Основными участниками таких сделок выступают, конечно же, граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.
Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений.
Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок. Юридические лица осуществляют сделки через свои органы.
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
На практике встречаются случаи совершения сделок с жилыми помещениями лицами, не наделенными такими правами.
В соответствии со ст. 209 ГК14 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность. Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК15, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся
14Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016) Часть 1,раздел 2,глава 13,статья 209https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=198259&dst=4294967295&req=doc&rnd=210680.1926715317
передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК). 16 Согласно ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434) 17.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Как установил суд, собственник квартиры Б. упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала
При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст. 168 ГК18 она ничтожна. Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст. 167 ГК19, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре. Истица денежных сумм по сделке не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении требований Боб устранении препятствий в пользовании квартирой также нельзя признать законным. Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику.
15Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред.от 29.06.2015) вступил в силу с изменениями и дополнениями 01.07.2015. Часть вторая, глава 30, статья 454https://logos-pravo.ru/page.php?id=3200
16Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016) Часть 1,раздел 2,глава 13,статья 209
17Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016)Часть первая, глава 28,статья 434
18Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016)Часть первая, глава 9,статья 168
19Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016)Часть первая, глава 9,статья 167
В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако, в виде исключения, субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления - государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут это делать. Следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные или муниципальные предприятия не вправе. Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья (а это легко установить из устава предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника уже не требуют, оно уже выражено уставом, утвержденным учредителем этого предприятия.
Распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК) 20. Вместе с тем, участник такой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей. Однако при возмездном отчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. 250 ГК21 правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.
Помимо характеристики сторон договора купли-продажи жилых помещений, необходимо раскрыть и вопрос прав некоторых лиц, чьи интересы затрагиваются данным договором.
Для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан ГК установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК) 22. При этом следует иметь в виду, что наличие такого согласия органа опеки и попечительства не всегда является достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка.
20Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016) Часть 1,глава 16,статья 246
21Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016) Часть 1,глава 16,статья 250
22 Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016) Часть 1,глава 18,статья 292
Для решения наиболее сложных и спорных вопросов, связанных с совершением сделок по отчуждению жилой площади несовершеннолетних, а также по другим вопросам, затрагивающим права и законные интересы детей, Минобразования России в своих Письмах от 20 февраля 1995 г. №09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" и от 9 июня 1999 г. №244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" рекомендует создавать при органах местного самоуправления советы (комиссии) по охране прав несовершеннолетних. В данных документах содержится также положение о том, что копии договоров по.
Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производятся: покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади; продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей).
Выше уже отмечалось, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Жилищное законодательство предусмотрело перечень лиц, относящихся к категории членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения (ст.ст. 31, 69 ЖК) 23. Их можно сгруппировать в три группы:
1) супруг, дети и родители нанимателя или собственника жилого помещения при условии подтверждения их семейно-правовой связи и совместного проживания с нанимателем или собственником жилого помещения;
2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы в случае признания названных лиц членами семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК) 24,
23Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N188-ФЗ(ред.от 30.01.2016). Глава 5,статья 31. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N188-ФЗ(ред.от 30.01.2016).Глава 8,статья 69.https://www.zakonrf.info/jk/
что свидетельствует о том, что у них с собственником жилого помещения должны сложиться отношения по типу семейных. Для данной категории членов семьи нанимателя жилого помещения помимо вселения в качестве членов семьи необходимо также ведение с нанимателем общего хозяйства;
3) иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке либо быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи.
Следует отметить, что члены семьи, проживающие совместно с собственником в его жилом помещении, имеют лишь право пользования помещением, однако не имеют прав по распоряжению этим жилым помещением, не вправе как-либо препятствовать собственнику распоряжаться его жилым помещением до тех пор, пока собственник при распоряжении не предполагает нарушить требования закона (например, если в результате отчуждения будут ущемлены жилищные права лиц, о которых указано в п. 4 ст. 292 ГК) 25.
Важное положение закреплено в ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": если в момент приватизации бывшие члены семьи имели равные с теперешним собственником права на жилплощадь, однако в силу каких-то обстоятельств не приватизировали часть квартиры на себя, то выселить таких бывших супругов и других членов их семьи нельзя.
Законодатель внес важное изменение в содержание п. 2 ст. 292 ГК26, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника,
24Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N188-ФЗ(ред.от 30.01.2016). Глава 5,статья 31.https://www.zakonrf.info/jk/gl5/
25Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016) Часть 1,глава 18,статья292https://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=198259&dst=4294967295&req=doc&rnd=210680.1926715317
26Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред.от 30.01.2016) Часть 1,глава 18,статья 292
если иное не установлено законом. В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилое помещение сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
Следует отметить, что п. 4 ст. 292 ГК Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. №13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" признан не соответствующим Конституции РФ, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилогопомещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимсяпод опекойили попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Итак, сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Острые правовые проблемы возникают с гарантиями осуществления прав такими субъектами, как несовершеннолетние дети, бывшие члены семьи собственника жилого помещения и др..