Преимущества ТСЖ
ТСЖ является достаточно распространенной формой управления многоквартирным домами в Российской Федерации. Так, в статистике, определяющей количество организаций ЖКХ на 2018 год, указано, что в стране действуют 31000 товариществ собственников жилья. Для сравнения на тот же период в России действует 17300 управляющих компаний.
В Пензенской области на 2021 год действуют 201 товарищество собственников жилья. При это этом количество управляющих компаний в Пензенской области, действующих на данной момент, составляет 87. Распространение ТСЖ на территории Пензенской области в процентном соотношении на 2016 составляло 6,96%, но нужно учитывать, что осуществляется постоянный рост числа ТСЖ на территории региона.
Анализируя источники и литературу, посвященные товариществу собственников жилья как способа управления многоквартирными домами, можно выделить его основные достоинства. К достоинствам ТСЖ можно отнести то, что целью ТСЖ является обеспечение комфортного проживания граждан в многоквартирных домах, обеспечение права собственников на участие в жизни дома, то есть цели ТСЖ соответствуют интересам граждан, проживающих в доме [9].
Собственники имеют возможность участвовать в определении схемы управления общим имуществом. Они имеют реальные возможности на влияние политики в управлении многоквартирным домом [10]. Жильцы имеют также возможность контроля над деятельностью управляющих органов.
Граждане имеют возможность участвовать в принятии решений по основным вопросам, касающимся управления общего имущества многоквартирного дома и его благоустройства. Они принимают коллективные решения по содержанию общего имущества, выполнению ремонтных работ и т.д.
Собственники лично заинтересованы в качестве исполнения договорных отношений с подрядчиками и качестве предоставляемых коммунальных услуг. контроль исполнения договорных отношений и качества предоставляемых услуг [11]. Также собственники, многоквартирные дома которых управляются ТСЖ, более сознательно и ответственно относятся к имуществу дома, так как понимают, что за ненадлежащее содержание этого имущества, необходимо платить им.
Все имеющие средства в фонде ТСЖ направляются на использование их в общих целях, на общие расходы, направленные на управление общим имуществом. Если остаются в фонде неизрасходованные средства, то они просто числятся на счете ТСЖ и в дальнейшем используются на содержание дома [12].
Деятельность ТСЖ предоставляет возможность для увеличения стоимости имущества многоквартирного дома. Получается, что деятельность ТСЖ оказывает влияние не только на благоустроенность и улучшение качества проживания граждан, но и на рыночную стоимость квартир в доме.
Дома, которые управляются ТСЖ, имеют возможности на получение субсидий для проведения капитального ремонта. К средствам ТСЖ относятся и субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий [13]. Согласно ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять товариществам собственников жилья бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Проблемы ТСЖ
Не смотря на довольно большое количество преимуществ ТСЖ как способа управления многоквартирными домами, для анализа его эффективности необходимо выявить и его недостатки, проблемы, возникающие при данном способе управления.
Основными проблемами, характерными для ТСЖ как способа управления многоквартирными домами, по мнению Борисовой Е.И., являются:
– безынициативность собственников в участии управления многоквартирным домом;
– несовершенства, имеющиеся в законодательстве о ТСЖ;
– вмешательство органов власти;
– специфика берущегося под управление актива (домов) – высокий износ и смешанная структура собственности в пределах одного дома, неоднородность проживающих там собственников жилья [14].
Сложность обстоит также в том, что данные проблемы могут быть в совокупности, связаны друг с другом.
Проблема безынициативности граждан в участии в управлении многоквартирным домом состоит в том, что при ТСЖ имеется риск того, что среди собственников не найдётся лиц, готовых заниматься работой в органах управления ТСЖ, обеспечением исполнения функций ТСЖ. Это может привести к неэффективности управления общим имуществом в доме, ухудшению условий проживания граждан.
Несовершенства законодательства о ТСЖ и его деятельности заключается в том, что существует противоречие между федеральным законодательством и муниципальным, а также между подзаконными правовыми актами, отсутствие на местном уровне средств для реализации заложенных в федеральных законах положений, низкое качество муниципальных правовых актов, несоответствие законов сложившимся договорным отношениям на рынке ЖК услуг. Эта проблема на практике может проявляться в сложности определения состава общей собственности и связанных с ее использованием доходов и расходов, в отсутствии закрепленных в Жилищном кодексе и реально действующих санкций в отношении уклоняющихся от платы за жилищно-коммунальные услуги и т.д [15].
Также весомым недостатком законодательства является неопределенность прав собственности на подвалы и чердаки, по поводу которых зачастую возникают споры, так как они являются потенциальным источником получения выгоды.
Глазунов С.Н. говорит о том, что, не смотря на то, что регулирование рынков, безусловно, входит в задачи государства, однако чрезмерное вмешательство противоречит природе ТСЖ как института добровольной и осознанной самоорганизации людей и не дает реализоваться замыслу реформы [16].
Специфика берущегося под управление актива как недостаток ТСЖ проявляется в том, что характеристики домов, которые ТСЖ может взять под управление, сожжет быть весьма неблагоприятной [17]. Афанасьева А.Н. отмечает, что изношенность жилищного фонда, смешанная структура собственности в домах и социально-экономическая неоднородность состава собственников создают дополнительные препятствия на пути их успешной работы [18]. Так, плохое физическое состояние домов увеличивает текущие издержки их содержания и не способствует найму добросовестных управляющих компаний.
Инициативы членов ТСЖ часто не находят помощи у местных властей. Принципы взаимодействия властей и товариществ собственников жилья необходимы для решения многих жилищных вопросов, но они недостаточно подробно изложены в законодательстве. Типичный пример – ситуация, когда проживающие в кондоминиуме граждане не платят взносы и обязательные счета за коммунальные услуги. В таком случае восстановление возможно только в суде. Однако принятие решения в судебном порядке занимает много времени, и накладные расходы затем оплачиваются законными участниками партнерства.
Итоги 2 главы
Подводя итог 2 главы, посвященной анализу преимуществ и недостатков ТСЖ, стоит отметить, что эффективность данного способа управления многоквартирными домами трудно оценить однозначно. ТСЖ предоставляет возможность гражданам участвовать в управлении многоквартирными домами, контролировать эту деятельность. В ходе работы были отмечены существенные достоинства данного способа управления, но при этом возможно возникновение и ряда проблем, которые могут угрожать нормальному осуществлению управления домом, при данном способе управления. Анализируя практику деятельности ТСЖ, можно сделать о том, что его эффективность зависит во многом от конкретного региона, конкретного дома и конкретных людей. Это проявляется в зависимости эффективности деятельности ТСЖ от законодательной базы региона, состояния дома и активности и инициативности граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Заключение
Цель данного исследования, заключающаяся в исследовании товарищества собственников жилья и его эффективности как способа управления многоквартирными домами, была выполнена.
В ходе работы были выполнены следующие задачи:
– исследованы понятие и функции ТСЖ;
– изучены права и обязанности ТСЖ;
– определены органы управления ТСЖ;
– выявлены преимущества ТСЖ и проблемы ТСЖ как способа управления многоквартирными домами;
– сделан вывод об эффективности ТСЖ как способа управления многоквартирными домами.
Для решения поставленных задач были подобраны следующие методы исследования: метод анализа законодательных источников и литературы по представленной теме.
Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, которая занимается управлением общим имуществом, принадлежащему многоквартирному дому. Товарищество собственников жилья выполняет определенные законодательством функции, имеет права и обязанности, а также законодательством определены его органы управления.
Подводя итог, стоит отметить, что эффективность данного способа управления многоквартирными домами трудно оценить однозначно. ТСЖ предоставляет возможность гражданам участвовать в управлении многоквартирными домами, контролировать эту деятельность. В ходе работы были отмечены существенные достоинства данного способа управления, но при этом возможно возникновение и ряда проблем, которые могут угрожать нормальному осуществлению управления домом, при данном способе управления.
Анализируя практику деятельности ТСЖ, можно сделать о том, что его эффективность зависит во многом от конкретного региона, конкретного дома и конкретных людей. Это проявляется в зависимости эффективности деятельности ТСЖ от законодательной базы региона, состояния дома и активности и инициативности граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Материалы данной курсовой работы могут быть использованы как основа для дальнейшего исследования эффективности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирными домами.