Само понятие «недвижимое имущество» появилось в законодательстве Российской Федерации сравнительно недавно, а его легального определения никогда не существовало.
На сегодняшнее время позиция законодателя резко изменилась. Это выразилось, в первую очередь, в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики было закреплено понятие недвижимости. Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Также к ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
По своему содержанию данное понятие достаточно развернутое и объемное. Однако не все его основные положения понимаются однозначно и одинаково, из-за этого, в свою очередь, порождается огромное множество научных споров.
Представители других отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. При пристальном изучении можно сделать вывод, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок. Применив приемы языкового толкования обратимся к толковому словарю русского языка. «Территория - это земельное пространство с определенными границами». Значит то, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и её непосредственной составной частью, что, по сути дела, невозможно.
В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Но данное понятие не отражает всю специфику недвижимого имущества, а все перечисленные признаки подходят для характеристики абсолютно всех видов имущества - как движимого, так и недвижимого.
Статья 130 ГК РФ, разбирая понятие недвижимости, одновременно, в качестве синонимов, использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Однако в теории гражданского права они несут в себе различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно отождествлять их друг с другом.
Сам термин «недвижимое имущество» в русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние выражения, например «вотчина», «имение» и др. Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.
И. Гумаров полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки». На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей.
В ст. 132 ГК РФ говорится о том, что «предприятие» является имущественным комплексом, а не совокупностью вещей. Само по себе упоминание об «имуществе» дает законодателю некое основание для проведения столь обширного перечня объектов, которые входят, в частности, в его состав, в права требования, долги и т.п.
Характеристика предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ является исключением. Именно поэтому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в данной статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, потому что и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают отмеченное явление целиком. Последняя категория, по всей видимости, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление имущества на недвижимое и движимое является основным. Этим же обосновывается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ и выражаются в установлении более жесткого правового режима, к примеру, государственной регистрации.
Следовательно, стоило бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и больше сконцентрировать внимание на категории «недвижимая вещь», тем самым подчёркивая, что объектом права на недвижимость выступают только те предметы, которые имеют материальную форму.
Повышенного внимания при анализе данного понятия требуют признаки или, иначе говоря, критерии отнесения тех или иных объектов к указанной группе вещей.
Первый признак создан на естественной природе происхождения вещей. Например, таких вещей, как участок земли.
Другой мерой определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причём, таким образом, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их прямому назначению.
Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие до сих пор остаётся довольно спорным. У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению.».
И в самом деле, дома можно переносить, не причиняя им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное понятие абсолютно неприменимо и неприемлемо.
В российском же законодательстве первый признак не оговаривается, а второй - распространяется на более широкий круг вещей. В результате чего теряется чёткость в самом понятии.
Помимо перечисленных признаков, которые обычно именуют материальными, ст. 130 ГК РФ использует также и юридический критерий, в результате чего относит к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но роль их в гражданском обороте настолько велика, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. К такой недвижимости относятся: воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.