, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в до­говоре. Соответственно, они не участвуют в ре­шении вопросов, связанных с пользованием жи­лым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

Существенными условиями договора най­ма коммерческого найма жилого помещения следует признать, предмет и, по общему правилу, це­ну, то есть размер платы за наем.

Условие о предмете считается согласованным, если определен объект найма. Им признается изо­лированное жилое помещение, пригодное для по­стоянного проживания — квартира, жилой дом, их части (п. 1 ст. 673 ГК). Они являются индивиду­ально-определенными, поэтому в договоре долж­ны содержаться все необходимые для индивидуа­лизации жилого помещения данные. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно жилого помещения идет речь, влечет за собой признание договора найма жилого поме­щения незаключенным.

Помещение, передаваемое по договору ком­мерческого найма, должно быть пригодным для постоянного проживания. Не может быть переда­но временное строение либо строение, предназ­наченное для сезонного проживания (например, летний дачный дом, гостиничный номер).

Пригодность для проживания означает соот­ветствие жилого помещения санитарным и тех­ническим нормам. Она определяется с учетом фи­зического износа, повреждений несущих конст­рукций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются жилые каменные дома с фи­зическим износом свыше 70% и деревянные до­ма - свыше 65%. Порядок признания жилых помещений непри­годными для проживания устанавливается Правительством РФ.

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законо­дателем не ограничен. Представляется, что норма общей площади жилого помещения должна со­блюдаться не только при вселении новых жиль­цов, но и при заключении договора коммерческо­го найма.

Существенным считается условие о цене (раз­мере платы за наем жилого помещения). Исклю­чение - размер платы за наем жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Он устанавливается органами местного самоуправления, а в субъектах РФ - городах фе­дерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответст­вующего субъекта РФ в порядке, определяемом Правительством РФ (ч. 3 ст. 156 ЖК).

Вопрос о существенности цены для договора коммерческого найма жилого помещения дис­куссионный. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве сущест­венного условия и при отсутствии в договоре найма соответствующего условия, следует руко­водствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Однако применение этого пункта к договору найма жилого помеще­ния как индивидуально-определенного объекта, не представляется возможным. По аналогии с арендой зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). Поэтому для устранения разночтений в данном вопросе следует более четко урегулировать его законодательно.

Цена в договоре найма жилого помещения оп­ределяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Гражданский кодекс допускает установление в за­конодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Структура платежей нанимателей, проживаю­щих в домах, относящихся к жилищному фон­ду, независимо от формы собственности, включа­ет плату за содержание, за текущий и капиталь­ный ремонт жилищного фонда и собственно за наем жилья.

Размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государст­венного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей пло­щади жилого помещения (при предоставлении внаем комнат в общежитиях - исходя из площа­ди этих комнат). Размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем) государствен­ного или муниципального жилищного фонда ус­танавливается в зависимости от качества, благоустройства жилого помещения и месторас­положения дома (ч.ч. 2,4 ст. 156 ЖК).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). К исключениям можно отнести из­менение в одностороннем порядке размера платы за наем жилых помещений государственного муниципального жилищного фонда соответствую­щими органами исполнительной власти.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следую­щего за прожитым. Для договора коммерческого найма жилого помещения эта норма диспозитивная (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты, за исключени­ем найма помещения из государственного и му­ниципального жилищного фонда. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Несущественным, но обычно указываемым в соглашении условием является срок. Договор найма жилого помещения заключается на период, не превышающий пяти лет. Если срок не опреде­лен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения носят взаим­ный характер. Наймодатель по договору найма жилого поме­щения обязан передать нанимателю указанное в договоре жилое помещение. Исполнение этого обязательства будет надлежа­щим при соблюдении двух условий (п. 1 ст. 676 ГК): помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица; помещение должно быть в состоянии, пригод­ном для проживания.

В обязанности наймодателя входит также над­лежащая эксплуатация жилого дома, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение, и пре­доставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммуналь­ных услуг, ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и устройств для оказания комму­нальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

К обязанностям наймодателя относится также проведение капитального ремонта сданного вна­ем жилого помещения. Эта обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нани­мателя (п. 2 ст. 681 ГК). Порядок и сроки проведения капитального ре­монта могут устанавливаться договором. При этом должны учитываться требования техничес­ких норм и правил.

Проведение капитального ремонта может быть связано с переоборудованием жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. В целях защиты интересов нанимателя есть пра­вило: если переоборудование жилого дома суще­ственно изменяет условия пользования жилым помещением, оно может быть произведено толь­ко с согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК). Измене­ния, не носящие существенного характера, разре­шено производить без такого одобрения. Пере­оборудование считается одним из видов переустройства жилых помещений и должно осу­ществляться в соответствии с правилами, установ­ленными гл. 4 ЖК

Договор найма жилого помещения не обязыва­ет наймодателя обеспечить нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поэтому при не­обходимости в ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал об этой необходимости, но, тем не ме­нее заключил договор найма жилого помещения, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, ис­ходя из общих положений гл. 25 ГК об ответствен­ности за неисполнение или ненадлежащее испол­нение обязательств.

Следует отметить, что отсутствие нормы, обя­зывающей наймодателя предоставить иное жилое помещение на время капитального ремонта, не исключает возможности включить этот пункт в договор найма жилого помещения.

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя платы за наем, а также возврата жилого помещения при прекращении договора в надлежащем состоянии с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором. Хотя последнее не закреплено в гл. 35 ГК, оно вытекает из существа отношений найма.

Наниматель жилого помещения в договоре коммерческого найма обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - только для проживания. Это требование вступает в определенное про­тиворечие с ч. 2 ст. 17 ЖК, допускающей исполь­зование жилого помещения для профессиональ­ной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требо­вания, которым должно отвечать жилое помеще­ние. Часть 2 ст. 17 ЖК распространяется на любых лиц, проживающих в жилом помещении на за­конных основаниях. Таким образом, иные спосо­бы использования возможны только в случае про­живания лица в жилом помещении.

Представляется, что для договора коммерческо­го найма следовало бы наряду с проживанием раз­решить использовать жилое помещение в иных целях, допустимых законом, только по согласова­нию с наймодателем, как это предусмотрено в от­дельных нормативных актах (п. 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельно­сти и адвокатуре в Российской Федерации»).

Наниматель жилого помещения обязан обес­печивать его сохранность и поддерживать в над­лежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК). С последним тесно связана обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК). Эта норма диспозитивная, следовательно, текущий ремонт может проводиться и наймодателем. Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделке помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и не­исправностей, возникающих в процессе эксплуатации жи­лья фонда, а также в обеспечении безопасности и комфор­та проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)

Наниматель обязан платить за жилое помеще­ние в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК). Если в договоре найма жилого помещения порядок и сроки внесения пла­ты за наем не указаны, они определяются в соот­ветствии с жилищным законодательством (ст. 155 ЖК). По общему правилу наниматель также опла­чивает коммунальные услуги. Однако это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК).

Наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). При этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека. Этот договор возмездный. Период его действия не может пре­вышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении последнего одно­временно с ним прекращается договор поднайма. На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (п. 2 ст. 685 ГК). Это положение объясняется тем, что договор найма заключается прежде всего для собственно­го проживания. Соответственно, сдача в поднаем не может быть основной целью заключения до­говора найма жилого помещения, для этого есть договор аренды.

Договор наймажилого помещения, как уже указывалось, заключается на срок не бо­лее пяти лет, однако, истечение срока не влечет за собой автоматически его прекращения. Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель дол­жен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе продлить договор, так как не хочет сдавать помещение. Если ни одна из сторон не вы­разила своего намерения до истечения срока, до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался продлить согла­шение, но в течение года со дня окончания срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания этой сделки недей­ствительной и (или) возмещения убытков, при­чиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

В период действия, договор может быть изме­нен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК. Изменение договора найма жилого помещения, за исключением краткосрочного найма, проис­ходит также в иных случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

Договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 688 ГК). Нанима­тель может быть заменен одним из совершенно­летних граждан, постоянно проживающих в жи­лом помещении.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает дейст­вовать на тех же условиях, а нанимателем стано­вится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсус не достигнут, все по­стоянно проживающие в жилом помещении, ста­новятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согла­сия наймодателя при этом не требуется.

Расторжение договора найма жилого по­мещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требова­нию одной из них.

Наниматель жилого помещения вправе с со­гласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймода­теля за три месяца. По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения расторгается без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК основа­ний (неоплата жилья, его разрушение пли порча).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года, чтобы устра­нить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора. Это не обязанность, а пра­во суда. Подобный вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым допущено нару­шение. Например, срок для погашения задолжен­ности может быть предоставлен в случае, когда оплата не внесена из-за задержки заработной пла­ты, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока на­ниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для этого, суд по повторному обращению наймодателя рас­торгает договор. При этом по просьбе нанимате­ля суд может отсрочить исполнение своего реше­ния на срок не более года.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, нахо­дится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законода­тельством. К примеру, если дом, в котором нахо­дится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 85 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким об­разом, должны возникнуть обстоятельства, пре­пятствующие пользованию жилым помещением или влекущие существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии при этом наруше­ний со стороны участников договора.

[1] При этом, исходя из приоритета защиты прав нанимателя, суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК).

[2] Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения данных нарушений и если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК).

[3] «Другое жилое помещение» отличается от благоустроенного тем, что оно не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь такого жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, данное помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. «Другие жилые помещения» предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.