Практическая работа
По дисциплине "Оценка недвижемости"
на тему:" Расчет полной восстановительной стоимости зданий, с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним ."
Выполнил: студент гр. ГКк-42
Цивильский Д.М
Принял: преподаватель
Оборвалова А.А.
Предисловие
В практике оценочных работ часто требуется рассчитывать восстановительную стоимость объектов недвижимости, наиболее часто под таковыми подразумевают здания различного назначения, как-то жилые дома, офисы, магазины, склады, гаражи, заводские и фабричные корпуса, здания сельскохозяйственных ферм, производственных и ремонтных предприятий и многие другие.
I. Вводные пояснения
В большинстве случаев оценщики используют для расчёта восстановительной стоимости зданий сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) -составленные в уровне цен 1 января 1969 года нормативы, разработанные в начале 70-х годов XX-го века для переоценки основных фондов народного хозяйства [2]. Переход же к текущему уровню цен и учёт современных экономических реалий, таких как предпринимательская прибыль, ряд налогов и прочее, осуществляют с использованием специальных индексов и ряд поправок, рассчитываемых специализированными экспертными организациями.
Стоимость зданий с использованием таблиц УПВС, сведённых в сборники по отраслям народного хозяйства, может быть рассчитана как функция наиболее существенной, характерной для объектов отрасли народного хозяйства, к которой принадлежит оцениваемый объект, характеристики. Остальные же характеристики, влияющие на стоимость объекта, используются в основном лишь либо для выбора типового варианта проекта, согласно которому был сооружён объект, либо для учёта особенностей региона, в котором он расположен. При такой организации работ по оценке можно утверждать, что при помощи таблиц УПВС осуществляется оценка объектов, сооружённых по типовым проектам, особенности которых описаны в пояснениях к соответствующим таблицам.
В настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления сборников УПВС. Это обстоятельство требует использования целого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии. Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников, но в настоящее время является уже общепризнанным среди специалистов по оценке.
Однако по мере выполнения переоценки и основных фондов народного хозяйства с использованием таблиц сборников УПВС всё большую озабоченность стали вызывать случаи, в которых наблюдались существенные отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от параметров, предусмотренных типовыми проектами, учёт которых не был предусмотрен сборниками, а пренебрежение которыми вело к возникновению грубых погрешностей рассчитываемых стоимостей. Поэтому для устранения подобного рода источников погрешностей расчётов были выпущены специальные Разъяснения [3] к таблицам УПВС, в которых были систематизированы наиболее частые отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от предусмотренных проектами и приведены общие правила, позволяющие учитывать их влияние на стоимость таких объектов.
Таким образом, Разъяснения к таблицам УПВС явились инструментом, позволяющим получать более достоверные результаты оценки. Их использование актуально и в настоящее время наряду с использованием самих таблиц УПВС.
Формулировка задания на оценку
Выполнить расчёт полной восстановительной стоимости здания с использованием нормативов УПВС, Разъяснений к ним и необходимой сопутствующей информации при следующих условиях.
Характеристики и описание здания (выбираются по сведениям бюро технической инвентаризации или определяются путём обследования здания).
Назначение: Жилое.
Использование: общежитие на 56 мест для рабочих и служащих.
Этажность: 2.
Объём помещений: общий – 3535,1 куб. м., в том числе подвала – 823,3 куб. м. (используется как помещение).
Площадь: застройки – 513,74м2.,общая – 744,44м2., жилая – 329,28м2., летних помещений – 12,62м2.
Отделка: наружная, стены – облицовка отборным кирпичом с расшивкой швов.
Внутренняя – в жилых комнатах – оклейка обоями, в коридорах, кухнях, комнатах отдыха и коменданта, передних – водоэмульсионная окраска.
В санузлах, душевых, постирочной и сушильной – глазурованная плитка на высоту 1,8м, выше – клеевая масляная окраска.
В тех подполье, тепловом пункте – побелка.
Описание прочих конструктивных элементов здания приведено по ходу расчётов.
Местоположение объекта: Россия, г. Москва
Дата оценки: ноябрь 2012