Принимая во внимание, что ключевое значение в восстановлении платежеспособности ООО «ТАРЕАЛ» имеет завершение строительства ЖК «Ванино», необходимо учитывать, что Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках специального регулирования банкротства застройщиков предусматривает регулирование финансирования мероприятий по завершению строительства посредством выдачи целевых займов.
Так, согласно п. 1 ст. 201.8-1 Закона о банкротстве мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического присоединения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 Закона о банкротстве, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами. Такие целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на земельные участки). Требования по таким займам (кредитам) погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
В случае заключения конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) договоров, предусматривающих передачу жилых и нежилых помещений, и (или) принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в целях финансирования строительства объекта незавершенного строительства, а также объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического присоединения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим (внешним управляющим) от имени застройщика открывается специальный банковский счет застройщика, на который подлежат зачислению денежные средства по таким сделкам (п. 1 ст. 201.8-2 ФЗ «О несостоятельности»).
По договору банковского счета, указанного в пункте 1 ст. 201.8-2 Закона о банкротстве, денежные средства со специального банковского счета застройщика списываются только по распоряжению конкурсного управляющего (внешнего управляющего) и только в целях произведения расчетов по текущим обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Иное целевое назначение списания денежных средств со специального банковского счета для финансирования строительства объекта незавершенного строительства может быть установлено арбитражным судом по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) об этом.
Нормами Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» закреплен иммунитет специального банковского счета застройщика:
1) для целей использования денежных средств, находящихся на специальном банковском счете для финансирования строительства, положения Закона о банкротстве в части требований кредиторов по текущим платежам (п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве) не применяются (абз. 2 п. 2 ст. 201.8-2. Закона о банкротстве);
2) на средства, находящиеся на специальном банковском счете застройщика, не может быть обращено взыскание по иным обязательствам застройщика, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 201.8-2 ФЗ «О несостоятельности»).
Следует отметить, что официально порядок инвестирования проекта и выполнения обязательств по строительству и передаче жилья дольщикам уже был разработан совместно с Правительством Ленинградской области и закреплен в шестистороннем Соглашении между Правительством Ленинградской области, администрацией Ломоносовского района, администрацией Низинного сельского поселения, АО Тасмо Эригрупи, ООО «ЖК «ВАНИНО», ООО «ТАРЕАЛ» №1/1505017 от 15.05.2017.
По этому проекту инвестор АО Тасмо Эригрупи со своей стороны обеспечивает финансирование строительства жилых домов, входящих в состав Жилого комплекса «ВАНИНО», 2 этап (1 очередь), 3 этап (2 и 3 очередь), в соответствии с графиком финансирования и актами выполненных работ, представляемых Застройщиком, и объекта социального назначения «Имущественный комплекс детского дошкольного образовательного учреждения на 140 мест (оборудованное здание дошкольного образовательного учреждения, включая земельный участок)». В рамках проведенных переговоров инвестор выражал намерение продолжать финансирование.
В связи с этим финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства ООО «ТАРЕАЛ» в соответствии со ст. 201.8-1 ФЗ «О несостоятельности» готов предоставить инвестор – АО Тасмо Эригрупи. Предполагается, что инвестор будет осуществлять финансирование достройки объекта поэтапно, по мере необходимости несения ООО «ТАРЕАЛ» расходов. Вместе с тем, АО Тасмо Эригрупи готово финансировать текущие расходы Должника, возникающие в рамках процедуры внешнего управления, не связанные со строительством объектов недвижимости.
Определение подрядчика, непосредственно занимающегося завершением строительства объектов ЖК «Ванино», будет происходить позднее в процедуре внешнего управления. При этом осуществление с ним расчетов за выполненные работы будет происходить путем передачи подрядчику в форме отступного жилых помещений (кв. м), не выкупленных на дату подготовки настоящего плана внешнего управления, в объеме, эквивалентном выполненным работам. На момент подготовки проекта плана внешнего управления инвестором проведены предварительные переговоры с потенциальными подрядчиками на изложенных в настоящем Плане условиях.
4. Обоснование реализации плана внешнего управления должника