Ипотечный кредит — это особенная форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества — земли, производственных или жилищных зданий и тому подобное. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.
Недвижимость всегда ценилась по банковскому делу как надежная гарантия возвращения ссуды. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека — это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты ссуды заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.
Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей, — здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. В соответствии с законодательством России предметом ипотеки могут быть также надлежащие гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.
На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав владельца, на имущество которого наложен арест.
Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, построения и перепланировывания жилищных и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать та недвижимость, на покупку которой она берется.
Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, в первую очередь, на землю. Без частной собственности на землю обеспечения ее покупки-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.
Субъектами ипотечного кредита является:
— кредиторы из ипотеки — ипотечные банки или специализированы ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;
— заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в интересах заемщика.
37. Кредитный портфель: структура и показатели качества кредитов
Креди́тныйпортфе́ль — это совокупность остатков задолженности по основному долгу по активным кредитным операциям на определенную дату.
Клиентский кредитный портфель является его составной частью и представляет собой остаток задолженности по кредитным операциям банка с физическими и юридическими лицами на определенную дату.
Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель.
Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на возможные потери по ссудам).
Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.
Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:
1)объем и структуру кредитных вложений по видам;
2)структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей (кредиты юридическим лицам, кредиты физическим лицам);
3)сроки кредитов;
4)своевременность погашения предоставляемых кредитов;
5)отраслевую принадлежность;
6)виды валют;
7)цену кредитования (уровень процентных ставок).
Такой анализ позволяет выявить предпочтительные сферы кредитных вложений, тенденции развития, в том числе касательно возвратности кредитов и их доходности. Большое значение имеет сопоставление фактических остатков задолженности с прогнозируемыми, с установленными лимитами кредитования, «кредитными потолками» и т. д. «Кредитные потолки» — это верхние пределы общей суммы кредитов или их прироста, устанавливаемые для банков (иногда в индивидуальном порядке), либо лимит суммы или количества кредитов, выдаваемых одному клиенту.
За количественным анализом следует анализ качества кредитного портфеля. Сфера деятельности кредитополучателя и его тип обладают различным риском для определенных экономических условий, следовательно, и виды кредита в зависимости от объемов и целей кредитования оцениваются по-разному, что и должно учитываться при изучении кредитного портфеля банка. Для этого используются различные относительные показатели, рассчитываемые по обороту за определенный период или по остатку на определенную дату. К ним, например, относят, удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле; отношение просроченной задолженности к акционерному капиталу и др. На основе качественной характеристики кредитного портфеля можно дать оценку соблюдения принципов кредитования и степени риска кредитных операций, перспектив ликвидности данного банка. Таким образом, в любом банке состояние кредитного портфеля должно находиться под постоянным наблюдением.