Включение земли как недвижимости в гражданский оборот - участие в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит и появление особого рода сделок — земельно-правовых.
Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права РФ. Однако нормы гражданского права в сфере регулирования земельных отношений соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права. На сделки с землей распространяются правила:
| Общие правила земельно-правовых сделок | |
| Земельно-правовая сделка может быть совершена только правомочными субъектами: | - дееспособные граждане - организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок |
| либо через представителей | - дееспособными - иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки |
| Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия субъектов, направленных на достижение определённой юридической цели | |
| При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон | |
| Земельно-правовая сделка должна соответствовать правилам | - по ее документальному оформлению - по процедуре заключения |
Т.о., к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных обязанностей.
2. Виды земельно-правовых сделок
Все виды земельно-правовых сделок подразделяют:
| Сделки со сменойсобственника земельного участка: | Сделки без смены собственника земельного участка: |
| - сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей; - обмена (мены) земельных участков и земельных долей на другие или иные имущественные объекты; - договор дарения земельного участка; - наследование земельных участков и земельных долей; - ренту и др. | - аренда земли; - ипотека (залог) земельных участков; - безвозмездное пользование земельным участком; - временное (срочное) пользование; - доверительное управление земельным участком. |
Рассмотрим некоторые виды сделок, влекущих смену собственника.
Купля-продажа земельных участков. Применительно к договору купли-продажи земельного участка действует следующее определение: по договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять (по передаточному акту) земельный участок. В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать
его местоположение (адрес);
категорию земли;
целевое назначение;
цели дальнейшего использования;
кадастровый номер земельного участка;
объекты недвижимости, расположенные на нем;
в чьем ведении находится участок;
права третьих лиц;
обязательства сторон,
а также общую площадь и нормативную цену земельного участка.
Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме.
Право собственности покупателя на землю регистрируется соответствующими местными учреждениями юстиции, при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на приобретенный участок.
Мена (обмен) земельного участка. ЗК РФ 1991 г. как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-то имущество.
Результатом совершения и того, и другого договора является переход права собственности на продаваемый или обмениваемый земельный участок. Вместе с тем договор мены имеет свои особенности, позволяющие отличить его от договора купли-продажи и других договоров. Специфика рассматриваемого договора заключается в том, что при возмездном характере договора его условная цена выражена не в денежной форме, а в форме предоставления иного имущества, в данном случае земельного участка. Поэтому правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов (ст. ст. 486—489 ГК РФ), к договору мены не применяются. По общему правилу обмен земельными участками по договору мены производится без доплат, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 568 ГК РФ. Так, допускается произведение доплаты за неравноценные земельные участки (разные по площади или вдалеке от населенных пунктов и др.). Предметом договора мены не могут быть земельные участки, состоящие под арестом, а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота.
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем органе юстиции, на территории которого расположены обмениваемые земельные участки.
К договору мены земельными участками в качестве неотъемлемой части прилагаются:
- планы (чертеж границ) обмениваемых земельных участков;
- акты установления нормативной цены обмениваемых земельных участков;
- сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обоих участках;
- копии договоров аренды, временного пользования, залога, заключенных сторонами с третьими лицами.
Договор дарения земельного участка. Понятие договора дарения сформулировано в ст. 572 ГК РФ - одна из сторон (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Договор дарения является одним из немногих договоров, имеющих безвозмездный характер. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения по договору. Если же существует встречная передача (вещи, денежные суммы и т. п.), то такой договор не может быть признан дарением.
В качестве дарителя могут выступать физические и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка, переходящего в порядке дарения. Даритель должен обладать дееспособностью. По общему правилу за недееспособных лиц сделки совершает их законный представитель. Однако в отношении дарения земельных участков действует правило ст. 575 ГК РФ, устанавливающее запрет на дарение вещей, стоимость которых превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда (соответственно к этой категории относятся и земельные участки), от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (родителями, опекунами и попечителями). Вместе с тем ГК РФ устанавливает, что за недееспособных граждан договор дарения заключает его опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ), но только с согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Договор составляется путем составления одного документа, подписываемого сторонами или лицами, уполномоченными на это сторонами договора или законом. Договор дарения считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации. Составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса, а оставшиеся два выдаются сторонам договора. К экземпляру одаряемого прилагается оригинал свидетельства о праве на земельный участок.
Даритель вправе отменить дарение и вернуть земельный участок, если со стороны одаряемого имело место очевидная неблагодарность, выразившаяся в покушении на жизнь дарителя или его близких, в причинении дарителю телесных повреждений или лишении его жизни (ст. 578 ГК РФ).
Наследование земельного участка - обеспечивает гарантированный переход имущества, принадлежащего умершему, к другому лицу или лицам в порядке наследственного правопреемства.
Рассмотрим один из новых видов сделок — ипотеку
Ипотека (залог) земельных участков - один из способов обеспечения исполнения обязательств - обязанность одного лица (должника) совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (п. 1. ст. 307 ГК РФ) либо воздержаться от определенного действия.
Сущность залога - кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, за изъятиями, установленными законом (алиментные платежи и др., уступка которых другому лицу запрещена законом — п. 1 ст. 334 ГК РФ). К залогу недвижимого имущества, возникающему в силу договора, а равно в силу закона, применяются правила ГК РФ и ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным залогом с момента возникновения права залога
Понятие договора ипотеки дается в ст. 1 ФЗ РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Закон разрешает залог земельных участков:
- находящихся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц;
- предоставленных для ведения садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
- приусадебных для личного подсобного хозяйства;
- занятых зданиями, строениями, сооружениями, в размере, необходимом для их использования;
- находящихся в общей долевой или совместной собственности, выделенных в натуре.
В соответствии со ст. 63 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
не допускается залог:
- земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, устанавливаемого нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме, нотариально удостоверяется и подлежит обязательной государственной регистрации.
Существенными условиями договора об ипотеке является предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.
К заявлению прилагаются:
- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений (свидетельство о праве, на основании которого земельный участок принадлежит залогодателю);
- документы об уплате регистрационного сбора (квитанции, платежные поручения);
- план земельного участка или чертеж его границ;
- сводная ведомость оценки зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке (при включении в предмет договора);
- документ, удостоверяющий личность заявителя.
Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество производится на основании судебного решения или соглашения между залогодателем и залогодержателем.