В Северной столице ощущается дефицит качественных складских площадок. Цена на аренду помещений в профессионально оборудованных комплексах достигает 0 за 1 кв. м в год. Торговые фирмы продолжают приспосабливать под склады технические подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха, но предложение таких объектов быстро исчерпывается. Между тем, проекты по сооружению терминалов нового поколения пока находятся в зачаточной стадии - они имеют более низкую рентабельность, чем другая коммерческая недвижимость.
- На каждый пригодный под складскую функцию объект сегодня приходится по 3-4 претендента. Предложений становится все меньше, поэтому многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде - в радиусе 40-50 км от Петербурга, - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании “Экотон” Сергей ДВОРНИКОВ.
Наибольший спрос приходится на площади в 1000 кв. м. Есть потребность и в более “солидных” складах - 3000-5000 кв. м. По наблюдениям специалистов агентства “Ината”, доля таких заявок на рынке постоянно растет, однако найти подобные объекты крайне сложно. В то же время неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие помещения (до 100-150 кв. м) особенно в центре города.
Активизация спроса приводит к повышению цен. За последний год стоимость аренды теплых складов увеличилась в среднем с -45 за 1 кв. м в год до -70. Холодный ангар можно арендовать от за 1 кв. м. По оценке заместителя генерального директора “Инаты” Александра Степанова, 95% собственников желают сдать склад в аренду и только 5% готовы с ним расстаться. Сделки купли-продажи единичны. Они, как правило, совершаются в ценовом диапазоне от 0 до 0 за 1 кв. м.
Пролетарская родословная
Основной источник предложения на рынке складских площадей - бывшие производственные объекты. Практически все действующие промышленные предприятия пускают на свою территорию сторонние фирмы, уступая им часть цехов. Например, последовательную политику в этом направлении проводит АО “ЛОМО” (Ленинградское оптико-механическое объединение) - один из крупнейших владельцев производственной недвижимости в Петербурге. Доходы Акционерного общества от сдачи в аренду площадей в 2001 г. составили почти млн. ЛОМО сдает в аренду десятки тысяч квадратных метров под склады и держит цены не менее за 1 кв. м в год.
Специализированные складские комплексы также ведут родословную от подвергшихся трансформации заводских корпусов. Один из самых крупных оборудованных терминалов, расположенный на северной окраине города (недалеко от станции метро “Проспект Просвещения”), возник на месте ткацкой фабрики “Искра”. Ее недвижимость была продана в 1997 г. за долги. После реконструкции здание площадью 55 тыс. кв. м стало сдаваться в аренду. Актуальные ставки - до за 1 кв. м. Свободных площадей здесь в настоящее время нет.
Гибриды и парадоксы
Весьма популярный на рынке коммерческой недвижимости товар - офис-склад. Торговые компании заинтересованы в том, чтобы в одном месте разместить и то, и другое. Ряд городских бизнес-центров предлагает услуги по аренде складов. “Если 10-20% площадей офисного комплекса сдается под склады, это повышает его рыночную привлекательность, - говорит директор по развитию агентства “Бекар” Александр ЖУКОВ. - Например, идя навстречу арендаторам “Нобеля”, владельцы этого бизнес-центра на Пироговской набережной приобрели под складские нужды соседнее здание, принадлежавшее “Русскому дизелю”.
Среди известных в городе офисно-складских комплексов - бизнес-парк “Остров” в Кировском районе, “Бизнес-сити” на набережной Обводного канала, “Маяк” на Московском проспекте... Они держат арендные ставки в диапазоне -60 за 1 кв. м в год. Тем не менее, управляющие таких объектов не стремятся выделять складскую функцию в самостоятельную. Напротив: многие планируют частично перепрофилировать склады в конторские и торговые помещения, аренда которых стоит намного дороже.
По той же причине - сравнительно низкая доходность бизнеса - девелоперы не спешат вкладывать средства в создание с нуля крупных современных терминалов. “Пока в городе не удовлетворен спрос на торговые площади, проекты, связанные с гипермаркетами и моллами, будут вызывать у инвесторов первоочередной интерес, - поясняет Мария ТИНИКА, специалист отдела торговой недвижимости петербургского представительства Colliers International. - При сопоставимых вложениях они сулят больше прибыли”.
Торговое ускорение
Сегодня в Петербурге строительством складских комплексов озабочены в основном крупные торговые сети. Такие объекты жизненно необходимы им для расширения бизнеса.
Осенью 2001 г. компания “Агроторг”, владеющая сетью “Пятерочка”, начала сооружение офисно-логистического терминала, предназначенного для обслуживания питерских и московских магазинов (через него будут проходить 85% продукции, реализуемой в сети). Сумма инвестиций в проект составляет млн. Распределительный центр расположится в Невском районе - на бывшей площадке Завода турбинных лопаток (ул. Седова). “Агроторг” получил у завода по договору аренды с последующим выкупом два недостроенных одноэтажных цеха. Объекты будут завершены, а между ними появится офисная “вставка”. Общая площадь терминала - примерно 27 тыс. кв. м. Директор сети “Пятерочка” Сергей Лепкович считает, что он позволит вдвое сократить время на доставку товаров в магазины.