Приемка квартиры от застройщика.

Самое главное при приемке квартиры - не спешить и не считать этот процесс формальной процедурой!

 

Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.

В первую очередь - не спешите подписывать передаточный акт, так как после этого все обязанности застройщика перед Вами считаются исполненными. Таким образом, все недостатки будете исправлять самостоятельно и за свой счёт. Если же всё сделаете правильно и составите акт, в котором перечислите все обнаруженные недостатки, то, согласно федеральному закону №214, застройщик будет обязан их исправить, либо соразмерно уменьшить цену, указанную в договоре. Кроме того, в законе предусмотрена возможность потребовать у кампании-застройщика возместить траты на устранение обнаруженных строительных недостатков, однако, в этом случае следует скрупулезно собирать и хранить документы, подтверждающие их. В любом случае, Вы должны тщательно ознакомиться с договором, обращая внимание на технические характеристики будущего жилья. Тогда сможете требовать выполнения обязательств застройщика в полной мере.

 

Наиболее частые строительные недостатки, выявляемые при приёмке квартиры в новостройке:

• Некачественная стяжка пола.
• Неровные стены.
• Некачественное остекление окон, балконов и лоджий.
• Повреждённые или деформированные трубы отопления и водоснабжения.
• Неисправная или некачественная система электроснабжения.

 

· Во время осмотра при себе нужно иметь:

• Свой паспорт, договор, план-схему своей квартиры.
• Несколько листов бумаги и ручку (записывать замечания, проверять входные двери и окна на герметичность, наличие вентиляции).
• Цветные стикеры и малярный скотч (лепите прямо на стенах, потолке, полу все дефекты и
  отмечайте их на своей схеме квартиры - чтобы не забыть).
• Фотоаппарат или камеру (для фиксации процесса приема-передачи и дефектов).
• Фонарик (для снятия показаний и номеров счетчиков воды в санузлах).
• Зеркальце (смотреть в неудобных местах).
• Спички или зажигалку (для проверки вентиляции).
• Отвертки крестовую и плоскую.
• Индикатор (для определения наличия напряжения, фазы-ноля), а лучше тестер (для проверки величины напряжения).
• Лампу с патроном и колодкой.
• Рулетку.
• Отвес и шнур или уровень (для проверки углов отклонения и прямолинейности стен и вертикальности дверей).
• Табуретку или стремянку.
• Мощный электроприбор (например, перфоратор или дрель).

· Что надо сделать в обязательном порядке:

• Поинтересоваться (записать, снять видео) об имени, фамилии, отчестве, должности и принадлежности к компании застройщика сотрудников, проводящих инструктаж, выдающих ключи, сопровождающих и проч. Если ключи выдают сотрудники УК, взять ключи, безусловно, можно. А вот подписывать предлагаемые ими бумаги - СМОТРИ порядок действий при общении с УК - отдельная памятка!!!
• Переписать все номера счетчиков (тепла, электричества и воды) и их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры - дневной и ночной тарифы. Убедиться в опломбировке счётчиков или указать факт отсутствия пломб. Электрический счетчик находится в общеквартирном холе. Проверить, чтобы это был электросчетчик именно Вашей квартиры, а не соседней (в первом квартале встречалось несоответствие).
• Необходимо сверить то, каким должно быть это помещение по проекту с тем, что имеется по факту.

В составленном застройщиком договоре долевого участия зафиксирована определенная площадь. Но эта площадь может иметь нехилые отличия от только что построенной квартиры. По завершению строительных работ и передачи нового дома работники ПИБ обмеряют масштаб жилья. Реальная площадь может измениться. Далее идет итоговый замер жилья. При уменьшении площади застройщик пытается утаить этот факт. Но тайное становится явным, и застройщик делает все, чтобы избежать возврата денег, когда к нему предъявляют требования. Порой застройщики договариваются с замерщиками для получения средств с дольщика.

Увеличить жилплощадь можно, если:

• Жилплощадь является трапецией. Обмерщик делает замер по наиболее длинным стенам.
• В квартирах есть так называемые «короба», которые выпирают из стен с вентиляцией, трубами и другими устройствами. Обмерщики не исключают из замера площадь таких «коробов».
• Практикуется обобщение самой квартиры и площадей веранды, террасы, балкона (а ведь последнее никак не связано с жилплощадью). Обмерщики тайком приплюсовывают площади лоджии или балкона. Это является незаконной деятельностью по ст. 15 ч. 5 Жилищного кодекса РФ.

Как застройщики, так и работники ПИБ в курсе постановления Жилищного кодекса об исключении балконов и лоджий (еще в 2015 году!). Увы, в Санкт-Петербурге есть дома, строительство которых началось перед выходом этого закона. Отсутствие конкретики в законе позволяло застройщикам водить за нос покупателей квартир. Ладно, если некоторые застройщики применяли понижающие коэффициенты, некоторые вообще оценивали балконы по полной стоимости. Обманные методы используются для измерения – например, провести замер по границам балконной плиты или по краю фасадных элементов, а по правилам замер происходит по внутреннему периметру перил балкона. Как следствие, жилплощадь может возрасти более чем на 1кВ.м., средняя стоимость которого более семидесяти тысяч рублей. Вот и представьте, сколько денег может получить застройщик с множества квартир дома!

 

· На что в квартире надо смотреть.

Монтажные стыки и панельные швы: Качество монтажного стыка проверить легко - достаточно поднести зажигалку, и если пламя искривится, то в стыке присутствует щель (это касается также электрических коробок и розеток с выключателями).

Стены: Должны быть вертикальными (отклонение от потолка до пола не должно превышать 5 мм., такие нормативы предусмотрены СНиП 3.04.01-87), плоскими и гладкими - без бугров, ям, трещин и т.п.

Обои: Должны быть целыми, чистыми, наклеены ровно, с совпадением рисунка на границах полотен, и четким стыком с потолком в виде прямой линии, без пузырьков воздуха и отклеивающихся частей полотен (согласно техническому описанию в кухне обязательно оклейка стен моющимися обоями российского производства).

Окрашенные стены: Должны быть однородными - без непрокрашенных участков, шероховатостей, видимых разводов и потёков, краска должна быть одного цвета и оттенка. Некоторые застройщики недобросовестно относятся к подготовительным работам перед окраской стен, таким как шлифование и грунтование. Определить это можно по вспученной и отслаивающейся краске, пятнам, проступающим из-под слоя краски и т.п.

Плитки: Должны быть ровными и уложены с равномерными швами: без сколов, трещин и пустот под ними. К слову пустоты можно обнаружить при простукивании поверхности, если звук громкий, значит, Вы обнаружили дефект отделки.

Пол: Должен быть обеспылен и отгрунтован (иначе нарушение СНиП). Допустимая глубина неровностей не должна превышать 2 мм, если плитки - 6 мм. Если плитка уложена на пол, на каждый метр допускается отклонение не более 4 мм. Нужно постучать по плитке в разных местах - глухого звука (пустот) быть не должно.

Линолеум: Согласно техническому описанию должен быть линолеум ПВХ на вспененной основе. Проверить целостность, без крошки под ним, бугров, ям, вздутий, волн, пузырей, отклеивающихся участков полотна. Как правило, эти недостатки связаны с нарушением технологии укладки материала или недостаточной подготовкой основания.

Плинтуса: Должны быть чистыми, без щелей.

Потолок: Должен быть ровно окрашенным горизонтальным и плоским, иметь ровные без трещин стыки со стенами. Оценить степень плоскости можно, приложив к поверхности потолка длинную (2-2,5 м) прямую рейку или натянуть шнур. Если между рейкой (шнуром) и потолком видны зазоры более, чем 2-3 мм на длине 2,5 м, значит потолок не ровный. Если при отделке использованы потолочные плинтуса (молдинги, галтели, карнизы), то места их примыкания к потолку и стенам не должны иметь щелей.

Двери: Замки закрываются и открываются ключом без проблем. Ручки отрегулированы и ход плавный. Наиболее частым дефектом межкомнатных дверей является натяжение петель (когда дверь торцом, где установлены петли, упирается в коробку). Следует также обращать внимание на то, насколько ровно и надежно установлены двери, закрываются и открываются без скрипов и заеданий, в приоткрытом состоянии они не должны самопроизвольно открываться и закрываться (отклонение дверной коробки по вертикали не более 3мм.). Кроме того, важно убедиться в том, что наличники плотно прилегают к стенам и дверной коробке, одинаково запилены на стыках, не имеют сколов, царапин, вмятин и других подобных дефектов.

Окна и подоконники:

• Металлопластиковые профили с двухкамерными стеклопакетами, со встроенными приточными устройствами (проверить их работу – язычок).
• Выглянуть в окно и проверить наличие переливов на окнах. (Отсутствие переливов Вы сразу почувствуете после первой зимы, когда стеклопакеты встанут наперекосяк. Вода через переливы попадет в раму стеклопакета и в механизм, при первых морозах вода из жидкого состояния перейдет в твердое тем самым деформирует стеклопакет).
• Протестируйте работу окон – закройте, откройте по нескольку раз. Рассмотрите стыки окон, проверьте герметичность, например, с помощью бумажного листка. При вытаскивании его из закрытого окна возможна продуваемость.
• Целостность стеклопакетов, нет ли трещин, царапин, сколов, окалины, краски на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.
• Имеется ли отклонение от вертикали, проверьте работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления.
• Наличие уплотнителя по всему периметру створки в месте ее прилегания к раме.
• Нет ли незапененных и незакрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна и бетоном стены.
• Подоконники в помещениях обязательно должны располагаться на одном уровне.

Балкон: Все выше сказанное по окнам плюс:

• Наличие резинок внутри открывающихся рам, полная длина уплотнительных резинок глухих створок.
• Ровность планок, держащих нижние сэндвич-панели.
• Отсутствие трещин на стыке плиты потолка и стены.

Приборы учета: Убедитесь, что они опломбированы, к ним есть доступ для снятия показаний. Записать (а лучше сфотографировать со штампом даты) показания и номера приборов учета электричества, воды (убедиться в правильности направления вращения) и тепла. Это нужно для проверки соответствия при получении в УК паспортов на эти приборы.

Электрика:

• Электрический щит плотно закрывается и надежно крепится к стене. По простой методике, когда в квартире еще нет ни лампочки, ни другого электрического прибора, проверьте отсутствие «самохода» у счетчика и, убедившись, что не будете платить за воздух, можно идти дальше.
• Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в Вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холе). Проверьте на соответствие номеру квартиры, срабатываемость по кнопке, затяжку проводов в автоматах.
• Установка электрической розетки для подключения стиральной машины в ванной комнате от отдельного УЗО (согласно техническому описанию).
• Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, чтобы вилки туда втыкались без проблем.
• Включив на минуту перфоратор или дрель, понажимайте кнопку "вкл/выкл". Ваша внутриквартирная электросеть должна выдержать такую нагрузку.
• Если взяли лампочку - проверьте освещение.
• Проверить правильность включения двойных выключателей, надежность крепления.
• Провода на соответствие по цвету (фаза-любой – ноль-синий), сечение под эл.плиту и духовку (по ПУЭ для меди 6кв.мм.).
• Проверьте работу звонка.
• Наличие и качество связи домофона (указывать прямо, если связь отсутствует).
• Закладка трубок над дверными проемами входа в квартиру (согласно техническому описанию) для ввода оптического кабеля (телефония, телевидение, интернет). Начисляют УК и за домофон, и за ТВ антенну, и за радио с момента подписания АПП, а чтобы прекратить начисление за отсутствующие услуги, надо написать заявление.

Водоснабжение:

• Наличие горячей и холодной воды.
• Отсутствие луж в районе стояков и стыков пластиковых труб, не текут, когда их шевелишь.
• Работу запорных кранов на отводах, визуально расположение и соосность, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя.
• Прилегание смесителя плотно к кафелю, надежность крепления (по первому кварталу смеситель болтался из-за незакрепленных под плиткой труб).
• Положение счетчиков на отводах от стояков - они не должны сильно выдаваться вглубь санузла.

Канализация: Нет ли трещин на тройниках и вообще наличие тройников (под стиральные машины), присутствуют ли и плотно ли закрыты крышки на отводах, герметичны ли стыки, как сливается вода из ванны и унитаза.

Сантехника: Раковины на кухне и в ванной комнате, унитаз, сама ванна должны быть устойчивы, без механических повреждений. Вода в бачке унитаза должна наливаться, удерживаться и сливаться. Проверить на засорение унитаз (по первому кварталу частые засоры из-за слива строителями остатков строительных смесей).

Трубы отопления, батареи: Радиаторы типа «РОСТерм». Монтаж у радиаторов терморегуляторов Danfoss с ручным управлением типа «Овентроп». Окраска, отсутствие сколов, ровность, наличие и четкость вращения регуляторов, работоспособность датчика батареи. По действующим СНиПам радиаторы нужно устанавливать на расстоянии не менее 60 мм от пола и 50 мм от подоконника (в зависимости от конструкции, но минимум на 3 кронштейна). Места примыкания стояков отопления к потолку (и полу) должны быть заделаны.

Клапан подачи тепловой магистрали в батарею - необходимо открутить верхнюю крышку и проверить его на протекание (конденсат). Течь клапана, в нашем случае он даже не течет, а влага под крышкой - это дефект самого клапана. Примерно через 2 года случится прорыв системы отопления. Что может быть хуже горячего пара и залитых нескольких этажей?...).

Вентиляция: Приток наружного воздуха предусмотрен через приточные клапаны и устройства микропроветривания в конструкциях окон. Пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах. Закройте все окна и двери на кухне, после чего приложите к вентиляционному отверстию лист бумаги. Если он прилипнет, вентиляция работает нормально. Если же листок падает, это свидетельствует о неисправности системы - заносите информацию в смотровой лист и требуйте устранить недостаток.

 

В квартире не должно быть никакого строительного мусора и грязи!!!

 

По результатам осмотра квартиры составляется акт осмотра (смотровая справка) за подписью дольщика и представителя застройщика, в котором отмечаются все обнаруженные в квартире дефекты.

Свои претензии необходимо изложить в акте приема-передачи (если список велик, то на обратной стороне акта). Втом же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Проверяются еще раз тщательным образом после их устранения. Когда согласие достигнуто, подписывается 2 экземпляра акта приема передачи квартиры - один экземпляр остается у Вас, другой у застройщика.

 

Право у Вас в этом случае будет железное, и застройщик не сможет уклониться от выполнения невыполненных работ или предоставления компенсации.

Необходимо также указать, что на момент подписания акта нет, например, горячей воды и отопления, лифты не работают, т.д. (чего не будет соответственно, и за что могут уже выставлять счета, и что необходимо Вам для нормальной эксплуатации квартиры) и просить, чтоб указали сроки подключения.

В дальнейшем вопрос: «подключение услуги - начисление за неё оплаты» стоит держать на контроле!

Если какие-то вещи вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем и лампочек, например), то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.

 

Важный момент: внимательно читайте акт приёма-передачи - иногда он содержит в себе фразу: «Перечень является исчерпывающим» - Это серьёзно!!!. Это значит, что вы не сможете его дополнить, даже если потом обнаружите куда более серьезные «косяки».

 

В акте приема передачи квартиры указывается следующая информация:

1. Дата и место составления.

2. Ваши ФИО и паспортные данные, полные реквизиты застройщика, обязательно печать организации.

3. Описание объекта - адрес, метраж, состояние квартиры, удовлетворяющее заказчика.

4. Подробный перечень претензий с указанием сроков исправления, после которого документ вступает в силу; или же пункт об отсутствии взаимных претензий сторон.

5. Гарантийные обязательства застройщика.

 

Вероятно, можно попросить опломбировать дверь или ключи после осмотра, что бы знать, что
рабочие для залатывания дыр после осмотра других квартир не заимствовали запчасти из вашей
квартиры.

 

Таким образом, у Вас два варианта:

1. Квартира осмотрена замечаний нет - получаем ключи и общаемся с УК, ничего не подписывая

а) берём их Договор (и другие предлагаемые бумаги) для внимательного изучения дома, выкладываем Договор в группе для всеобщего обсуждения (если этого не сделали раньше), отдаём его на экспертизу юристам.

ИЛИ

б) вручаем им протокол разногласий к их варианту Договора (если к тому времени он уже составлен и опубликован в группе).

2. Выявлены строительные недостатки. Они указываются в смотровом листе и заносятся в соответствующие разделы акта приема-передачи. Представитель Генподрядного Управления ГДСК в Вашем присутствии заполняет в акте нормативные сроки устранения замечаний. Дальше ждёте устранения недостатков и всё снова, пока не будет вариант №1.

 

В случае если недоделки существенны и квартира не пригодна для проживания и осуществления ремонтных работ, в акте лучше приписать что, «квартира №... по акту не принята и не будет использоваться для проживания и ремонтных работ до устранения замечаний», чтобы исключить возможность требования с Вас оплаты за квартиру, которой Вы фактически не пользуетесь.

 

КЛЮЧИ В ЭТОМ СЛУЧАЕ НЕ БРАТЬ, ЧТО ТАКЖЕ СЛЕДУЕТ ОТРАЗИТЬ В АКТЕ!!!

 

Возможно, при незначительных недостатках, Вы акт подписываете - получаете ключи, а по
договорённости с застройщиком (зафиксировано в акте) недостатки будут устраняться параллельно с Вашим ремонтом.

 

При любом варианте, общение с УК см. - отдельную памятку!!!

 

Напомню, в акте должны присутствовать подписи обеих сторон (+ФИО, должность), указаны сами замечания, сроки, график их устранения и текущая дата. Один экземпляр акта остаётся у Вас на руках при любом варианте развития событий!

 

Важно знать! Застройщик обязан устранить недостатки за свой счет либо уменьшить цену договора соразмерно стоимости устранения недостатков. Срок устранения недостатков согласовывается и устанавливается в письменном документе. Если такого согласования не было, то, согласно закону «О защите прав потребителей», срок устранения не может быть больше 45 дней. В случае нарушения этого срока, застройщик обязан будет выплачивать неустойку в размене 1% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки.

 

Если Вы уже подписали передаточный акт, а после обнаружили строительный брак, не отчаивайтесь. В том случае, если Ваш дом строился в соответствии с ФЗ №214. Вы имеете право на пятилетний гарантийный срок, в течение которого можно предъявить требования застройщику в связи с ненадлежащим качеством Вашего жилья. К слову, все условия договора, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество реализуемого проекта, или устанавливающие гарантийный срок менее 5 лет, считаются ничтожными, т.е. не имеющими юридической силы.

Согласно ФЗ №214, дольщик должен приступить к принятию объекта в течение 7 дней с момента получения сообщения от застройщика о завершении строительства (если другое не предусмотрено условиями договора). Застройщик, в свою очередь, должен передать дом не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

 

В офисе ЛСР взять кадастровый паспорт. И еще попросить сделать копию акта приема-передачи – он нужен для получения паспортов на счетчики и ключи от домофона и почтового ящика у представителя УК. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчик воды в УК, чтобы Вам выдали именно Ваши - сверяйте записанные Вами при приемке номера с номерами, указанными в паспорте.

 

Если к выдаче ключей прилагаются:

1. Квитанции об оплате чего либо, обратите внимание на правомерность начислений и дату расчёта платежей в квитанции - она не должна быть ранее даты подписания акта приема-передачи.

2. Договор с УК - СМОТРИ порядок действий при общении с УК - отдельная памятка!!!

3. Бюллетень для какого-то голосования за или против чего-нибудь - СМОТРИ порядок действий при общении с УК - отдельная памятка!!!

 

При отказе в выдаче ключей, необходимо написать письменное заявление, потребовав в нём
предоставить письменное объяснение причин отказа. Заявление пишите в 2 экз., на своём экземпляре
получите подпись сотрудника УК или ГДСК: «Первый экземпляр заявления получил». Дата,
должность, роспись, расшифровка росписи.

 

Дольщик вправе потребовать передачи ему квартиры надлежащего качества, в срок, установленный договором долевого участия. Если передача квартиры в указанный срок так и не состоялась по вине застройщика, дольщик вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением о взыскании с нерадивого застройщика морального ущерба и судебных издержек, связанных с судебным разбирательством.

Более того, как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17, если суд удовлетворяет требования потребителя в связи с нарушением его прав, установленных законом «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией и т.д.), с ответчика в пользу потребителя также взыскивается штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом потребителю - независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Дольщик вправе требовать исполнения договора от застройщика. При этом он самостоятельно решает для себя вопрос:

1. потребовать подписание акта недоделок с указанием срока устранения недостатков;

2. подписать акт недоделок и устранить их самостоятельно за свой счет, взыскав стоимость работ и материалов (устранения недостатков) с застройщика;

3. принять квартиру с недоделками, указав их в акте недоделок и потребовав при этом снизить цену договора;

4. принять квартиру с недоделками и довольствоваться тем, что есть, прекратив общение с застройщиком.

Закон (ч.6 ст.7 Федерального Закона №214-ФЗ) установил, что дольщик имеет право потребовать от застройщика: устранить недостатки безвозмездно; соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.

Несомненно, в такой ситуации большое значение имеет объем и характер недоделок, с которыми дольщику предлагается принять квартиру.

В большинстве случаев предлагается дольщику потребовать от застройщика устранения недостатков, а при отсутствии должной реакции со стороны застройщика устранить их за свой счет, сохранив необходимые документы, чтобы в дальнейшем взыскать убытки с застройщика. При этом необходимо понимать, что указанное мероприятие должно быть согласовано с юристом, дабы иметь к судебному разбирательству необходимый перечень доказательств вины застройщика в ненадлежащем исполнении договора, а также доказательств устранения недостатков за счет дольщика.