Мониторинг 25 августа 2014 года
Дайджест мониторинга
· Ипотеке стагнация нипочем?. Деловой квартал – 25.08.2014
Ипотеке стагнация нипочем?. Деловой квартал - 25.08.2014
В 2013 г. ипотечный портфель продемонстрировал стремительный рост увеличившись к концу года на 30%. Каковы же будут итоги 2014 г. - вопрос пока открытый. Однако участники Дискоклуба, организованного редакцией «ДК» совместно с АКБ «Абсолют Банк», считают что ипотеке стагнация не грозит и заемщики могут извлечь для себя максимум выгод.
УЧАСТНИКИ
Елена Бурнаева, руководитель ипотечного центра Екатеринбургского филиала ОАО «Банк Москвы», Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24 (ЗАО), Ирина Зырянова, управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой», Александр Комаров, директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», Владимир Коньков, заместитель председателя комитета по развитию инфраструктуры и жилищной политике Заксобрания Свердловской области, Василий Кочнев, директор Департамента потребительского кредитования ОАО «СКБ-банк», Елена Макушева, директор по развитию ипотечного кредитования Урало-Сибирского региона ОАО «УРАЛСИБ», Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал», Евгений Новосёлов, директор ГК «Новосёл», Игорь Смуров, директор Уральской дирекции ОАО АКБ «Росбанк», Александра Тепышева, директор АН «Кронверк», Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления, глава розничного бизнеса АКБ «Абсолют Банк» (ОАО)
Александр Комаров, директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного кредитования»
Я не вижу никаких препятствий для развития ипотечного рынка. Лидеры финансового сектора подошли к сегодняшней ситуации со сбалансированной кредитной линейкой, отлаженными механизмами работы с заемщиками. На мой взгляд, сейчас, в условиях ожидания рецессии и стагнации, банкам не стоит скатываться к снижению требований к заемщикам, это может быть чревато повышением объема просрочки и в целом схлопыванием ипотечных линеек. Программы САИЖК достаточно консервативны, требования к платежеспособности и первоначальному взносу по-прежнему высоки, поэтому, я уверен, мы спокойно переживем все рецессии. С 1 августа этого года САИЖК представило новую линейку социальных ипотечных продуктов, ориентированных на отдельные категории граждан, имеющих право на поддержку государства при приобретении жилья. Ставка - 10,6% годовых, срок - от 10 лет. Отмечу, что средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных кредитов за первый квартал этого года была 10,8%, а рыночная - 12,2%. Сейчас стоимость фондирования растет, а значит, ипотека пока не дешевеет. Если положение дел в целом стабилизируется, банкирам будет проще пойти на снижение маржи.
Алина Буслова, управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24 (ЗАО) Каждый четвертый ипотечный кредит в Свердловской области выдается нашим банком. Если сравнивать рыночную статистику 6 месяцев 2014 г. с аналогичным периодом прошлого года, то мы увидим, что число выданных ипотечных кредитов выросло на 13%, а объем кредитования увеличился на 21%. Это говорит о том, что мы выдаем все больше и больше средств на покупку жилья, и тенденции к снижению оборотов в ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать. Ипотека - это залоговый низкорисковый кредит, который медленно, но верно замещает в портфелях многих ведущих банков более рисковые продукты. Финансовые организации все смелее в кредитовании новостроек, уже не редкость покупка в ипотеку апартаментов. Пока единичны сделки в сфере загородной недвижимости, но они есть, и при определенных условиях мы готовы в них участвовать в большем объеме. Сейчас наступил тот момент, когда банки могут и хотят идти навстречу заемщику. Сколько продлится этот благоприятный период - пока трудно прогнозировать, но всем понятно, что если фондирование в силу ряда причин будет дорожать, то и кредиты также вырастут в цене. Пока же цифры таковы: среднерыночная ставка за первое полугодие 2013 г. была на уровне 12,7%, сейчас она снизилась до 12,2%. На фоне ставших еще более привлекательными ставок банки всерьез взялись за наращивание своих клиентских сервисов. Никакой суеты и стрессов, ипотеку ряду заемщиков некоторые банки оформляют за один визит. Клиент оставляет заявку на сайте, отправляет по телефону или электронной почте, и все - его присутствие потребуется только для подписания документов. Такой сервис уже приобретает массовый характер: вслед за лидерами рынка и другие банки берут курс на минимизацию усилий заемщика.
Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления, глава розничного бизнеса АКБ «Абсолют Банк» (ОАО)
Анализируя все разнонаправленные тенденции, формирующие финансовый рынок, отмечу, что как раз сейчас наступает тот удачный момент, когда всем, кто долго и обстоятельно рассматривал для себя покупку жилья и размышлял, а не подождать ли еще, выгоднее всего зайти в ипотечную сделку. Это касается и тех, кто собирается приобретать квартиру для проживания, и тех, кто рассчитывает вложить деньги в недвижимость с инвестиционными целями. В условиях ослабления курса рубля и ограниченности альтернатив для вложения средств объем инвестиций в квадратные метры, в том числе и заемных, показывает уверенный рост. Мы это видим по статистике. К чему это ведет? А к тому, что многие банки, которые раньше «не играли» в ипотеку, сейчас один за другим заявляют о своем интересе к этому сегменту, но при этом зачастую они не имеют достаточных компетенций и опыта. Стремясь во что бы то ни стало нарастить объемы, они нередко идут по пути максимального смягчения требований к заемщикам. Статистика АИЖК на 1 июля этого года показала: 70% ипотечных сделок было оформлено с первоначальным взносом 10-20%, что, на наш взгляд, достаточно рискованно как для заемщика, так и для финансовой организации.
В Абсолют Банке, конечно, есть предложения с 15% первоначальным взносом, но при этом самую выгодную ставку по всем ипотечным программам получают именно надежные клиенты: те, кто вносит 25% при первоначальном взносе. То есть мы не хотим увеличивать риски, развивая ипотеку.
Год назад в банк пришел новый акционер, и это позволило нам существенно поменять свою кредитную политику, стать более гибкими и мобильными. В течение 2013-2014 гг. банк не повышал процентную ставку по ипотеке, а с 7 августа этого года вообще ее снизил: при первоначальном взносе 25% она составит всего 11,5%. Только за первую неделю продаж рост заявок по всей России в Абсолют Банке увеличился на 50! Во многих российских городах на ура пошла наша программа для работодателей, которые стремятся удержать своих ключевых сотрудников, компенсируя часть (от 1, 5 до 3%) ипотечных платежей в течение первых пяти лет. Я считаю, что это позитивный тренд, такая программа может успешно развиваться и в Екатеринбурге, и за его пределами.
Ирина Зырянова, управляющий директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»
Ипотека - это наше все, мы в ней ориентируемся как рыба в воде. Спрос на ипотечное кредитование сейчас высок - даже в условиях стагнации и экономического спада люди рождаются, создают новые семьи, съезжаются и разъезжаются. Редко какая сделка обходится без заемных средств. Даже если банковские ставки вырастут, объем кредитов вряд ли существенно упадет. Как представитель риэлторского рынка, хочу отметить, что на сегодня банки не всегда успевают за запросами потенциальных покупателей. Если финансисты будут не только рассматривать традиционные сегменты недвижимости - новое и вторичное городское жилье, но и начнут активнее работать в сфере загородной недвижимости, то все от этого только выиграют. Ипотека «загородки» - это хорошая возможность для наращивания числа заемщиков. Пока же это непаханое поле, которое банкам еще только предстоит осваивать. Покупателям городского жилья я хочу сказать одно - если есть возможность взять ипотеку, лучше с этим не затягивать. Причем брать лучше все же новостройку: даже если ставки по ипотеке поднимутся, новое жилье останется наиболее выгодным объектом для инвестиций.
Руслан Музафаров, коммерческий директор ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал»
По итогам прошлого года мы вошли в тройку лидеров в регионе по объему ввода жилья в эксплуатацию, сдав более 120 тыс. кв. м. Более половины этих квадратных метров были выкуплены с помощью заемных средств. В прошлом году с нашим участием было проведено более 1000 ипотечных сделок. Если говорить о рынке жилья в России в целом, то, по оценкам экспертов, потенциал его роста - 1,5 раза - до 100 млн кв. м в год. Более 60% семей до сих пор испытывают потребность в улучшении жилищных условий, они и формируют спрос на жилую недвижимость. В силу своей специфики как застройщики мы постоянно анализируем вклад банков в объем продаж, прогнозируя, каким будет спрос на отдельные финансовые инструменты. Сейчас представители более 10 кредитных структур постоянно аккредитуют наши объекты, лидеры ипотеки присутствуют в наших точках продаж, а это дает клиенту широкий выбор. В то же время мы отмечаем, что банкам-новичкам очень трудно получить клиента: лидеры ипотечного рынка за счет своих акций, специальных предложений и сервисов крепко удерживают позиции. Но есть и продвинутые новички, которые ведут весьма агрессивную политику и способны потеснить даже акул финансового сектора. При этом все игроки - и крупные, и мелкие - максимально повернулись лицом к клиенту. С 2008 г. застройщики, риэлторы, банкиры взаимодействуют друг с другом все плотнее, о такой связке раньше можно было только мечтать. Я думаю, что отлаженные годами механизмы сотрудничества позволят всем игрокам рынка недвижимости с наименьшими потерями пройти даже самые сложные времена.
Василий Кочнев, директор Департамента потребительского кредитования ОАО «СКБ-банк»
Пока наш банк дает ипотеку только на готовое жилье, но в планах - реструктуризация линейки, включение в нее новых сегментов. Загородное жилье, апартаменты остаются очень небольшой нишей, на которую сейчас нет смысла делать ставку. Другое дело новостройки - по статистике, сейчас до 80% жилья раскупается на этапе строительства. Поэтому новые продукты, скорее всего, будут заточены на покупку квартир на первичном рынке, в этой сфере конкуренция финансовых структур будет расти. Сейчас у меня есть ощущение, что банки, удерживая свою долю рынка, всеми силами будут стараться сохранять объемы выдачи ипотечных средств, и в перспективе 3-6 месяцев ставки не увеличатся. Банкиры скорее пожертвуют частью маржи, чем объемами продаж. Лучшие условия ипотечникам сможет предложить тот, кто взял курс на агрессивное наращивание клиентской базы. Не гонясь за маржинальностью, такой банк может дать более дешевый кредит.